שלבי פינוי בינוי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

מי שמחפש שלבי פינוי בינוי הוא כמעט תמיד בעל דירה בבניין ותיק שקיבל פנייה מיזם, שמע על חתימות אצל השכנים או פשוט רוצה לדעת מה מחכה לו ולכמה זמן. התהליך ארוך, עובר דרך כמה גופים שונים, ולבעל הדירה יש תפקיד פעיל בחלק מהשלבים ותפקיד פסיבי באחרים. העמוד מסכם את תשעת השלבים במבט אחד, מהתארגנות הדיירים ועד מסירת המפתח והרישום, ומסמן בכל שלב מה בעל הדירה עושה ומה כדאי שיבדוק.

קבוצת אלקיים פועלת בהתחדשות עירונית מהצד היזמי, בין היתר במתחם חסן ערפה בתל אביב, ומכירה את התהליך מהפגישה הראשונה עם הדיירים ועד הרישום.

תשעת השלבים במבט אחד

1. התארגנות ראשונית: קבוצת דיירים יוזמת, בוחרת נציגות ובודקת אם הבניין והמתחם מתאימים לפינוי בינוי או שמסלול חיזוק ותוספת קומות מתאים יותר.

2. בחירת עורך דין ויועצים מטעם הדיירים: עורך דין שמייצג רק אותם, ולפי הצורך שמאי ומפקח. שכרם משולם בסופו של דבר על ידי היזם.

3. בחירת יזם: פנייה לכמה יזמים, השוואת הצעות לפי תמורה, בטוחות, ניסיון ולוחות זמנים, ולא לפי מצגת.

4. משא ומתן וחתימה על הסכם: קביעת התמורה לכל דירה, שכר הדירה בתקופת הבנייה, הערבויות, לוחות הזמנים ותנאי הביטול.

5. השלמת חתימות ורוב נדרש: החתמת יתר הדיירים, טיפול בדיירים מתלבטים, ובמקרי קיצון הליך מול מי שמסרב ללא סיבה סבירה.

6. תכנון ואישור: הכנת תוכנית בניין עיר חדשה למתחם או קידום היתר לפי תוכנית קיימת, דיונים בוועדות, פרסום והתנגדויות.

7. היתר בנייה, מימון ופינוי: קבלת היתר, סגירת ליווי בנקאי, מסירת ערבויות לדיירים, פינוי הדירות ומעבר לשכירות על חשבון היזם.

8. הריסה ובנייה: בניית הפרויקט החדש בפיקוח מטעם הדיירים ודיווח שוטף.

9. מסירה, בדק ורישום: קבלת הדירות החדשות, תיקון ליקויים ורישום הזכויות על שם הדיירים.

שלבי ההתארגנות והבחירה: מה שקובע את כל ההמשך

שלושת השלבים הראשונים הם היחידים שבהם הדיירים שולטים במלואם, והם קובעים את איכות העסקה. נציגות פעילה ומתואמת מקבלת הצעות טובות יותר מיזמים, ועורך דין שבחרו הדיירים בעצמם, ולא כזה שהיזם הביא, בודק את ההצעות מנקודת מבט אחת בלבד. בשלב הזה כדאי גם להבין את החלופות: בבניין על מגרש גדול לעיתים עסקת קומבינציה משתלמת יותר לבעלים, וההיגיון של חלוקת התמורה מוסבר בעמוד על חישוב עסקת קומבינציה — אחוזים ונטו.

שלב ההסכם: מה חייב להופיע בו

ההסכם עם היזם אינו חוזה מכר רגיל, אלא הסכם שמחליף דירה קיימת בדירה עתידית, ולכן הוא צריך להגדיר בדיוק מה מקבלים: שטח, מספר חדרים, קומה, כיוון, חניה ומחסן, מפרט טכני, וגם מה קורה אם התכנון משתנה. הוא צריך לכלול ערבויות לתקופת הבנייה, שכר דירה ריאלי לכל תקופת הפינוי, מנגנון פיצוי על איחור ותנאים שבהם הדיירים רשאים לבטל. מי שרוצה להבין את ההבדל בין הסכם כזה לחוזה רגיל ימצא השוואה מועילה בעמוד על חוזה מכר דירה.

