La convention fiscale franco-israélienne et l'immobilier : les questions à poser
La convention fiscale franco-israélienne et l'immobilier : les questions à poser
Il existe une convention fiscale entre la France et Israël, dont l'objet général est d'éviter qu'un même revenu ou un même patrimoine soit taxé deux fois et de répartir les droits d'imposition entre les deux États. Pour une famille qui achète un appartement en Israël, tout en conservant des liens avec la France, cette convention joue un rôle important, mais son application dépend étroitement de la situation de chacun.
Nous ne sommes pas conseillers fiscaux, et cette page ne contient volontairement ni taux, ni seuils, ni exemples chiffrés. Son but est de vous aider à préparer vos rendez-vous avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, en vous indiquant les bonnes questions, dans le bon ordre, pour que le conseil reçu soit pertinent.
À quoi sert une convention fiscale, en termes simples
Une convention de ce type répond à une situation précise : une personne a des liens avec deux pays, et chacun d'eux pourrait prétendre taxer tout ou partie de ses revenus ou de son patrimoine. Le texte fixe des règles pour décider quel État peut imposer quoi, et comment l'autre État tient compte de l'impôt déjà payé, par exemple par un crédit d'impôt.
En règle générale, dans les conventions de cette nature, les revenus tirés d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. Mais cette logique s'accompagne d'autres règles, qui varient selon le type de revenu, la résidence fiscale et le détail du texte.
Première question : où êtes-vous résident fiscal ?
Tout commence par la résidence fiscale, qui ne se confond pas avec la nationalité ni avec l'adresse postale. Elle dépend du lieu du foyer, du centre des intérêts économiques, du temps de présence et d'autres critères. Lorsque deux pays vous considèrent comme résident, la convention prévoit des règles de départage.
Votre alyah, la date de départ de France et la façon dont vous organisez vos premiers mois peuvent modifier cette qualification. Un spécialiste doit examiner votre cas avant l'achat, car la résidence fiscale influence presque toutes les réponses suivantes.
Les questions à poser, par grandes catégories
Pour structurer votre rendez-vous, voici les sujets que nous recommandons d'aborder, dans cet ordre.
À l'achat – quelles taxes dues en Israël, quelles déclarations dans le pays d'origine, quel traitement de l'origine des fonds.
Pendant la détention – comment sont imposés les loyers éventuels, quels crédits d'impôt évitent la double imposition, quelles déclarations annuelles prévoir.
À la revente – comment est traitée la plus-value, dans quel pays, avec quels abattements ou exonérations éventuels.
Au départ de France – quelles règles s'appliquent aux plus-values latentes de certains actifs lors du transfert de résidence fiscale.
En cas de décès – quel traitement des biens situés en Israël, selon la résidence du défunt et des héritiers.
La location d'un bien israélien : où payer l'impôt ?
Si vous louez votre appartement israélien, les loyers sont en principe imposables en Israël. La question suivante concerne la déclaration de ces revenus dans votre pays de résidence, et la manière dont l'impôt payé en Israël sera pris en compte. Les mécanismes de crédit d'impôt ou d'exonération avec taux effectif sont les plus courants, mais ils dépendent de votre situation.
Si vous louez par le biais d'une société ou d'une structure, la réponse peut changer. Ne choisissez jamais un montage uniquement parce qu'un voisin l'a utilisé : faites étudier le vôtre.
La revente et la plus-value
La plus-value réalisée à la revente d'un bien israélien peut être imposée selon des règles locales, et déclarée dans un autre pays selon sa législation. La durée de détention, la nature du logement et votre statut influencent le résultat. Des régimes particuliers peuvent exister pour la résidence principale.
Conservez dès l'achat tous les justificatifs : prix, frais, travaux, taxes. Ils servent à calculer la plus-value, plusieurs années plus tard, et leur absence se paie cher.
Patrimoine immobilier à l'étranger et obligations déclaratives
Selon votre résidence, la détention d'un bien à l'étranger peut entraîner des obligations déclaratives, et parfois la prise en compte de ce bien dans un impôt sur le patrimoine immobilier. Les règles françaises, belges, suisses ou luxembourgeoises diffèrent, et elles sont susceptibles de changer.
Faites vérifier, dès l'achat, si votre bien devra être déclaré, à quelle fréquence et sous quelle forme. Un oubli involontaire peut engendrer des pénalités qu'une simple consultation aurait évitées.
Comment préparer votre rendez-vous
Rassemblez vos informations avant de rencontrer le conseiller : situation familiale, pays de résidence actuel, calendrier d'alyah, nature des revenus, patrimoine existant en France ou ailleurs, projet d'achat en Israël. Apportez une description du bien et de son mode de détention envisagé, seul ou à deux, en direct ou via une société.
Demandez au conseiller une réponse écrite, qui distingue ce qui est certain de ce qui dépend d'une interprétation. Notre équipe peut vous orienter vers des professionnels qui connaissent les deux pays.
Questions fréquentes
La convention franco-israélienne supprime-t-elle tous mes impôts sur le bien ?
Non. Elle répartit les droits d'imposition et limite la double taxation, mais n'exonère pas tout. Le résultat dépend de votre situation, de la nature des revenus et du détail du texte.
Dois-je déclarer mon appartement israélien en France ?
Selon votre résidence fiscale et les règles en vigueur, des obligations déclaratives peuvent exister. Seul un conseiller fiscal compétent peut le confirmer après examen de votre dossier.
Qui est compétent pour me conseiller ?
Un avocat fiscaliste ou un expert-comptable qui connaît la fiscalité des deux pays. Idéalement, deux professionnels, un dans chaque pays, qui échangent entre eux.
L'alyah change-t-elle mon traitement fiscal ?
Souvent oui, car elle modifie la résidence fiscale et l'accès à certains avantages réservés aux nouveaux immigrants. Faites établir un plan avant la date de départ.
Peut-on régler ces questions après l'achat ?
C'est risqué. Plusieurs choix, comme le mode de détention du bien, sont difficiles à modifier ensuite. Mieux vaut obtenir un avis avant de signer.
Pourquoi travailler avec Kobi Elkayam Real Estate
Kobi Elkayam Real Estate n'est pas un cabinet fiscal et ne le prétend pas. En revanche, notre équipe francophone connaît les questions que se posent les acheteurs, et nous vous orientons vers des avocats et experts compétents pour répondre à chacune avant votre signature.
Vous préparez un achat en Israël et voulez savoir quelles questions fiscales poser ? Contactez-nous pour être orienté vers les bons spécialistes.
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