שכירות משנה והעברת זכויות בחוזה שכירות מסחרי
שכירות משנה והעברת זכויות בחוזה שכירות מסחרי
עסקים משתנים: חברה מצטמצמת ורוצה להשכיר חלק מהמשרד, בעל חנות מוכר את העסק ורוצה שהקונה ימשיך בחוזה, או קבוצה מבצעת ארגון מחדש ומעבירה פעילות לחברה אחרת. בכל המצבים האלה עולה השאלה מה מותר לשוכר לעשות עם זכויות השכירות שלו, ומה זכותו של בעל הנכס.
שכירות משנה מול העברת החוזה
בשכירות משנה, השוכר המקורי נשאר צד לחוזה מול בעל הנכס ומשכיר את הנכס, כולו או חלקו, לשוכר משנה. בהעברת זכויות, השוכר החדש נכנס לנעלי השוכר המקורי. ההבדל חשוב: בשכירות משנה השוכר המקורי ממשיך להיות אחראי כלפי בעל הנכס, ובהעברה השאלה אם הוא משתחרר מאחריות תלויה בהסכמות.
מה אומר החוק
חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע הסדר לפיו שכירות משנה או העברת השכירות טעונות הסכמת המשכיר, וכי המשכיר לא יסרב אלא מטעם סביר הנוגע לשוכר המשנה, לנעבר או לנכס. בחוזים מסחריים הצדדים מסדירים את הנושא לרוב באופן מפורש, ולכן יש לקרוא את החוק יחד עם החוזה ובליווי עורך דין.
מה בעל הנכס בודק
בעל נכס שמתבקש לאשר שכירות משנה או העברה יבדוק את איתנות השוכר החדש, את סוג העסק ואת התאמתו לייעוד, השפעה על שוכרים אחרים ועל תמהיל המרכז, והאם ניתנים ביטחונות חדשים. בנכס מניב, החלפת שוכר איכותי בשוכר חלש יותר עלולה לפגוע בשווי.
מה כדאי לכלול בחוזה
חוזה מסחרי טוב מגדיר את התנאים לאישור, את פרק הזמן שבו בעל הנכס צריך להשיב, האם השוכר המקורי ממשיך לערוב לחיובים, ומה קורה עם ביטחונות קיימים. לעיתים נקבע שאם השוכר משכיר בשכירות משנה בסכום גבוה מדמי השכירות שלו, חלק מההפרש יועבר לבעל הנכס.
העברה בתוך קבוצת חברות
חוזים רבים מבחינים בין העברה לגורם זר לבין העברה לחברה קשורה או לחברה שתקלוט את הפעילות. גם במקרה כזה כדאי להגדיר תנאים, כמו הצגת ביטחונות שווי ערך.
שינוי שליטה בחברה השוכרת
כאשר השוכר הוא חברה, מכירת המניות שלה לגורם אחר אינה משנה את זהות השוכר מבחינה משפטית, אבל משנה מי עומד מאחוריו בפועל. חלק מהחוזים מתייחסים לשינוי שליטה כאל העברת זכויות שדורשת הסכמה. כדאי לבחון סעיף כזה בעיקר כשהערבות האישית של בעלי השליטה היא חלק מרכזי מהביטחונות.
שכירות משנה ושימוש בפועל
גם כשמאושרת שכירות מש נה, השימוש בנכס חייב להישאר תואם לייעוד, להיתר ולרישיון העסק. שוכר משנה עם פעילות שונה עלול להזדקק לרישיון חדש. האחריות לבדוק זאת צריכה להיות מוגדרת, כדי שבעל הנכס לא ימצא עצמו מול דרישות של הרשות המקומית בגלל פעילות שלא הכיר.
שכירות משנה ושווי הנכס
מבחינת רוכש פוטנציאלי, נכס שבו חלק מהשטח מושכר בשכירות משנה דורש בדיקה כפולה: גם של השוכר הראשי וגם של שוכרי המשנה. אם השוכר הראשי נקלע לקשיים, שוכרי המשנה עלולים להיפגע, ובעל הנכס יצטרך להחליט אם להתקשר איתם ישירות. לכן חשוב שהמידע על כל ההתקשרויות יהיה גלוי ומתועד.
תהליך מסודר לבקשת אישור
כדי למנוע חיכוכים, כדאי לקבוע בחוזה תהליך: השוכר מגיש בקשה בכתב עם פרטי השוכר המוצע, תיאור הפעילות, טיוטת הסכם שכירות המשנה ומסמכים על איתנותו. בעל הנכס משיב בתוך פרק זמן מוגדר, ואם הוא מסרב – מנמק. תהליך כז ה משרת את שני הצדדים ומקטין את הסיכוי למחלוקת משפטית.
הסכמת בעל הנכס – תנאים וזמני תגובה מוגדרים
אחריות השוכר המקורי – נמשכת או מסתיימת לפי ההסכם
ביטחונות – הסבה או ביטחונות חדשים
הפרש דמי שכירות – חלוקה אם הוסכם עליה
שאלות נפוצות
האם בעל הנכס יכול לסרב לכל שוכר משנה?
לפי ההסדר בחוק, סירוב צריך להיות מטעם סביר, אך החוזה עשוי לקבוע הוראות מפורטות. כדאי לבדוק את הנוסח עם עורך דין.
האם מכירת העסק מעבירה אוטומטית את חוזה השכירות?
לא בהכרח. בדרך כלל נדרשת הסכמת בעל הנכס להעברת החוזה לקונה, ולעיתים גם ביטחונות חדשים מהקונה.
מי אחראי אם שוכר המשנה גורם נזק?
בשכירות משנה, השוכר המקורי ממשיך בדרך כלל לשאת באחריות כלפי בעל הנכס, בנוסף לאחריות של שוכר המשנה.
המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
לבדיקת חוזים ושוכרים בנכס מניב, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל" ן בטלפון 053-658-4252.