עסקת קומבינציה בבאר שבע – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה בבאר שבע – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
באר שבע היא בירת הנגב ואחת הערים הגדולות בישראל. לצד השכונות הוותיקות שנבנו לפי אותיות, העיר העתיקה והשכונות החדשות, פועלים בה אוניברסיטת בן-גוריון, המרכז הרפואי סורוקה ופארק ההייטק. בעלי מגרשים ומבנים ישנים בעיר יכולים להפיק ערך מעסקת קומבינציה, אבל התנאים שונים מאלה של ערי המרכז. המדריך מסביר את המאפיינים של באר שבע, את השיקולים בקביעת התמורה ואת הצעדים שיש לנקוט כדי לשמור על הבעלים.
מה מייחד את באר שבע לבעלי קרקע
רוב הקרקע בבאר שבע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל, והעיר תוכננה בשכונות גדולות, משכונה א' ועד ו' ומעבר להן. העיר העתיקה, עם הרחובות הישרים שלה ומבני האבן הישנים, היא אזור מיוחד שבו פועלת מדיניות של שימור והתחדשות. המעבר של מחנות צבא לנגב והתפתחות אזורי התעסוקה מחזקים את הביקוש לדיור בעיר.
בגלל זה, עסקאות קומבינציה בבאר שבע מתמקדות לרוב במבנים ישנים בעיר העתיקה, במגרשים עם בתים פרטיים בשכונות הוותיקות ובנכסי מסחר שאינם מנצלים את זכויותיהם.
העירייה מקדמת בשנים האחרונות תוכניות להתחדשות השכונות הוותיקות, והן עשויות לשנות את הזכויות במגרשים רבים. בעלים שמתעדכנים בתוכניות האלה בזמן יכולים לתזמן את העסקה נכון יותר.
אזורים בבאר שבע שבהם נבחנות עסקאות
העיר העתיקה – מבני אבן ומבנים נמוכים שבהם אפשר לשלב מגורים ומסחר, בכפוף להנחיות השימור.
שכונות א' עד ה' – בתים ישנים ובנייה נמוכה, שבהם תוכניות להתחדשות מאפשרות לעיתים בנייה רוויה.
סביבת האוניברסיטה וסורוקה – ביקוש לדירות קטנות להשכרה, שמשפיע על תמהיל הדירות בפרויקט.
רמות, נווה זאב ונווה נוי – שכונות עם בתים צמודי קרקע, שבהן נבחנת תוספת יחידות בהתאם לתכנון.
כיצד נקבעת התמורה בבאר שבע
בבאר שבע היחס בין עלויות הבנייה לבין מחירי הדירות שונה מזה של המרכז, ולכן החלק של הבעלים בבנוי עשוי להיות קטן יותר בהשוואה לעסקה דומה בתל אביב או בשרון. זו לא סיבה לוותר על העסקה, אלא סיבה לבחון בזהירות את התחשיב של היזם ולוודא שהוא ריאלי.
גורמים נוספים הם מצב חוזה החכירה והתשלומים לרשות, הגבלות שימור בעיר העתיקה, ביקוש השוכרים באזור ומספר בעלי הזכויות. תמהיל דירות שמתאים לסטודנטים ולצעירים עשוי לשפר את הכדאיות לשני הצדדים.
הצעדים המשפטיים בדרך לחתימה
בשלב הראשון מבקשים אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל ובודקים את התוכניות החלות על המגרש. בשלב השני בוחרים עורך דין ושמאי שמייצגים את הבעלים בלבד. בשלב השלישי מקיימים השוואה בין יזמים ובודקים את ניסיונם בנגב ואת יכולת המימון שלהם.
ההסכם צריך לכלול ערבויות בנקאיות, ערבויות לפי חוק המכר, הערות אזהרה, התחייבות לתשלום דמי שכירות אם הבעלים גרים בנכס ולוחות זמנים מחייבים. בחינה של מס שבח ומס רכישה נעשית מראש מול יועץ מס, ובסיום נרשם הבית המשותף.
הערך של קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בנגב
הקבוצה בוחנת כל נכס בבאר שבע לפי כדאיות אמיתית ולא לפי הבטחות, ומציגה לבעלים תמונה מלאה של הסיכונים ושל לוחות הזמנים לפני שהם מקבלים החלטה. כשמדובר בנכס בעיר העתיקה, הבדיקה כוללת גם את ההשלכות של הנחיות השימור על התכנון. יש לה ניסיון בעסקאות מורכבות, והיא מביאה שותפים וחברות מגבות שמעמידים ערבויות לבעלים. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
שאלות נפוצות – עסקת קומבינציה בבאר שבע
האם עסקת קומבינציה משתלמת בבאר שבע?
היא יכולה להשתלם, בעיקר במגרשים עם זכויות לא מנוצלות ובמיקומים מבוקשים. הכדאיות תלויה ביחס בין עלויות הבנייה למחירי הדירות, ולכן חשוב תחשיב מקצועי.
מה קורה עם מבנה ישן בעיר העתיקה?
ייתכן שיחולו עליו הנחיות שימור. במקרים רבים אפשר לשמר את החזית ולבנות מעליה או מאחוריה, אבל יש לבדוק זאת מול הוועדה המקומית.
האם דירות לסטודנטים הן תמורה טובה?
בשכונות הסמוכות לאוניברסיטה דירות קטנות עשויות להניב הכנסה יציבה משכירות. עם זאת, יש לבחון את התמהיל לפי מטרות הבעלים, ולא רק לפי מה שנוח ליזם למכור.
מי משלם לרשות מקרקעי ישראל?
זה עניין למשא ומתן. ההסכם צריך לקבוע במפורש מי נושא בתשלומים לרשות ובהיטל ההשבחה.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן צמחה ממשפחה בעלת ניסיון מאז 1945, עם שלושה דורות של פעילות. מהמשרד ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב הקבוצה מקדמת ייזום ועסקאות קומבינציה בערים שונות, בהן ערי הדרום, ומעמידה לבעלים ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לי יעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב