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Alyah des propriétaires bailleurs en France : préparer le financement de son logement

Q: Faut-il vendre ses biens français avant d'acheter en Israël ?

Pas forcément. Les trois options, vendre, conserver ou mobiliser leur valeur, sont possibles selon votre situation.

Q: Les loyers français sont-ils acceptés par les banques israéliennes ?

Souvent, avec une marge de prudence. Un dossier bien documenté améliore leur prise en compte.

Q: Posséder des biens en France change-t-il la taxe d'acquisition ?

Cela peut avoir une incidence selon les règles en vigueur. Un avocat israélien doit calculer votre situation.

Q: Qui consulter pour la fiscalité ?

Un conseiller fiscal spécialisé dans les situations franco-israéliennes.

Posséder des biens loués en France est un atout considérable pour financer un logement en Israël. Encore faut-il choisir la bonne manière de mobiliser ce patrimoine : vendre un ou plusieurs biens, les conserver pour leurs loyers, ou utiliser leur valeur comme garantie pour un emprunt.

Chaque stratégie a des conséquences fiscales, bancaires et pratiques différentes. Voici les points à étudier avant de décider.

Option une : vendre en France pour acheter en Israël

Vendre un bien en France permet de disposer d'un apport important et parfois d'acheter sans emprunt, ou avec un emprunt réduit. Le calendrier est toutefois délicat : délais de vente, compromis, conditions suspensives, puis transfert des fonds vers Israël. Il faut coordonner ce calendrier avec l'achat israélien pour éviter de se retrouver sans fonds au moment de payer.

La fiscalité de la plus-value en France doit également être étudiée, notamment selon que le bien est votre résidence principale ou un investissement locatif.

Option deux : conserver ses biens et emprunter en Israël

Garder ses biens permet de conserver des revenus réguliers et un patrimoine en euros. Le logement israélien est alors financé par une mashkanta, avec un apport plus limité. Les banques israéliennes examinent les loyers français, généralement avec prudence en raison du change, de la vacance locative possible et de la distance.

Un dossier documenté, avec baux, relevés de loyers et déclarations fiscales, renforce la crédibilité de ces revenus.

Option trois : mobiliser la valeur de ses biens

Certains propriétaires empruntent en France en garantissant le prêt sur un bien existant, puis transfèrent les fonds en Israël. Cette solution permet de garder le bien tout en disposant d'un apport. Elle suppose un examen attentif du coût global, des taux et du risque de change entre un emprunt en euros et un logement en shekels. Faites étudier cette piste par votre banque française et un conseiller.

Les justificatifs à préparer

Ces documents servent à la fois à la banque israélienne et aux contrôles de conformité lors du transfert des fonds.

Titres de propriété – pour chaque bien détenu en France.
Baux et quittances – démontrant la régularité des loyers.
Déclarations fiscales – faisant apparaître les revenus fonciers.
Prêts en cours – tableaux d'amortissement des crédits français.
Origine des fonds – pour tout transfert vers Israël.

La fiscalité entre deux pays

Les revenus fonciers de biens situés en France restent en principe imposables en France, avec des règles spécifiques pour les non-résidents, tandis qu'Israël prévoit des dispositions particulières pour les nouveaux immigrants pendant une période limitée. La convention fiscale franco-israélienne organise la répartition. Ces règles sont complexes : un conseiller fiscal connaissant les deux pays est indispensable avant toute décision.

Anticiper le risque de change

Recevoir des loyers en euros et rembourser un prêt en shekels expose aux variations du change. Certains choisissent de transférer leurs loyers régulièrement, d'autres de constituer une réserve. Votre courtier peut aussi adapter la structure du prêt pour limiter ce risque.

Les avantages olim à intégrer

Le statut de nouvel immigrant ouvre des conditions préférentielles sur la taxe d'acquisition pendant une période limitée. Attention cependant : la possession d'autres biens peut influencer le calcul selon les règles en vigueur. Faites vérifier votre situation précise par un avocat israélien avant de fixer votre calendrier.

Coordonner les professionnels

Un projet réussi associe un courtier en prêt en Israël, un avocat israélien, un notaire et un conseiller fiscal en France, et souvent un gestionnaire pour vos biens français. Leur coordination évite les blocages et les mauvaises surprises au moment de la signature.

Questions fréquentes

Faut-il vendre ses biens français avant d'acheter en Israël ?

Pas forcément. Les trois options, vendre, conserver ou mobiliser leur valeur, sont possibles selon votre situation.

Les loyers français sont-ils acceptés par les banques israéliennes ?

Souvent, avec une marge de prudence. Un dossier bien documenté améliore leur prise en compte.

Posséder des biens en France change-t-il la taxe d'acquisition ?

Cela peut avoir une incidence selon les règles en vigueur. Un avocat israélien doit calculer votre situation.

Qui consulter pour la fiscalité ?

Un conseiller fiscal spécialisé dans les situations franco-israéliennes.

Pourquoi travailler avec Kobi Elkayam Real Estate

Kobi Elkayam Real Estate accompagne des propriétaires francophones qui organisent leur patrimoine entre la France et Israël. Avec nos partenaires, nous construisons un plan de financement cohérent et coordonnons l'achat en français jusqu'à la remise des clés.

Faites étudier le financement de votre logement en Israël à partir de votre patrimoine français par un conseiller francophone.

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