שוכר בדירה במתחם פינוי בינוי: מה קורה לחוזה השכירות
שוכר בדירה במתחם פינוי בינוי: מה קורה לחוזה השכירות
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בבניינים ותיקים רבים חלק מהדירות מושכרות. כשהבניין נכנס לפינוי בינוי, נוצר משולש: היזם, בעל הדירה שחתם, והשוכר שגר בדירה בפועל. השוכר אינו צד לעסקת הפינוי ובינוי, אבל הוא מושפע ממנה ישירות. המדריך מסביר את התמונה מנקודת המבט של שניהם.
ההתחייבות של בעל הדירה
עסקת פינוי ובינוי היא חוזה בין היזם לבעל הדירה. לפי המדריך להסכם הדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעל הדירה מתחייב לפנות את הדירה במועד הפינוי, בין אם הוא גר בה ובין אם היא מושכרת. כלומר, האחריות למסור דירה פנויה מוטלת על בעל הדירה, והוא צריך לדאוג שהשוכר יעזוב בזמן.
מה ממליץ המדריך לגבי חוזה השכירות
המדריך ממליץ לקבוע בחוזה השכירות, או בהסכם להארכתו, שהשוכר יפנה את הדירה בהתראה של 90 ימים מראש, במועד שייקבע לפינוי כלל הדירות במתחם. כדאי לשלב סעיף כזה כבר כשהבניין מתחיל לדבר על התחדשות, ולא לחכות להודעת הפינוי.
למה זה חשוב למשכיר
אם חוזה השכירות נמשך מעבר למועד הפינוי ואין בו סעיף מתאים, בעל הדירה עלול למצוא את עצמו בין שתי התחייבויות סותרות: כלפי השוכר וכלפי היזם. סעיף מוסכם מראש מקטין את הסיכון.
למה זה חשוב לשוכר
סעיף ברור נותן לשוכר זמן ידוע להתארגן. כשוכר, כדאי לשאול לפני חתימה או הארכה אם הבניין בתהליך התחדשות, ומה מצב הפרויקט. אפשר גם לבקש מהמשכיר לראות את ההודעות שהתקבלו מהיזם, כדי להבין את לוח הזמנים הצפוי.
למי שוכר יכול לפנות
החוק מגדיר את מי שהממונה לעניין פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מברר את פניותיו כ"בעלי דירה ומחזיקים בדירה" בתחום מיזם התחדשות עירונית. שוכר שמחזיק בדירה נכלל בהגדרה. הממונה מברר, בין השאר, טענות על התנהגות יזמים ומארגנים, ועל הפעלת לחץ בלתי סביר.
דיירים בדיור ציבורי
לפי תקנות הכינוס משנת 2022, בבית משותף שחלק מהדירות בו ציבוריות, היזם צריך להפנות את דיירי הדירות האלה לחברות לדיור ציבורי לבירור זכויותיהם בהליך. דייר בדיור ציבורי אינו בעל הדירה, ולכן זכויותיו נבחנות מול החברה המשכנת.
דייר מוגן
חוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירה ליזם של זכות דיירות מוגנת ביחידת מגורים, לפי חוק הגנת הדייר, תיחשב לעניין פרק הפינוי ובינוי כמכירת זכות במקרקעין. המשמעות היא שגם לדייר מוגן יש זכות שניתן למכור ליזם, ושההסדר המיסויי מתייחס אליה. זכויות הדייר המוגן מול בעל הדירה ומול היזם הן נושא משפטי מורכב, וכדאי לבדוק אותן בנפרד.
דמי השכירות בתקופת הבנייה
המדריך הממשלתי ממליץ שהיזם יממן דמי שכירות לדירה חלופית מיום הפינוי ועד המסירה. כשהדירה מושכרת, צריך לבדוק בחוזה עם היזם איך מוסדר התשלום לבעל הדירה, ומה המשמעות לגבי הכנסה משכירות שהופסקה. החוק לא מסדיר זאת באופן מפורש, ולכן הנושא צריך להיות כתוב בהסכם.
רשימת בדיקה למשכיר
הוסיפו לחוזה השכירות סעיף פינוי עם התראה מוסכמת.
עדכנו את השוכר מוקדם על מצב הפרויקט.
בדקו בחוזה עם היזם את תנאי דמי השכירות לדירה מושכרת.
ודאו שמועד הפינוי בחוזה עם היזם מתואם עם תקופת השכירות.
שאלות נפוצות
האם השוכר צריך לחתום על משהו מול היזם?
העסקה היא עם בעל הדירה. ייתכן שהיזם יבקש מסמך נוסף, אבל זה לא חלק מהגדרת העסקה בחוק.
האם שוכר יכול לעצור את הפרויקט?
השוכר אינו בעל דירה לעניין הרוב המיוחס. זכויותיו נובעות מחוזה השכירות ומהדין הכללי.
מה אם השוכר לא מפנה בזמן?
המדריך ממליץ שבעל דירה שמאחר בפינוי יישא בהוצאות ובנזקים. לכן חשוב שהמשכיר ידאג לסעיף מתאים מראש.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (gov.il); חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו–2016, סעיף 7; חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, סעיף 49יט(ב); תקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה, התשפ"ב–2022. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומ בינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.