פרויקט מגורים | קובי אלקיים נדלן בע"מ
פרויקט מגורים
פרויקט מגורים הוא מיזם שבו יזם מתכנן, מממן ובונה בניין או שכונה של דירות למכירה או להשכרה. עבור רוכשים ובעלי קרקע, איכות הפרויקט נקבעת לא רק במפרט אלא באיתנות היזם, בבטוחות, בלוחות הזמנים ובמבנה העסקה. הכרת השלבים והבדיקות הנכונות מאפשרת לקבל החלטה בטוחה ומושכלת.
מהו פרויקט מגורים ומי המעורבים בו
פרויקט מגורים מתחיל בקרקע ובזכויות בנייה, עובר תכנון, רישוי ומימון, ומסתיים במסירת דירות ורישומן. המעורבים העיקריים הם היזם, בעלי הקרקע, האדריכל והמתכננים, הקבלן המבצע, הגוף המממן והרשות המקומית. בפרויקטים של התחדשות עירונית מצטרפים גם בעלי הדירות הקיימים.
פרויקט יכול להיות בנייה חדשה על קרקע פנויה, פינוי בינוי, עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע או שילוב של כמה מסלולים.
סוגי פרויקט מגורים
לכל סוג פרויקט מאפיינים שונים מבחינת משך, סיכון ומבנה עסקה.
בנייה חדשה על קרקע פנויה בשכונות מתפתחות
פינוי בינוי שבו בניינים ותיקים מוחלפים בבניינים חדשים
עסקת קומבינציה שבה בעלי הקרקע מקבלים דירות בתמורה לזכויות
פרויקטים לשכירות ארוכת טווח ופרויקטים משולבי מסחר
איך בוחנים פרויקט מגורים לפני רכישה
הבדיקה הראשונה היא היזם: ניסיון, פרויקטים שהושלמו ואיתנות פיננסית. לאחר מכן יש לבדוק את הסטטוס התכנוני, את קיומו של היתר בנייה ואת הליווי הבנקאי. רק אחר כך בוחנים את הדירה עצמה: מיקום בבניין, כיווני אוויר, מפרט טכני ותוכנית הדירה.
בחוזה עם היזם חשוב לבדוק את מועד המסירה, את הפיצוי על איחור, את מנגנון ההצמדה ואת הבטוחות על הכספים ששולמו.
היתר בנייה בתוקף וסטטוס תכנוני מאושר
ליווי בנקאי וערבויות חוק מכר על כל תשלום
מפרט טכני מפורט ותוכניות מאושרות
מועד מסירה ופיצוי מוגדר על איחורים
שלבי פרויקט מגורים מקרקע ועד מסירה
השלבים המרכזיים הם: איתור קרקע ובדיקת זכויות, התקשרות עם בעלי הקרקע, תכנון ואישור תוכנית, קבלת היתר בנייה, סגירת מימון וליווי בנקאי, שיווק, ביצוע הבנייה, קבלת טופס אכלוס, מסירת הדירות ורישום הבית המשותף.
כל שלב תלוי בקודמו, ולכן עיכוב בתכנון או במימון משפיע על כל לוח הזמנים. רוכש שמבין באיזה שלב נמצא הפרויקט יכול להעריך טוב יותר את רמת הוודאות.
מימון ועלויות בפרויקט מגורים
פרויקט ממומן בדרך כלל בשילוב של הון עצמי של היזם, ליווי בנקאי או גוף מימון, ותקבולים מרוכשים. מחיר הדירה מושפע ממיקום, מעלויות הקרקע והבנייה, ממפרט ומביקוש באזור. לרוכש יש להביא בחשבון גם מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, הצמדה למדד והוצאות מימון.
משקיעים יכולים להשתתף בפרויקט לצד היזם, אך זו השקעה עם סיכון ויש לבחון אותה בזהירות ובליווי מקצועי.
ELKAYAM GROUP ופרויקטים למגורים
קבוצת קובי אלקיים נדלן, שלושה דורות בענף מאז 1945, פועלת ביזמות נדל"ן, בפינוי בינוי ובעסקאות קומבינציה. בין הפרויקטים שהקבוצה מעורבת בהם: קריתי 10 בתל אביב, ח/500 חולון, תא/3388ב תל נופים בצפון תל אביב, אלחדיף 44 בטבריה ומתחם הרכבת.
אנו עובדים עם חברות גיבוי, מכניסים שותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לבעלי הדירות והקרקע. רוכשים ומשקיעים מקבלים מאיתנו ליווי מקצועי ושקוף, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
טעויות נפוצות ברכישה בפרויקט מגורים
טעות נפוצה היא להחליט לפי הדמיות ומחיר בלבד, בלי לבדוק את היזם ואת הבטוחות. טעות נוספת היא לשלם לפני שהתקבלה ערבות חוק מכר, או לחתום על חוזה סטנדרטי בלי משא ומתן על הסעיפים החשובים.
מומלץ לבקר בפרויקטים קודמים של היזם, לדבר עם רוכשים שקיבלו דירות, ולשלב עורך דין מטעמכם כבר בשלב הראשון.
שאלות נפוצות
מה חשוב לבדוק לפני קנייה בפרויקט מגורים?
יש לבדוק את איתנות היזם וניסיונו, קיום היתר בנייה, ליווי בנקאי, ערבויות חוק מכר, מפרט טכני ומועד מסירה. מומלץ שעורך דין מטעמכם יבדוק את החוזה לפני כל תשלום.
מה ההבדל בין פרויקט מגורים חדש לפרויקט פינוי בינוי?
בבנייה חדשה הקרקע בדרך כלל פנויה, ובפינוי בינוי הורסים בניינים קיימים ובעלי הדירות מקבלים דירות חדשות. פינוי בינוי כולל שלבים נוספים של התארגנות דיירים ופינוי, ולכן לוח הזמנים שלו מורכב יותר.
האם אפשר להשקיע בפרויקט מגורים לצד היזם?
כן, יש מסלולים של השקעה לצד היזם. זו השקעה עם סיכון שתלויה בהצלחת הפרויקט, ולכן יש לבחון את היזם, את מבנה ההשקעה ואת הבטוחות, ולהתייעץ עם עורך דין ויועץ מ ס.
איך בעל קרקע יכול להשתתף בפרויקט מגורים?
בעל קרקע יכול להתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה, שבה הוא מעביר זכויות ומקבל דירות או תמורה אחרת. ELKAYAM GROUP בוחנת עסקאות כאלה ומעמידה בטוחות לבעלי הקרקע.
שוקלים לרכוש דירה בפרויקט מגורים, להשקיע לצד היזם או לקדם פרויקט על הקרקע שלכם? ELKAYAM GROUP תבחן איתכם את האפשרויות בשקיפות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם