פינוי בינוי במודיעין – מדריך לבעלי דירות
פינוי בינוי במודיעין – מדריך לבעלי דירות
מודיעין-מכבים-רעות היא אחת הערים הצעירות בישראל, ורוב הבניינים בה נבנו בעשורים האחרונים לפי תקנים עדכניים, עם ממ"דים, מעליות וחניה. לכן פינוי בינוי, שנועד בעיקר לבניינים ישנים ומתיישנים, אינו רלוונטי כיום לרוב בעלי הדירות בעיר. ועדיין, בעלי דירות במודיעין שואלים על הנושא, מקבלים לעיתים פניות ורוצים להבין מה צפוי. המדריך מסביר את המצב בעיר, ממה כדאי להיזהר ואיך נערכים לעתיד בצורה אחראית.
למה פינוי בינוי כמעט אינו קיים במודיעין
פינוי בינוי נועד לבניינים שהגיעו לסוף דרכם: בלי מעלית, בלי מרחב מוגן, עם תשתיות ישנות ובנייה שאינה מנצלת את הקרקע. במודיעין רוב השכונות, כמו הנביאים, השבטים, מוריה, אבני חן וקייזר, נבנו מאוחר, והבניינים בהן עדיין במצב טוב יחסית ומנצלים את זכויות הבנייה.
גם מכבים ורעות, הוותיקות יותר, בנויות ברובן כבתים צמודי קרקע ולא כשיכונים. לכן אין בעיר מלאי משמעותי של בניינים שמתאימים להריסה ולבנייה מחדש, ויזמים ממקדים את פעילותם בערים אחרות.
זה לא אומר שאין בעיר צורך בתחזוקה. גם בניינים חדשים יחסית זקוקים לטיפול בגגות, בחזיתות ובמערכות, והאחריות לכך מוטלת על הדיירים דרך נציגות הבית המשותף, שכדאי שתפעל באופן סדיר ושקוף.
מתי הנושא עשוי לעלות במודיעין
השכונות הראשונות של העיר – עם השנים גם הבניינים הראשונים יתיישנו, והנושא עשוי לעלות בעתיד הרחוק.
שינוי במדיניות התכנון – תוכנית עירונית שתאפשר תוספת זכויות משמעותית עלולה לשנות את החישוב.
בניינים עם בעיות תחזוקה – בניין שמתחזק בצורה לקויה עשוי להגיע לסוף דרכו מוקדם מהצפוי.
מגרשים שייעודם משתנה – מקרים שבהם התחדשות נעשית במסגרת תוכנית רחבה ולא לפי יוזמת הדיירים, ואז חשוב להשתתף בהליכי ההתנגדויות.
ממה להיזהר כבעלי דירות
לעיתים מגיעות גם לערים צעירות פניות של מארגנים שמבטיחים דירה חדשה וגדולה. במודיעין, שבה הכלכלה של פינוי בינוי אינה מתקיימת כיום ברוב המקרים, יש לבחון הבטחות כאלה בחשדנות. אין לחתום על מסמך כלשהו בלי ייעוץ של עורך דין שמייצג את הדיירים.
חשוב גם לזכור שהמצב התכנוני משתנה. מה שאינו כדאי היום עשוי להיות כדאי בעתיד, ולכן כדאי להתעדכן בתוכניות העירוניות ולשמור על קשר עם השכנים.
איך נערכים לעתיד
הדרך הטובה ביותר להיערך היא לשמור על ניהול תקין של הבניין: נציגות פעילה, קרן לתחזוקה, רישום מסודר של הדירות בטאבו ותיעוד של כל העבודות בבניין. בניין מתוחזק ומאורגן יהיה בעמדה טובה יותר כשתגיע ההזדמנות, בין אם לפינוי בינוי ובין אם לשיפוץ.
בעלי דירות שמשקיעים או מחזיקים נכס נוסף בעיר ותיקה יותר יכולים להפיק תועלת מהידע על פינוי בינוי כבר היום, ולבחון את הנכס הזה כמועמד להתחדשות. כך הם צוברים ניסיון בתהליך, מכירים את אנשי המקצוע הנדרשים ויודעים מה לדרוש כשהנושא יעלה גם בבניין שלהם במודיעין.
תפקיד הקבוצה עבור בעלי דירות מודיעין
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן עוסקת בפינוי בינוי, בתמ"א 38 ובעסקאות קומבינציה ברחבי הארץ. לבעלי דירות במודיעין היא יכולה לתת הערכה מפוכחת של המצב, ולבעלי נכסים בערים ותיקות היא מציעה ליווי מלא עם ערבויות של שותפים וחברות מגבות, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – פינוי בינוי במודיעין
קיבלנו פנייה לפינוי בינוי במודיעין, זה רציני?
כדאי לבדוק את הפנייה בזהירות. ברוב השכונות בעיר הכלכלה של פינוי בינוי אינה מתקיימת כיום, ולכן יש להתייעץ עם עורך דין לפני כל חתימה.
האם תמ"א 38 רלוונטית במודיעין?
ברוב המקרים לא, כי הבניינים בעיר נבנו לפי תקני רעידות אדמה עדכניים. תמ"א 38 ובחלופות שלה נועדו בעיקר לבניינים ישנים.
מה יכול להעלות את הערך של הבניין שלנו?
תחזוקה טובה, ניהול מסודר של הבניין ורישום תקין של הדירות. אלה משפיעים על ערך הדירה היום וגם על האפשרויות בעתיד.
אני מחזיק דירה בעיר ותיקה, האם זה רלוונטי לי?
כן. דירה בשיכון ותיק בעיר אחרת עשויה להיות מועמדת לפינוי בינוי, ושווה לבדוק את מצבה התכנוני.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
הקבוצה מקדמת פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 וקומבינציה במקומות שבהם יש להם היגיון, ומגבה אותם בשותפים, בחברות מגבות ובערבויות לדיירים.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב