קניתם דירה יד שנייה בתוך תקופת הבדק – האם האחריות עוברת
קניתם דירה יד שנייה בתוך תקופת הבדק – האם האחריות עוברת
דירה בת שנתיים או שלוש היא "יד שנייה" מבחינה שיווקית, אבל מבחינה משפטית ייתכן שהיא עדיין נמצאת בתוך תקופות הבדק והאחריות של הקבלן שבנה אותה. רבים מהקונים בשוק הזה אינם יודעים שהחוק מגן גם עליהם, וכתוצאה מכך אינם מבקשים את המסמכים שיאפשרו להם לממש את ההגנה. המדריך מסביר את המצב המשפטי ואת הצעדים המעשיים.
מי הוא "קונה משנה"
סעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מגדיר "קונה משנה" כמי שרוכש דירה מקונה, וכן חליפיו וחליפי הקונה. כלומר, מי שקנה את הדירה מהרוכש הראשון, ולא ישירות מהקבלן, הוא קונה משנה.
החוק מזכיר את קונה המשנה לאורך הסעיפים המרכזיים: סעיף 4 קובע שהמוכר לא קיים את חיוביו כלפי "הקונה או קונה המשנה" בהתקיים אי-התאמה; סעיף 4א מתייר לקונה או לקונה המשנה להסתמך על אי-התאמה אם הודיע עליה; וסעיף 4ב מחייב את הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות לתקן, ומאפשר לו לתקן על חשבון המוכר בנסיבות שהחוק מגדיר.
מה עובר לקונה המשנה
המשמעות המעשית היא שתקופות הבדק והאחריות אינן מתחילות מחדש עם המכירה, אבל גם אינן נעלמות. הן ממשיכות להיספר ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה הראשון. לכן, אם קניתם דירה שנמסרה לפני שנתיים, ייתכן ש:
תקופת הבדק לכשל באיטום ובצנרת, שהיא ארבע שנים לפי התוספת, עדיין בתוקף.
תקופת הבדק לסדקים ברוחב שמעל 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים, שהיא חמש שנים, עדיין בתוקף.
תקופת הבדק לחיפוי חוץ, שהיא שבע שנים, עדיין בתוקף.
תקופות קצרות יותר, כמו שנה לליקויים כלליים או שנתיים לריצוף, ייתכן שכבר הסתיימו, אך תקופת האחריות שאחריהן עשויה להיות רלוונטית.
ויתור כתנאי להעברת זכויות בטל
סעיף 7א(ב) לחוק קובע שוויתור על זכויות בקשר לאי-התאמה, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, בטל. כלומר, אם המוכר המקורי מתנה את אישור העברת הזכויות בכך שתוותרו על טענות לליקויים, הוויתור אינו תקף לפי החוק.
אילו מסמכים לבקש מהמוכר
כדי לממש את ההגנה, כדאי לבקש מהבעלים הקודמים, עוד לפני החתימה:
את תאריך המסירה המקורי, רצוי במסמך.
את פרוטוקול המסירה המקורי.
את חוזה המכר מול הקבלן והמפרט.
את הוראות התחזוקה והשימוש.
העתקים של הודעות ששלח לקבלן על ליקויים ותשובות שקיבל.
פרטים על תיקונים שבוצעו, מתי ועל ידי מי.
למה ההודעות של הבעלים הקודמים חשובות
הודעה שהבעלים הקודמים שלחו לקבלן על ליקוי מסוים יכולה להיות משמעותית עבורכם. למשל, החוק מאפשר לקונ ה לתקן ליקוי על חשבון המוכר אם הליקוי חזר לאחר תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים מהודעת הקונה. אם ההודעה המקורית נשלחה לפני שקניתם, תאריך ההודעה רלוונטי. בלי העתק שלה, יהיה קשה להוכיח.
בדק בית לדירה צעירה
בדירה שנמצאת עדיין בתקופות הבדק, בדק בית לפני רכישה משרת שתי מטרות: הוא מסייע במשא ומתן על המחיר, והוא מתעד ליקויים שתוכלו להודיע עליהם לקבלן. כדאי לבקש מהבודק לציין בדוח לאיזו קטגוריה בתוספת לחוק שייך כל ליקוי, כדי שתדעו אילו מהם עדיין בתוך תקופת הבדק.
סעיף בחוזה הרכישה שכדאי לשקול
בחוזה בינכם לבין הבעלים הקודמים, כדאי לשקול, בייעוץ עורך דין, סעיף שבו הם מתחייבים להעביר לכם את כל המסמכים הנוגעים לליקויים ולתיקונים, ולשתף פעולה אם תצטרכו לפנות לקבלן, למשל באישור על מועד מסירה או על הודעות שנשלחו. בעלים קודמים שמכרו את הדירה אינם תמיד זמינים או מעוניינים לעז ור בהמשך, ולכן עדיף להסדיר זאת מראש. סעיף כזה אינו משנה את זכויותיכם מול הקבלן, אבל מקל על מימושן.
שאלות נפוצות
המוכר הפרטי אחראי לליקויים, או רק הקבלן?
אחריות לפי חוק המכר (דירות) מוטלת על "מוכר" כהגדרתו בחוק, כלומר מי שבנה את הדירה כדי למכור אותה, ולא על מוכר פרטי שלא בנה אותה ולא קיבל תמורה בעד בנייתה. המוכר הפרטי עשוי להיות אחראי לפי דיני המכר הכלליים, למשל אם ידע על ליקוי ולא גילה אותו. על כך יש לנו מדריך נפרד.
צריך להודיע לקבלן שקניתי את הדירה?
מבחינה מעשית כדאי, כדי שידע למי לפנות. כשתשלחו הודעה על ליקוי, צרפו העתק של מסמך שמראה שאתם הבעלים.
הבעלים הקודמים כבר חתמו עם הקבלן על הסדר פשרה. זה מחייב אותי?
זו שאלה משפטית שתלויה בנוסח ההסדר ובנסיבות. בקשו את המסמך והתייעצו עם עורך דין לפני הרכישה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.