שמאי פינוי ובינוי: מי ממנה אותו ומה הוא מכריע
שמאי פינוי ובינוי: מי ממנה אותו ומה הוא מכריע
בעלי דירות שמתלבטים אם הצעת היזם הוגנת שומעים לפעמים על "שמאי מכריע" בפינוי בינוי. בשפת החוק מדובר ב"שמאי פינוי ובינוי": שמאי ממונה שבוחן אם העסקה כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים היא תהיה כדאית. המדריך מסביר מי רשאי לבקש אותו, איך הוא ממונה ומה המשקל של קביעתו.
למה צריך שמאי כזה
אחת העילות שבגללן סירוב לפינוי בינוי נחשב סביר היא שהעסקה אינה כדאית כלכלית. כדי למנוע ויכוח בין שמאים מטעם הצדדים, החוק יוצר גורם ממונה. לפי סעיף 2(ב)(1), אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית, קביעתו היא חזקה שהיא כדאית לעניין בחינת סבירות הסירוב, אלא אם הוכח אחרת. אם קבע שהיא כדאית בתנאים מסוימים, החזקה חלה כשהתנאים מתקיימים.
מי רשאי לבקש מינוי
הבקשה מוגשת למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על ידי "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית". לפי החוק, זה רוב של בעלי דירות שבבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ושלמעלה משתי חמישיות מהרכוש המשותף בכל בית משותף צמודות לדירותיהם. זה רוב נמוך מהרוב המיוחס הרגיל.
איך מתבצע המינוי
מתוך רשימה – המנהל ממנה שמאי מתוך רשימת שמאים שקבע שר המשפטים, על פי המלצת ועדה מייעצת.
תוך 15 ימים – המנהל מודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם חלק מהרוב על זהות השמאי, בתוך 15 ימים מקבלת הפנייה.
סדרי דין – הדרך להגיש בקשות, המועדים ואופן הדיון נקבעו בתקנות.
מי יכול להיות שמאי פינוי ובינוי
החוק קובע תנאי כשירות. בין השאר: אזרח או תושב קבע; רשום בפנקס שמאי המקרקעין לפחות שבע שנים לפני המינוי, ועסק בפועל בשמאות לפחות חמש שנים, מתוכן שנתיים רצופות סמוך להגשת המועמדות; בלי הרשעה שבגללה אינו ראוי לתפקיד. שמאי נכלל ברשימה לחמש שנים או עד גיל 70, המוקדם מביניהם. הרשימה מתפרסמת ברשומות ובאתרי משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון.
כללי ניגוד עניינים
החוק מחמיר עם השמאי:
לא ימונה במצב של ניגוד עניינים – בין תפקידו לבין עניין אישי שלו, של קרובו או של מי שמועסק אצלו.
לא יקבל טובת הנאה – ממי שעניינו נדון לפניו, במשך שנתיים מההחלטה, מלבד שכר והחזר הוצאות לפי החוק.
הגבלת עבודה פרטית – שמאי לא יטפל בעסקאות פינוי ובינוי שלא מכוח מינוי, לפני שחלפו שישה חודשים מהמועד שבו חדל להיות ברשימה, או שנה מחוות הדעת האחרונה שנתן כממונה.
עונש – הפרה של הכללים האלה היא עבירה שדינה עד שלוש שנות מאסר.
מה השמאי לא עושה
השמאי לא מנהל משא ומתן ולא כותב את החוזה. הוא מכריע בשאלת הכדאיות לצורך בחינת סבירות הסירוב. אם הוא קובע תנאים, ההחלטה אם לקבל אותם נשארת אצל היזם ובעלי הדירות. וגם קביעה שהעסקה כדאית אינה הופכת כל סירוב לבלתי סביר: יש עילות נוספות, כמו דיור חלופי, בטוחות או נסיבות אישיות.
מתי כדאי לשקול פנייה לשמאי
מחלוקת אמיתית על הכדאיות – כשחלק מהבניין טוען שהתמורה נמוכה וחלק טוען שהיא סבירה.
לפני הליך נגד מסרבים – קביעה של שמאי ממונה יכולה לחסוך ויכוח שמאי בבית המשפט.
כשהיזם מציע תנאים חדשים – השמאי יכול לקבוע באילו תנאים העסקה תהיה כדאית, ואז יש בסיס ברור למשא ומתן.
אם השמאי קבע תנאים, חשוב לזכור שגם הם צריכים לה יות מגובים: לפי החוק, היעדר ערבויות הולמות להתקיימות התנאים הוא עילה לסירוב סביר.
שאלות נפוצות
מי משלם את שכר השמאי?
כללי השכר נקבעו בתקנות משנת 2011. כדאי לברר מול הרשות או עורך הדין מה חל במקרה שלכם.
האם היזם יכול לבקש מינוי?
לפי החוק, הבקשה מוגשת על ידי הרוב המיוחס של בעלי הדירות לעניין כדאיות כלכלית.
האם אפשר לערער על קביעת השמאי?
החוק קובע שהקביעה היא חזקה "אלא אם כן הוכח אחרת". כלומר, אפשר להביא ראיות לסתור בהליך.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1, 2(ב)(1), 2א, 2ב ו־7 (נוסח מעודכן); תקנות שכר שמאי פינוי בינוי, התשע"ב–2011; תקנות מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין, התשע"ב–2012. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.