Pinui Binui en Israël – Opportunité d'Investissement Unique
Pinui Binui et Tama 38 en Israël
Les programmes de renouvellement urbain israéliens — comment investir dans les biens anciens voueés à être remplacés par du neuf.
Données officielles du marché — Israël (Bureau central des statistiques, 2026)
Moyenne nationale : 2 392 000 ₪ au 1er semestre 2026 (+3,9 % par rapport au 1er semestre 2025) ; l'indice des prix des logements de février–mars 2026 est en baisse de 1,2 % sur un an
Taxe d'acquisition pour un non-résident ou un investisseur : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ puis 10 % au-delà ; financement bancaire plafonné à 50 % de la valeur du bien pour un non-résident (jusqu'à 75 % pour un résident israélien achetant un logement unique)
Source : Bureau central des statistiques d'Israël — prix moyens des appartements au 1er semestre 2026 (publié le 15 septembre 2026), indice des prix des logements (publié le 15 mai 2026) et enquête sur les loyers du 1er trimestre 2026. Il s'agit de moyennes par ville ; le prix réel dépend du quartier, de la surface, de l'étage et de l'état du bien. Avant toute décision, nous vous présentons les transactions réelles enregistrées auprès de l'administration fiscale dans le secteur visé.
Données du marché (estimations)
Fourchette de prix:Variable selon projet
Prix moyen au m²:N/A - variable
Comprendre le Renouvellement Urbain Israélien
Tama 38 : Programme national de renforcement parasismique qui permet aux propriétaires d'immeubles anciens (pré-1980) de conclure avec un promoteur. En échange du renforcement et de la rénovation de l'immeuble, le promoteur obtient le droit de construire des étages supplémentaires. Les propriétaires reçoivent un appartement rénové et agrandi, plus souvent une terrasse.
Pinui Binui : Programme plus radical où un immeuble entier est démoli et reconstruit en plus grand. Les propriétaires reçoivent un appartement neuf dans le nouveau bâtiment, généralement plus grand. L'immeuble passe de 4 étages à 20-30 étages.
Comment Investir dans Ces Programmes
Stratégie 1 : Acheter un appartement dans un immeuble éligible Tama 38 ou Pinui Binui à prix réduit avant le démarrage du projet. Une fois le projet approuvé, la valeur de l'appartement augmente de 20-40%.
Stratégie 2 : Acheter un appartement dans un immeuble Tama 38 déjà rénové qui bénéficie d'une meilleure structure, d'étages ajoutés et de standards améliorés.
Comment identifier les biens éligibles : Vérifier l'année de construction (pré-1980 pour Tama 38), la localisation (villes avec plans municipaux approuvés), et l'avancem ent du projet avec la municipalité.
Risques et Opportunités
Le principal risque du Pinui Binui est le délai — ces projets prennent souvent 5-15 ans à se concrétiser. Il faut être prêt à attendre. Le Tama 38 est plus rapide (2-4 ans) mais l'ampleur de la valorisation est moindre. Kobi Elkayam suit activement les plans de renouvellement urbain des principales villes israéliennes pour identifier les meilleures opportunités avant que le marché ne les intègre dans les prix.
Avantages
appartement neuf à terme
programme gouvernemental sécurisé
rendement locatif pendant la période d'attente
Points d'attention
Long délai (5-15 ans pour Pinui Binui)
risque d'abandon du projet
periode de relogement pendant travaux
incertitude sur le calendrier
Que se passe-t-il si je loue un appartement dans un immeuble Pinui Binui ?
Si vous êtes locataire dans un immeuble Pinui Binui, vous serez reloger à frais du promoteur pendant les travaux (3-5 ans typiquement). Le promoteur est légalement obligé de vous reloger dans un logement équivalent dans le même quartier et de maintenir vos conditions de bail.
Peut-on acquérir un appartement dans un projet Pinui Binui en cours ?
Oui, mais le prix sera plus élevé qu'avant l'approbation. L'avantage est la sécurité — le projet est engagé. Certains investisseurs préfèrent acheter dans les projets confirmés pour éviter le risque d'un projet qui n'aboutit pas.
La ville de Tel Aviv a-t-elle beaucoup de projets Pinui Binui ?
Oui, Tel Aviv est l'une des villes les plus actives pour le Pinui Binui, notamment dans les vieux quartiers de Florentin, Neve Sha'anan et le sud de la ville. La municipalité a un plan ambitieux de renouvellement urbain avec des dizaines de projets approuvés ou en cours d'approbation.
Identifiez les Meilleures Opportunités de Renouvellement UrbainKobi Elkayam suit les projets Tama 38 et Pinui Binui pour vous offrir les meilleures opportunités de valorisation.Conseil personnalisé : +972-53-658-4252 · laissez vos coordonnées et nous vous rappelons