שלבי התכנון והרישוי: השלב הארוך ביותר

אחרי החתימה עוברת השליטה לידי היזם ולרשויות התכנון, וכאן נמדדות רוב השנים של הפרויקט. אם המתחם דורש תוכנית חדשה, ההליך כולל דיונים, פרסום, התנגדויות ואישור מוסדות התכנון. בשלב הזה הדיירים מקבלים עדכונים, ומומלץ שהנציגות תשב עם האדריכל ותבין את התוכנית, כפי שמוסבר בעמוד על אדריכלות ותכנון, כדי לוודא שהדירות שהובטחו אכן קיימות בה.

שלבי הפינוי, הבנייה והמסירה

הפינוי מתבצע רק אחרי היתר בנייה, ליווי בנקאי וערבויות ביד הדיירים, ולא לפני. במהלך הבנייה מפקח מטעם הדיירים מבקר באתר ומדווח. במסירה עורכים פרוטוקול מסודר ובודקים את הדירה מול המפרט, ותקופת הבדק שאחריה נועדה לתיקון מה שמתגלה בשימוש; רשימת מה שבודקים נמצאת בעמוד על ליקויי בנייה. השלב האחרון הוא רישום הבית המשותף החדש והזכויות בכל דירה על שם בעליה, והדרישות לכך מפורטות בעמוד על רישום בטאבו. פרויקט שלא הושלם ברישום אינו פרויקט שהסתיים.

איך קבוצת אלקיים עוזרת בשלבי פינוי בינוי

הקבוצה נכנסת לתהליך כיזם שמביא איתו גב תעשייתי וביצועי, חברת גיבוי כשנדרש וערבויות מלאות לדיירים, ומנהלת את שלבי התכנון, הרישוי והבנייה כפרויקט אחד. דיירים ובעלי קרקע שרוצים להכיר את הגישה של הקבוצה למגורים ימצאו אותה בעמוד נדל"ן למגורים, ומשקיעים שמעוניינים להצטרף לפרויקטים של התחדשות בשלב מוקדם ימצאו את המסלול בעמוד קשרי משקיעים – השקעה לצד הקבוצה.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח פינוי בינוי מתחילתו ועד סופו?

בדרך כלל שנים רבות, כשרוב הזמן עובר בתכנון וברישוי ולא בבנייה. משך התהליך תלוי במורכבות המתחם, בצורך בתוכנית חדשה ובקצב החתמת הדיירים.

מה קורה לדייר שלא רוצה לחתום?

דייר רשאי לסרב מסיבות סבירות, אך כשרוב הדיירים חתמו וסירוב אינו מנומק, קיים הליך משפטי שנועד לאפשר את הפרויקט. ההליך מורכב, ולכן היזם והנציגות מעדיפים הסכמה.

מי משלם שכר דירה בזמן הבנייה?

היזם, לפי ההסכם, לאורך כל תקופת הפינוי והבנייה. סכום השכירות צריך להתאים לדירה דומה באזור ולהתעדכן אם הבנייה מתארכת.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לחיזוק ותוספת קומות?

בפינוי בינוי הבניין נהרס ונבנה מחדש, לרוב במתחם של כמה בניינים, והדיירים מפונים. בחיזוק הבניין הקיים נשאר, מחוזק ומורחב, והדיירים לרוב נשארים לגור בו.

האם הדיירים משלמים משהו בפינוי בינוי?

בדרך כלל לא: היזם נושא בעלויות התכנון, הבנייה, שכר הדירה והייצוג המשפטי של הדיירים. סוגיות מס עשויות להתעורר במקרים מסוימים, וכללי הפטור מתעדכנים, ולכן נדרש ייעוץ.

יש לכם בניין ותיק ואתם רוצים לדעת באיזה שלב אתם ומה כדאי לבדוק עכשיו? התקשרו ל-053-658-4252 או השאירו פרטים ונקבע שיחת ייעוץ.