עסקת קומבינציה במודיעין – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה במודיעין – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
מודיעין-מכבים-רעות היא עיר מתוכננת שנבנתה ברובה בעשורים האחרונים, עם שכונות כמו הנביאים, השבטים, מוריה, אבני חן וקייזר, ולצידן היישובים הוותיקים יותר מכבים ורעות. בעיר כזו אין הרבה מבנים ישנים שמחכים להתחדשות, ולכן עסקאות קומבינציה בה נראות אחרת. המדריך מסביר באילו מצבים עסקה כזו רלוונטית במודיעין, מה קובע את כדאיותה ואיך מתנהלים מול יזם בצורה בטוחה, משלב הבדיקה הראשונה ועד רישום היחידות.
עיר צעירה ומשמעותה לקומבינציה
בניגוד לערים ותיקות, במודיעין רוב הבניינים חדשים יחסית, והתכנון העירוני הקפיד מראש על שדרות, פארקים ושטחי ציבור. לכן עסקאות קומבינציה אינן עוסקות כאן בהחלפת בניינים ישנים, אלא בעיקר במגרשים שלא נבנו עד הסוף, בבתים צמודי קרקע עם זכויות נוספות ובמגרשים שייעודם שונה בתוכנית חדשה.
מכבים ורעות, שהתפתחו כיישובים של בתים פרטיים לפני שאוחדו עם מודיעין, הם המקום הטבעי לבחון בו עסקאות כאלה. גם באזורי התעסוקה והמסחר של העיר קיימים מגרשים שבהם בעלים ויזם יכולים לחלוק את הבנוי.
העיר ממוקמת בין תל אביב לירושלים, עם תחנות רכבת וגישה לכביש מספר אחד. המיקום הזה שומר על ביקוש יציב, והוא הסיבה שגם מגרש קטן יחסית עם זכויות נוספות יכול לעניין יזמים.
מקומות במודיעין שבהם נשקלות עסקאות
מכבים – בתים פרטיים על מגרשים רחבים, שבהם לעיתים אפשר להוסיף יחידות דיור לפי התוכנית.
רעות – מגרשים ותיקים יחסית, שבהם יש לבדוק מגבלות גובה וקווי בניין לפני כל מהלך.
בוכמן והכרמים – שכונות שבהן עשויים להיות מגרשים עם זכויות שטרם מומשו.
אזורי התעסוקה – מגרשים לשימושים מעורבים, שבהם הבעלים עשויים לקבל שטחי מסחר או משרדים.
מה קובע את הכדאיות במודיעין
מאחר שרוב הקרקע בעיר מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל, הצעד הראשון הוא לבדוק את חוזה החכירה ואת ההיתרים הנדרשים לתוספת בנייה או לשינוי שימוש. לאחר מכן בוחנים מה התוכנית מאפשרת בפועל ומה הביקוש לסוג היחידות שייבנו.
במודיעין הביקוש מגיע בעיקר ממשפחות, ולכן דירות גדולות ויחידות עם גינה נחשבות לתמורה איכותית. בהסכם כדאי לפרט את סוג הדירות, המיקום שלהן והמפרט, כדי למנוע אי הבנות בהמשך.
הדרך המשפטית לבעלים
בעלים שמתייחסים לעסקה כתהליך ארוך ולא כחתימה אחת נמצאים בעמדה בטוחה יותר.
בדיקה – אישור זכויות מהרשות, בדיקת התוכנית ושיחה מקדימה עם הוועדה המקומית.
ייצוג – עורך דין ושמאי שעובדים עבור הבעלים, גם אם ההסכם מטיל את שכרם על היזם.
הסכם – ערבויות בנקאיות, ערבויות לפי חוק המכר, הערות אזהרה ולוחות זמנים.
מס – בדיקת מס שבח ומס רכישה, כולל השלכות של תמורה מעורבת בכסף ובדירות.
ביצוע – פיקוח הנדסי מטעם הבעלים ורישום היחידות בסיום.
איך הקבוצה עוזרת לבעלי קרקע במודיעין
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בוחנת את המגרש באופן מפוכח: אם אין בו פוטנציאל אמיתי, הבעלים יקבלו תשובה ברורה ויחסכו זמן והוצאות מיותרות. כשיש פוטנציאל, הקבוצה מבנה עסקה ומביאה שותפים וחברות מגבות שמעמידים ערבויות, ומלווה את הבעלים בעברית, באנגלית ובצרפתית. הליווי נמשך לאורך כל שלבי התכנון והבנייה, כך שלבעלים יש כתובת אחת לכל שאלה עד שהיחידות החדשות נרשמות על שמם.
שאלות נפוצות – עסקת קומבינציה במודיעין
האם יש במודיעין בניינים שמ תאימים להתחדשות?
מעט יחסית, כי רוב הבנייה חדשה. לכן במודיעין עסקאות קומבינציה עוסקות בעיקר במגרשים ובבתים צמודי קרקע ולא בבניינים ישנים.
האם אפשר להוסיף יחידת דיור על מגרש במכבים?
זה תלוי בתוכנית החלה על המגרש. יש לבדוק מה מותר ולקבל את ההסכמות הנדרשות מהרשות ומהוועדה המקומית.
מה ההבדל בין מכבים ורעות לבין שכונות העיר?
מכבים ורעות נבנו כיישובים של בתים פרטיים, עם מגרשים גדולים יחסית. שכונות העיר תוכננו לבנייה רוויה מלכתחילה, ולכן הפוטנציאל לעסקה בהן מצומצם יותר.
מה עדיף, מכירה או קומבינציה?
מכירה נותנת כסף מיד, וקומבינציה נותנת נכסים בנויים בהמשך. הבחירה תלויה בצרכים של הבעלים, בזמן שהם מוכנים לחכות ובהשלכות המס.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן מתנהלת כעסק משפחתי לכל דבר: שורשים משנת 1945, שלושה דורות, ומשרד בתל אביב ברחוב ריב"ל 37. בכל עיר שבה היא פועלת, הקבוצה עוסקת בייזום, בפינוי בינוי, בתמ"א 38 ובעסקאות קומבינציה ומורכבות, ונותנת ללקוחותיה ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב