תמ"א 38 בטייבה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בטייבה – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 נועדה לבניינים משותפים ישנים שנבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. בטייבה רוב הדיור הוא בתים פרטיים על קרקע משפחתית, שנבנו לעיתים בשלבים לאורך שנים, ולכן תמ"א 38 במובן הרגיל רלוונטית רק לחלק מהמבנים בעיר. ובכל זאת, השאלות שתמ"א 38 באה לפתור רלוונטיות מאוד: עמידות המבנה, מרחב מוגן לכל משפחה ונגישות. בנוסף, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר לבעלי דירות ובתים בטייבה מתי תמ"א 38 מתאימה, ומה עושים כשהיא לא מתאימה.
מה זה תמ"א 38
תמ"א 38/1 היא חיזוק של בניין משותף קיים: היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה ומעלית, ובתמורה בונה דירות חדשות ומוכר אותן. תמ"א 38/2 היא הריסה של הבניין ובנייה של בניין חדש, שבו כל בעל דירה מקבל דירה חדשה.
בשני המסלולים המימון מגיע מהדירות החדשות שהיזם מוכר, ולכן הם מתאימים בעיקר לבניינים עם כמה בעלי דירות ולמגרשים שאפשר להוסיף עליהם דירות.
מתי זה רלוונטי בטייבה
בטייבה יש גם בניינים משותפים, חלקם ותיקים, שבהם כמה בעלי דירות גרים זה לצד זה. בבניינים כאלה, אם הם נבנו לפני התקנים המחמירים ויש זכויות להוסיף עליהם, חיזוק או הריסה ובנייה יכולים להיות רלוונטיים.
בניין משותף ותיק – בניין עם כמה בעלי דירות, בלי ממ"ד ובלי מעלית.
מגרש עם זכויות נוספות – תוכנית שמאפשרת להוסיף דירות או קומות.
רישום מסודר – בניין שרשום כבית משותף או שאפשר להסדיר את רישומו.
בתים פרטיים – בדרך כלל לא מתאימים לתמ"א 38, ויש להם מסלולים אחרים.
בתים פרטיים: חיזוק והוספת ממ"ד
בית פרטי של משפחה אחת לא מתאים בדרך כלל לתמ"א 38, כי אין בו דירות שאפשר למכור כדי לממן את העבודות. אבל בעלי בתים פרטיים יכולים לחזק את הבית ולהוסיף מרחב מוגן באמצעות בקשה להיתר בנייה רגיל, בהתאם לתוכנית החלה על המגרש.
הוספת ממ"ד היא לעיתים קרובות הצעד החשוב ביותר, במיוחד בבתים ישנים שנבנו בשלבים. מהנדס קונסטרוקציה יבדוק את מצב הבית, ימליץ על הדרך הנכונה לחיזוק ויכין את התוכניות לבקשת ההיתר.
כדאי לזכור שמרחב מוגן הוא לא רק דרישה תכנונית אלא צורך ממשי של כל משפחה. בבית שבו גרים כמה דורות, תכנון נכון יכול לאפשר מרחב מוגן לכל יחידת דיור, או מרחב מוגן משותף שנגיש לכל בני הבית. מהנדס ואדריכל יעזרו למצוא את הפתרון המתאים לבית.
בתים שנבנו בשלבים
בטייבה בתים רבים נבנו בהדרגה, קומה מעל קומה, לפי צורכי המשפחה. בבתים כאלה חשוב לבדוק שהשלד המקורי תוכנן לשאת את הקומות שנוספו, ושהחיבורים בין השלבים נעשו כראוי. בדיקה הנדסית היא הצעד הראשון לפני כל שינוי או תוספת.
במקרים שבהם הבית ישן והקרקע מאפשרת בנייה רוויה, לפעמים עדיף להרוס ולבנות מחדש, למשל במסגרת עסקת קומבינציה על הקרקע המשפחתית. כך המשפחה מקבלת בניין חדש ובטוח, עם ממ"ד בכל דירה, בלי לממן את הבנייה.
המסלולים העירוניים החדשים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת את התנאים לפי תוכנית או מדיניות משלה. ביישובים שבהם רוב הדיור פרטי, ההתחדשות קשורה לעיתים קרובות גם לתכנון כולל של שכונות, להסדרת קרקעות ולפיתוח תשתיות.
כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית מה מצב התכנון באזור שלכם, האם יש תוכנית חדשה בהכנה ואילו אפשרויות היא פותחת. תוכנית חדשה יכולה לשנות את מה שמותר לבנות, ולפתוח אפשרויות שלא היו קיימות קודם.
רישום ובעלות
כמו בכל פרויקט בנייה, גם כאן הבסיס הוא בעלות מוסדרת. בבניין משותף צריך רישום של בית משותף או לפחות הסכם ברור בין בעלי הדירות. בבית פרטי על קרקע משפחתית צריך לדעת מי הבעלים, האם הירושות הוסדרו והאם יש בעלות משותפת שלא חולקה.
הסדרת הבעלות לוקחת זמן, אבל היא מאפשרת לקבל היתרים, לבנות עסקאות בטוחות ולשמור על ערך הנכס גם לדורות הבאים.
בבניין משותף שבו חלק מהדירות לא רשומ ות, או שבו חלק מהבעלים גרים מחוץ לעיר, כדאי להתחיל באסיפה של כל בעלי הדירות, לאסוף את המסמכים ולמנות נציגות. כך אפשר להתקדם בצורה מסודרת לכל מסלול שייבחר.
איך בוחרים יזם או איש מקצוע
בבניין משותף שמתאים לתמ"א 38, העקרונות לבחירת יזם זהים לכל מקום אחר.
גב כלכלי – יזם עם ליווי של בנק או גוף מממן.
ערבויות – ערבות ביצוע במסלול חיזוק, ערבות חוק מכר ושכר דירה במסלול הריסה ובנייה, לפי הדין וההסכם.
ייצוג לבעלים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם בעלי הדירות.
היכרות עם העיר – הבנה של נושאי הקרקע, התכנון והמבנה המשפחתי בטייבה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לעשות תמ"א 38 לבית פרטי?
בדרך כלל לא, כי תמ"א 38 ממומנת ממכירת דירות חדשות. בית פרטי אפשר לחזק ולהוסיף לו ממ"ד באמצעות היתר בנייה רגיל.
איך מוסיפים ממ"ד לבית קיים?
פונים למהנדס שיבדוק את הבית ויכין תוכניות, ומגישים בקשה להיתר לוועדה המקומית. חשוב לבדוק קודם שהתוכנית החלה על המגרש מאפשרת את התוספת.
הבית שלנו נבנה בשלבים. הוא בטוח?
רק בדיקה הנדסית יכולה לקבוע זאת. בבתים שנבנו בשלבים חשוב לבדוק שהשלד המקורי מתאים לקומות שנוספו.
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בטייבה?
זה תלוי במדיניות העירונית ובתוכניות החלות. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן יש לבדוק מול הוועדה המקומית.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ואומרים ביושר איזה מסלול מתאים לכל נכס. אנחנו מלווים את הבעלים באופן אישי עד מסירת המפתח.
יש לכם דירה או בית בטייבה ואתם רוצים לדעת מה אפשרי? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד.