אחריות קבלן | קובי אלקיים נדלן בע"מ
אחריות קבלן
אחריות קבלן היא החובה החוקית של מי שמכר לכם דירה חדשה לתקן ליקויי בנייה שמתגלים אחרי המסירה. חוק המכר (דירות) מגדיר שתי תקופות נפרדות: תקופת בדק, שבה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שהתגלה, ותקופת אחריות שאחריה, שבה הרוכש צריך להוכיח שהליקוי נובע מהבנייה. הבנה של ההבדל ביניהן, של הזמנים ושל אופן הפנייה קובעת אם תקבלו תיקון או תישארו עם הבעיה.
מהי אחריות קבלן לפי חוק המכר
חוק המכר (דירות) קובע שמוכר דירה חדשה, בין אם הוא קבלן ובין אם יזם, אחראי כלפי הרוכש לאי-התאמות בדירה: כל סטייה מהמפרט, מתקנות התכנון והבנייה או מהתקנים הישראליים המחייבים. האחריות חלה על המוכר לפי החוזה, ולכן גם כשהבנייה בוצעה על ידי קבלן משנה, הרוכש פונה למי שמכר לו את הדירה ולא לקבלן המבצע.
החוק מבחין בין תקופת בדק לתקופת אחריות. בתקופת הבדק, שאורכה משתנה לפי סוג הליקוי ונקבע בתוספת לחוק, המוכר חייב לתקן כל אי-התאמה שהתגלתה, אלא אם יוכיח שהיא נגרמה באשמת הרוכש. בתקופת האחריות שבאה אחריה, נטל ההוכחה עובר לרוכש, שצריך להראות שהליקוי מקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים.
אילו ליקויים מכוסים ואילו לא
הכיסוי חל על ליקויי בנייה במובן הרחב: רטיבות וכשלי איטום, סדקים בקירות ובתקרות, ליקויי צנרת וניקוז, ריצוף וחיפוי לקויים, בעיות במסגרות ובנגרות, ליקויים במערכות חשמל ומיזוג שסופקו על ידי המוכר, וסטיות מהמפרט הטכני שצורף לחוזה. גם התאמה לתקנים מחייבים, כמו תקני בטיחות ונגישות, נכללת בהגדרת אי-התאמה.
לעומת זאת, בלאי סביר משימוש, נזק שנגרם משיפוץ שביצע הרוכש, תחזוקה לקויה או שינויים במערכות בלי אישור, בדרך כלל אינם באחריות המוכר. שטחים משותפים, כמו לובי, חניון ומעטפת הבניין, מכוסים גם הם, אך הפנייה בעניינם נעשית לרוב באמצעות נציגות הבית המשותף ולא על ידי דייר בודד.
רטיבות, איטום וסדקים: מהליקויים הנפוצים ביותר, וגם מהחמורים ביותר בהשלכותיהם.
צנרת, ניקוז וחשמל: ליקויים נסתרים שמתגלים לעיתים רק אחרי חודשים.
ריצוף, חיפוי, דלתות וחלונות: ליקויי גימור שכדאי לתעד כבר במסירה.
סטיות מהמפרט: כל פריט שסופק שונה ממה שנכתב בחוזה.
מה חשוב לבדוק במסירת הדירה
פרוטוקול המסירה הוא המסמך החשוב ביותר בכל הליך של אחריות קבלן. כל ליקוי שנרשם בו מתועד כליקוי שהיה קיים ביום המסירה, ואילו ליקוי שלא נרשם עלול להיות שנוי במחלוקת בהמשך. לכן מומלץ לא לחתום על פרוטוקול מסירה בלחץ זמן, ולהגיע אליו עם בודק מקצועי או לפחות עם רשימת בדיקה מסודרת.
בדק בית על ידי מהנדס או בודק מוסמך לפני המסירה, או זמן קצר אחריה, מאפשר לגלות ליקויים נסתרים: שיפועים לא נכונים במרפסת ובחדרי רטיבות, בידוד לקוי, חיבורי חשמל, לחץ מים וטיב האיטום. הדוח שמתקבל הוא בסיס לפנייה מסודרת למוכר, ובמקרה הצורך גם ראיה בהליך משפטי.
איך פונים לקבלן ומה עושים אם הוא לא מתקן
החוק מחייב את הרוכש להודיע למוכר על אי-ההתאמה תוך זמן סביר מרגע שגילה אותה, ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן. לכן הפנייה צריכה להיות בכתב, מפורטת ומתועדת, עם תמונות ותאריכים, ולא רק שיחת טלפון. שמרו עותק מכל התכתבות ומכל ביקור של נציג הקבלן בדירה, כולל מה נעשה ומה נשאר פתוח.
אם המוכר מתעלם, דוחה את הפנייה או מבצע תיקון שלא פותר את הבעיה, ניתן לפנות לייעוץ משפטי ולשקול הליך של תביעה, לרוב על בסיס חוות דעת מהנדס. במקרים רבים מגיעים להסדר עוד לפני הליך משפטי, כשהפנייה מקצועית ומגובה בדוח. מומלץ לבדוק עם עורך דין את לוחות הזמנים החלים על המקרה שלכם.
הודיעו בכתב, בסמוך לגילוי הליקוי, עם תיאור מדויק ותמונות.
אפשרו למוכר לבצע תיקון בתיאום, ותעדו את מועדי הביקורים ואת התוצאה.
אם התיקון נכשל, הזמינו חוות דעת מהנדס לפני צעדים נוספים.
אל תבצעו תיקון עצמאי לפני שתיעדתם, אלא במקרה חירום.
