עסקת קומבינציה ברמת גן: מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה ברמת גן: מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
רמת גן היא עיר של ניגודים: מגדלי משרדים באזור הבורסה לצד שכונות ותיקות של בתים פרטיים ובניינים נמוכים. בעלי מגרשים בשכונות כמו תל בנימין, שכונת הראשונים, רמת חן וקריית קריניצי שואלים לעיתים קרובות אם כדאי למסור את הקרקע ליזם תמורת דירות. עסקת קומבינציה יכולה להיות פתרון טוב, בתנאי שהבעלים יודעים מה הקרקע שווה לפני שהם מתחילים לנהל משא ומתן ומקבלים ליווי משפטי ובטוחות מלאות.
איפה עסקאות קומבינציה מתאימות ברמת גן
בשכונות של צמודי קרקע ובתים דו-משפחתיים, כמו רמת חן ותל בנימין, מגרש בודד יכול לשאת בניין מגורים קטן, והבעלים מקבלים דירה או כמה דירות בפרויקט. לאורך צירים כמו ז'בוטינסקי, ביאליק ואבא הלל, שבהם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה, התכנון נוטה לעודד ציפוף, ושם מגרשים ישנים מעוררים עניין רב אצל יזמים.
באזור הבורסה ובסמוך לו השיקולים שונים: יש שם עירוב שימושים של משרדים ומסחר, והתמורה לבעלים יכולה לכלול גם שטחים שאינם דירות.
הצעדים הראשונים לפני שמדברים עם יזם
מיפוי הבעלות – מי רשום בטאבו, האם יש יורשים, משכנתאות או הערות, והאם הקרקע בחכירה
מידע תכנוני – מה מאפשרת התב"ע, האם יש תוכנית מקודמת לאזור, ומה עמדת הוועדה המקומית ברמת גן
הערכה עצמאית – שמאי מטעם הבעלים ולא מטעם היזם
הסכמה בין הבעלים – כשיש כמה בעלים או שכנים במגרש משותף, כדאי לגבש עמדה אחידה לפני תחילת המשא ומתן
תפקיד עורך הדין והבטוחות בהסכם
עורך הדין של הבעלים בונה את ההסכם כך שהזכויות עוברות ליזם רק בתמורה לבטוחות מספקות. בין הרכיבים המרכזיים: ליווי בנקאי סגור לפרויקט, ערבויות חוק מכר על הדירות של הבעלים, הערת אזהרה, ערבות לתשלומי מס ואגרות שהיזם התחייב להם, וביטוח עבודות.
חשוב לא פחות לקבוע מפרט טכני, גודל ומיקום היחידות, חניות ומחסנים, פיצוי על איחורים ודרך לפתרון מחלוקות. את המיסוי – מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה – בודקים מראש מול יועץ מס.
בחירת יזם: מה בודקים ברמת גן
בקשו מהיזם רשימת פרויקטים שהושלמו, בדקו אם הם נמסרו כפי שהובטח, ודברו עם בעלים ש עבדו איתו. בדקו גם עם איזה בנק הוא עובד, מה איתנותו, והאם יש לו ניסיון בבנייה על מגרשים קטנים בשכונות צפופות, עם שכנים צמודים ומגבלות תנועה. השוואת הצעות על בסיס מסמך דרישות אחיד היא הדרך הפשוטה ביותר לראות הבדלים אמיתיים.
כדאי גם לשאול את היזם איך הוא מתכנן לשווק את הדירות שלו בפרויקט. קצב מכירות טוב מאפשר לבנק המלווה להמשיך להזרים כסף לבנייה, ולכן יש לו השפעה ישירה על הבעלים.
משך התהליך והליווי של קבוצת אלקיים
התהליך כולל שלב תכנון והיתר, שלב ליווי בנקאי ושלב ביצוע, וכל אחד מהם יכול להתארך בגלל התנגדויות, שינויים תכנוניים או תנאי שוק. לכן מגדירים בהסכם אבני דרך ומנגנון ביטול אם הן לא מושגות.
קבוצת אלקיים פועלת ברמת גן ובגוש דן כיזם וכשותפה, ומביאה לעסקאות חברות מגבות, שותפים וערבויות, עם ניסיון בעסקאות שבהן מבנה הבעלות או התכנון מורכבים.
שאלות נפוצות – עסקת קומבינציה ברמת גן
האם הקו האדום משפיע על שווי המגרש שלי
קרבה לציר תחבורה ציבורית מרכזי נוטה להגדיל את העניין של יזמים ואת הזכויות האפשריות, אבל רק בדיקה תכנונית של המגרש הספציפי תראה את ההשפעה בפועל.
האם אפשר לקבל גם כסף וגם דירות
כן, יש עסקאות שבהן התמורה משלבת יחידות ותשלום, ומבנה כזה משפיע על המיסוי ולכן נבדק מראש.
מה אם אחד השכנים במגרש לא מסכים
במגרש משותף נדרשת בדרך כלל הסכמת כל הבעלים, ולכן כדאי לגבש הסכמה לפני פנייה ליזמים.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת אלקיים היא קבוצה משפחתית עם שורשים מאז 1945 ושלושה דורות של פעילות, שמשרדיה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב. תחומי העיסוק שלה הם יזמות, פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות, והיא מגבה את לקוחותיה בחברות מגבות, בשותפים ובערבויות. השירות ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב