תביעה נגד בעל דירה מסרב בפינוי בינוי: אילו סעדים החוק מאפשר
תביעה נגד בעל דירה מסרב בפינוי בינוי: אילו סעדים החוק מאפשר
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
כשרוב הבניין חתם ובעל דירה אחד או כמה מסרבים, השאלה הבאה היא מה אפשר לעשות משפטית. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) קובע את הסעדים. המדריך מתמקד במה שבית המשפט רשאי לעשות, בתנאים לכך ובשיקולים שלו.
התנאי הבסיסי: רוב מיוחס וסירוב בלתי סביר
הסעדים זמינים רק כשמתקיימים שני תנאים. הראשון, רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לכרות עסקת פינוי ובינוי. השני, בית המשפט מצא שבעל הדירה מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. החוק מכנה אותו "בעל דירה מסרב". אם הסירוב סביר, למשל בגלל היעדר דיור חלופי או בטוחות הולמות, הסעדים לא יינתנו.
הסעד הראשון: אחריות בנזיקין
בית המשפט רשאי לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ שמסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם מאי ביצוע העסקה. על העוולה הזו חלה פקודת הנזיקין, בכפוף להוראות החוק.
הקטנת הפיצוי
סעיף 3 מאפשר לבית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע שבעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מהנזק. בין השיקולים: גובה הנזק שנגרם למסכימים, כושר הפירעון של המסרב, ונסיבות העסקה. כלומר, גם כשנקבעת אחריות, הסכום אינו בהכרח מלא.
הסעד השני: אישור העסקה וחתימה בשם המסרב
בית המשפט רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב, לפי הוראות בית המשפט. הסעד הזה הוסף לחוק בתיקונים מאוחרים, והוא נותן פתרון שמקדם את הפרויקט עצמו ולא רק פיצוי כספי.
פינוי הדירה אחרי האישור
אם בית המשפט אישר את ביצוע העסקה, תביעה לפינוי הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה, על אף האמור בכל דין אחר. זה נועד לרכז את ההליך במקום אחד.
כשההתנגדות נובעת מבנייה שלא כדין
החוק מוסיף כלי נוסף. לפי סעיף 2(א1), בית המשפט רשאי לקבוע שבחישוב הרוב המיוחס לא יובאו בחשבון זכויותיו של בעל דירה מתנגד, אם ההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, או מפיצול דירה שלא כדין. לבקשה כזו צריך לצרף ראיות, והיא יכולה להיות חלק מהתביעה או הליך נפרד.
מי מנהל את ההליך ומי משלם
החוק עצמו לא קובע מי נושא בעלויות ההליך. בהסכם הדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מומלץ שהיזם ינהל את ההליכים נגד דיירים סרבנים ויישא בכל העלויות, כולל הוצאות משפט שייפסקו לטובת הדייר הסרבן. בעלי הדירות חותמים בדרך כלל גם על ייפוי כוח שמאפשר לנקוט הליכים כאלה. כדאי לבדוק בחוזה שלכם מה נקבע.
לפני שפונים לבית המשפט
הליך משפטי לוקח זמן ועולה כסף, ותוצאתו תלויה בנסיבות. לכן נהוג לבדוק קודם:
מה בדיוק מפריע למתנגד – לפעמים מדובר בצורך שאפשר לתת לו מענה, כמו התאמות או חלופה לקשיש.
אם יש רוב מיוחס בפועל – בכל בניין במקבץ ולא רק בסך הכול.
אם יש חוות דעת שמאי פינוי ובינוי – קביעה שהעסקה כדאית יוצרת חזקה לטובת המסכימים.
אם ההצעה למתנגד זהה לזו של השכנים – שוויון בתמורה מחזק את הטענה שהסירוב אינו סביר.
שאלות נפוצות
מי רשאי להגיש את התביעה?
לפי החוק, האחריות בנזיקין היא כלפי בעלי הדירות במקבץ שמסכימים לעסקה. בפועל, הליך כזה מנוהל לרוב בתיאום עם היזם, לפי מה שנקבע בחוזה.
האם בית המשפט חייב לתת סעד כשיש רוב מיוחס?
לא. החוק אומר "רשאי". בית המשפט בוחן אם הסירוב אכן בלתי סביר ואיזה סעד מתאים.
האם המסרב מקבל תמורה אם בית המשפט אישר את העסקה?
העסקה מבוצעת בשמו, ולכן הוא אמור לקבל את התמורה לפי תנאיה. הפרטים נקבעים בהוראות בית המשפט.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 2(א), 2(א1), 3, 5 ו־5א (נוסח מעודכן); המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.