שיפוץ בדירה חדשה – האם הוא מבטל את אחריות הקבלן
שיפוץ בדירה חדשה – האם הוא מבטל את אחריות הקבלן
רוכשים רבים מתחילים לשפץ כבר בחודשים הראשונים: מחליפים מטבח, מזיזים קיר גבס, משנים ריצוף או מתקינים מזגנים. השאלה שעולה מאוחר יותר, כשמתגלה ליקוי, היא אם השיפוץ "ביטל את האחריות". התשובה הקצרה היא שלא, לא באופן אוטומטי. אבל השיפוץ משנה את התמונה, והוא עלול להפוך לטענה המרכזית של המוכר. לכן כדאי להבין את הכללים לפני שמתחילים.
מה אומר החוק
סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע, נכון למועד כתיבה, שהמוכר לא קיים את חיוביו אם תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, "זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה". כלומר, בתקופת הבדק, נטל ההוכחה מוטל על המוכר. אם הוא טוען שהשיפוץ גרם לליקוי, עליו להוכיח זאת.
בתקופת האחריות שאחרי תקופת הבדק, המצב שונה: הקונה הוא שצריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. שם, שיפוץ שנעשה בדירה עלול להקשות על ההוכחה.
לגבי אי-התאמה יסודית בשלד, בתוך 20 שנה מהמסירה, המוכר אחראי אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
מה זה אומר בפועל
ליקוי שלא קשור לשיפוץ
אם החלפתם מטבח, וכעבור שנה מתגלה רטיבות מהגג, קשה לראות איך השיפוץ קשור. המוכר יצטרך להוכיח קשר, ולרוב לא יוכל.
ליקוי באזור ששופץ
אם הזזתם קיר ואחר כך הופיע סדק באותו אזור, או החלפתם ריצוף ואחר כך הופיעה בעיה בריצוף, המוכר יטען שהשיפוץ הוא הגורם. כאן התיעוד הוא שיכריע.
רכיבים שהוחלפו
על רכיב שהחלפתם בעצמכם, כמו ארונות או ריצוף חדש, סביר שהמוכר יטען שאינו אחראי, כי זה כבר לא מה שהוא מסר.
איך לשפץ בלי לפגוע בזכויות
1. בדיקה ותיעוד לפני השיפוץ
לפני שמתחילים, תעדו את מצב הדירה באזורים שישופצו: צילום, ואם אפשר, בדיקה של בודק מקצועי. אם יש ליקויים, הודיעו עליהם למוכר לפני השיפוץ.
2. לתת למוכר לתקן קודם
אם יש ליקוי באזור שאתם עומדים לשפץ, החוק מחייב לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. תיקון עצמאי לפני כן עלול להשפיע על גובה הפיצוי.
3. לשמור את הוראות התחזוקה
הוראות התחזוקה והשימוש של המוכר כוללות לעיתים מגבלות, למשל לגבי קידוח באזורים עם צנרת. שיפוץ בניגוד להוראות עשוי לחזק את טענת המוכר.
4. לעבוד עם בעלי מקצוע ולתעד
שמרו חוזים, חשבוניות ותיאור של העבודה שבוצעה. אם ייגרם נזק, תדעו גם למי לפנות.
5. היתרים
חלק מהשינויים, במיוחד אלה שנוגעים לשלד, לחזית או לרכוש המשותף, עשויים לחייב היתר או הסכמה של בעלי הדירות. שינוי ללא היתר עלול ליצור בעיה נפרדת.
שינויים שכדאי לחשוב עליהם פעמיים בתקופת הבדק
פתיחה או הזזה של קירות, במיוחד בלי מהנדס.
החלפת ריצוף באזורים רטובים או במרפסות, שיכולה לפגוע באיטום.
קידוחים בקירות חיצוניים או בתקרות.
התקנת מערכות שמחייבות מעבר צנרת או חשמל בקירות.
שינויים במרפסת, כמו סגירה או הגבהת ריצוף.
שינויי דיירים לפני המסירה
מצב שונה הוא שינויים שהוזמנו מהמוכר עצמו לפני המסירה, למשל במסגרת שינויי דיירים או פריטים מתומחרים. כאן העבודה בוצעה על ידי המוכ ר או מטעמו, ולכן הטענה שהקונה גרם לליקוי חלשה יותר. חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר למסור מפרט מעודכן כשהקונה הודיע על ויתור, הוספה או שינוי של פריט מתומחר, וכל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. שמרו את המסמכים האלה: הם מראים שהשינוי נעשה במסגרת העסקה, ולא על ידכם לאחר מכן.
עובדה מול דעה
עובדה: לפי החוק, בתקופת הבדק המוכר הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם בשל הקונה. דעה מקצועית שלנו: מי שמתכנן שיפוץ משמעותי בשנים הראשונות ייטיב לעשות אם יסגור קודם את כל הליקויים הידועים מול המוכר, ויתעד את מצב הדירה לפני העבודה.
שאלות נפוצות
הזזתי קיר גבס. האם זה משפיע על אחריות לסדקים בקירות אחרים?
באופן עקרוני, המוכר יצטרך להוכיח קשר בין השינוי לבין הסדקים בקירות האחרים. תיעוד של מצב הקירות לפני השינוי יעזור לכם.
החלפתי את כל הריצוף. האם אני יכול עדיין לתבוע על ליקויי ריצוף מקוריים?
אם הודעתם על הליקויים לפני ההחלפה ותיעדתם אותם, ייתכן שכן, אבל ההחלפה מקשה על ההוכחה. כדאי להתייעץ עם עורך דין.
האם המוכר רשאי לסרב לבדוק ליקוי בגלל שיפוץ?
החוק אינו פוטר את המוכר מבדיקה. הוא רשאי לטעון שהשיפוץ גרם לליקוי, ובתקופת הבדק עליו להוכיח זאת.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.