בטוחות וערבויות מעבר לאחריות
אחריות קבלן שווה רק כמו היכולת של הקבלן לעמוד בה. חברה שנקלעה לקשיים או הפסיקה לפעול לא תוכל לתקן, ולכן חשוב לבדוק עוד לפני הרכישה מיהו המוכר בחוזה, מה חוסנו הכלכלי ואילו בטוחות ניתנות לכם. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב הבטחת כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או בטוחה אחרת המנויה בחוק.
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א, בעלי הדירות הקיימות מקבלים בטוחות נפרדות להבטחת זכויותיהם במהלך הבנייה, ואלה נקבעות בהסכם עם היזם. גם כאן, איכות הבטוחה תלויה במי שמעמיד אותה. עלות הבטוחות והערבויות היא חלק מעלויות הפרויקט, והיא משפיעה על תמחור העסקה, לכן כדאי להבין מי נושא בה ואיך.
איך קבוצת אלקיים מתייחסת לאחריות כלפי רוכשים
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת כיזם, ולכן האחריות כלפי הרוכשים היא חלק מהמודל העסקי ולא סעיף בחוזה בלבד. הקבוצה עובדת עם חברות גיבוי, מכניסה שותפים לפרויקטים ומעמידה ערבויות ללקוחות ובטוחות לבעלי דירות וקרקע, כך שההתחייבויות מגובות במי שיכול לעמוד בהן גם כשפרויקט נמשך שנים ועובר תקופות שונות בשוק.
במסגרת ליווי רוכשים, אנחנו עוזרים לבחון את סעיפי האחריות, הבדק והבטוחות בחוזה עוד לפני החתימה, לוודא שהמפרט הטכני ברור ומפורט, ולהבין מי הגורם האחראי בפועל. הקבוצה, שמקורה במפעל מתכת ואלומיניום שפעל בתל אביב, מביאה לתחום גישה תעשייתית לאיכות ולתיעוד, מתוך הבנה שאחריות היא עניין של ביצוע ולא של הצהרות.
טעויות שכדאי להימנע מהן
הטעות הנפוצה ביותר היא לחכות. רוכשים רבים מבחינים בליקוי, דוחים את הפנייה, ומגלים שהתקופה הרלוונטית חלפה או שקשה להוכיח מתי הליקוי הופיע. טעות נוספת היא לבצע שיפוצים בדירה לפני שסיימו לתעד את מצבה, מה שמאפשר למוכר לטעון שהנזק נגרם מהעבודות ולא מהבנייה המקורית. בשני המקרים, תיעוד מוקדם ומסודר היה מונע את המחלוקת.
אל תחתמו על פרוטוקול מסירה חלקי או מזורז; דרשו זמן לבדיקה.
אל תסתפקו בהבטחה בעל פה לתיקון; בקשו אישור בכתב ומועד.
אל תשלמו לבעל מקצוע חיצוני לפני שנתתם למוכר הזדמנות לתקן.
שמרו את המפרט, החוזה, הפרוטוקול וכל התכתבות במקום אחד.
בליקויים בשטחים משותפים, פעלו דרך נציגות הבניין כדי לרכז את הפנייה.
שאלות נפוצות
כמה זמן נמשכת אחריות קבלן על דירה חדשה?
החוק מגדיר תקופת בדק שאורכה תלוי בסוג הליקוי, למשל תקופות שונות לצנרת, לאיטום, לסדקים ולחיפויים, ואחריה תקופת אחריות נוספת שבה נטל ההוכחה עובר לרוכש. התקופות נספרות ממועד מסירת הדירה. מומלץ לבדוק עם עורך דין את התקופה המדויקת שחלה על הליקוי הספציפי שלכם.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
בתקופת הבדק המוכר חייב לתקן כל אי-התאמה שהתגלתה, אלא אם יוכיח שהרוכש גרם לה. בתקופת האחריות, שמתחילה עם סיום הבדק, הרוכש הוא שצריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים לקויים. ההבדל המעשי הוא בנטל ההוכחה, ולכן כדאי לפעול מוקדם ככל האפשר.
מה עושים אם הקבלן לא מתקן ליקויים?
שלחו פנייה מסודרת בכתב עם תיעוד, אפשרו הזדמנות סבירה לתיקון, ואם אין מענה או שהתיקון נכשל, הזמינו חוות דעת מהנדס ופנו לייעוץ משפטי. חוות הדעת היא הבסיס גם למשא ומתן וגם לתביעה. הימנעו מתיקון עצמאי לפני תיעוד, אלא במקרה חירום שמחייב פעולה מיידית.
האם אחריות קבלן חלה גם על שטחים משותפים?
כן. אחריות המוכר חלה גם על הרכוש המשותף, כמו לובי, חניון, גג, מעטפת ומערכות משותפות. הפנייה בעניינים אלה נעשית לרוב באמצעות נציגות הבית המשותף, כדי לרכז את הליקויים ולפעול באופן מסודר מול המוכר. מומלץ לערוך בדק בית ל רכוש המשותף בסמוך לאכלוס.
מי אחראי כשהיזם והקבלן המבצע הם גופים שונים?
מי שמכר לכם את הדירה לפי החוזה הוא האחראי כלפיכם, גם אם הבנייה בוצעה על ידי קבלן משנה. היחסים בין היזם לקבלן אינם עניינכם, אלא אם החוזה קובע אחרת. לכן חשוב לבדוק לפני הרכישה מיהו המוכר, מה חוסנו הכלכלי ואילו בטוחות עומדות מאחוריו.
רוכשים דירה חדשה או מתמודדים עם ליקויי בנייה? נשמח לעזור לכם להבין את זכויותיכם, לבחון את החוזה והבטוחות ולפעול נכון מול המוכר. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם