Arrendamiento de la Autoridad de Tierras de Israel para extranjeros
Arrendamiento de la Autoridad de Tierras de Israel para extranjeros
Quien compra un departamento en Israel suele pensar que adquiere la propiedad plena del suelo, como ocurre en la mayoría de los países latinoamericanos. Sin embargo, gran parte de la tierra del país pertenece al Estado o a instituciones públicas y se administra mediante la Autoridad de Tierras de Israel. En esos casos lo que se compra es un derecho de arrendamiento a largo plazo, que en la práctica se vende, se hipoteca y se hereda casi como una propiedad. Para el comprador extranjero hay reglas particulares que conviene conocer desde el inicio. Esta guía explica cómo funciona este sistema, qué preguntar y cómo evitar demoras.
Por qué existe este sistema
Desde la fundación del Estado, la política de tierras de Israel se basa en que el suelo público no se vende sino que se arrienda. La Autoridad de Tierras de Israel, conocida por su sigla en hebreo como Rami, administra esas tierras en nombre del Estado, del Fondo Nacional Judío y de otras entidades.
Por eso, al revisar el registro de un inmueble, es frecuente encontrar que el propietario del suelo es una entidad pública y que el vendedor figura como arrendatario.
Qué se compra realmente
El derecho de arrendamiento se otorga por plazos muy prolongados y suele incluir opciones de renovación. Durante su vigencia, el arrendatario puede usar, alquilar, vender, hipotecar y transmitir por herencia el inmueble, siempre dentro de las condiciones del contrato con la Autoridad.
En muchas zonas urbanas los contratos se han capitalizado, lo que significa que el canon anual ya fue pagado por adelantado. Su abogado verificará si ese es el caso o si hay cargas pendientes.
Reglas especiales para extranjeros
La legislación israelí establece limitaciones para que ciertas personas extranjeras adquieran derechos sobre tierras públicas. En algunos casos la operación requiere una autorización previa de la Autoridad, mientras que otras personas, como quienes tienen derecho a inmigrar según la Ley del Retorno, pueden estar exentas.
Las reglas cambian según la ubicación, el tipo de inmueble y la situación del comprador, por lo que no conviene asumir nada. Un abogado israelí debe revisar su caso concreto antes de la firma.
Trámites ante la Autoridad
Cuando el inmueble está registrado en la Autoridad y no en el Tabu, la transferencia se gestiona allí. El proceso incluye presentar el contrato, los certificados fiscales y municipales y, en ocasiones, obtener el consentimiento de la Autoridad para la cesión.
Estos trámites pueden tardar más que una inscripción común. Planifique los pagos finales teniendo en cuenta esos tiempos.
Confirmación de derechos emitida por la Autoridad
Verificación de deudas por canon o por permisos
Autorización para extranjeros cuando corresponda
Registro de la cesión a nombre del comprador
Construcciones y cambios de uso
Si planea ampliar la vivienda, construir en un terreno o cambiar su destino, la Autoridad puede exigir el pago de derechos adicionales. En casas unifamiliares de moshavim o de barrios con contratos antiguos este punto merece una revisión detallada.
Pregunte también si el contrato limita el alquiler a terceros o el uso comercial. Algunas cláusulas antiguas contienen restricciones que hoy siguen vigentes.
Aspectos fiscales a coordinar
Las consecuencias impositivas de comprar un derecho de arrendamiento son en general similares a las de una propiedad plena, pero su país de residencia puede calificarlo de manera distinta. Consulte a un asesor fiscal israelí y a un contador en su país sobre cómo declararlo.
Esta coordinación evita que un mismo ingreso o una misma ganancia se informe de forma incorrecta a una de las dos administraciones.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar un derecho de arrendamiento?
Es la forma habitual de adquirir vivienda en gran parte de Israel. La seguridad depende de revisar bien el contrato con la Autoridad y la situación del inmueble, tarea que corresponde a su abogado.
¿Puedo vender el inmueble después?
Sí, el derecho puede venderse y heredarse. En algunos casos la Autoridad debe aprobar la cesión o cobrar ciertos derechos, que su abogado le explicará.
¿Todo extranjero necesita autorización?
No siempre. Depende de su situación personal y de la ubicación del inmueble. Por eso conviene que un abogado israelí analice su caso antes de comprometerse.
¿El banco da hipoteca sobre un arrendamiento?
Sí, los bancos israelíes financian este tipo de derechos de forma habitual, siempre que la documentación esté en orden.
Elkayam Group
En nuestros proyectos de desarrollo y de pinui binui trabajamos con frecuencia sobre tierras administradas por la Autoridad, por lo que conocemos sus procedimientos. Elkayam Group, con tres generaciones de historia familiar y oficina en Rival Street 37 de Tel Aviv, cuenta con empresas y socios de respaldo y puede ofrecer garantías en sus operaciones. El equipo trabaja en hebreo, inglés y francés y coordina con abogados especializados en tierras públicas.
Si la propiedad que le interesa está en tierras de la Autoridad, consúltenos y le explicamos qué verificar.
+972-53-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · Rival St 37, Tel Aviv