סדקים בקירות בדירה חדשה – מתי הקבלן חייב לתקן
סדקים בקירות בדירה חדשה – מתי הקבלן חייב לתקן
סדק בקיר מעורר כמעט תמיד דאגה. חלק מהסדקים הם תופעה שטחית בטיח או בצבע, חלק מעידים על ליקוי בביצוע, ובמקרים נדירים יותר הם סימן לבעיה בשלד. חוק המכר (דירות) מבחין בין המצבים ומעניק לכל אחד מהם הגנה שונה. הבנת ההבחנה עוזרת לדעת למי לפנות, מתי, ומה לכתוב.
סדקים ברכיבים לא נושאים: חמש שנים
בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבעה, נכון למועד כתיבה, תקופת בדק של חמש שנים ל"סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים". רכיבים לא נושאים הם רכיבים שאינם חלק ממערכת השלד שמעבירה את עומסי הבניין לקרקע, למשל מחיצות פנים רבות.
שני תנאים עולים מלשון הסעיף: הסדק צריך להיות ברכיב לא נושא, ורוחבו צריך לעלות על 1.5 מילימטר. סדק צר יותר אינו נכנס לסעיף הספציפי הזה. לגביו עשויה לחול הקטגורי ה הכללית בתוספת, "כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית", שתקופת הבדק שלה שנה אחת. האם סדק צר מהווה אי-התאמה תלוי בנסיבות ובתקנים הרלוונטיים.
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה על הקונה להוכיח שמקור הסדק בתכנון, בעבודה או בחומרים.
סדקים בשלד: אי-התאמה יסודית
החוק מגדיר "אי-התאמה יסודית" כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין, והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו. לגבי אי-התאמה כזו קבע החוק תקופה ארוכה במיוחד: אם התגלתה בתוך 20 שנה מהעמדת הדירה לרשות הקונה, המוכר אחראי אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. גם לאחר 20 השנים, אם הקונה מוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים, המוכר עדיין אינו יוצא פטור.
לא כל סדק בקיר חיצוני או בעמוד הוא אי-התאמה יסודית. ההגדרה מתייחסת לליקוי שנוגע ליציבות ולבטיחות. זו קביעה מקצועית שנעשית בדרך כלל על ידי מהנדס קונסטרוקציה.
איך מתעדים סדק
מדידת רוחב
מאחר שלפי החוק לרוחב הסדק יש משמעות, כדאי לתעד אותו בצורה מדידה: צילום עם סרגל או כרטיס מדידת סדקים, במרחק קבוע, עם תאריך.
מעקב אחרי התפתחות
סמנו בעיפרון את קצות הסדק וצלמו שוב לאחר כמה שבועות. סדק שמתארך או מתרחב הוא נתון חשוב לבודק המקצועי ולמוכר.
מיקום ותיאור
ציינו על שרטוט הדירה היכן נמצא הסדק, האם הוא בקיר פנימי או חיצוני, ליד פתח או בפינה, ובאיזה כיוון הוא מתפתח.
הודעה למוכר ותיקון
אם הסדק לא היה ניתן לגילוי בבדיקה סבירה במסירה, יש להודיע עליו למוכר תוך זמן סביר לאחר שהתגלה. לגבי אי-התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלות במסירה, החוק קובע אותו כלל של הודעה תוך זמן סביר לאחר הגילוי. לאחר ההודעה, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר.
סדק שתוקן בשכבת שפכטל וצבע וחזר כעבור כמה חודשים הוא מצב שכיח. החוק קובע שאם ליקוי חזר לאחר שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר בתוך שנתיים מההודעה, הקונה רשאי לתקן בעצמו והמוכר יישא בהוצאות התיקון. לכן חשוב לתעד גם את מועד התיקון ואת מה שבוצע בו.
מתי לפנות מיד לאיש מקצוע
יש מצבים שבהם לא כדאי לחכות לתיקון שגרתי: סדק אלכסוני רחב שמתפתח במהירות, סדקים בעמודים או בקורות, דלתות וחלונות שמתחילים להיתקע בבת אחת, או שינוי ניכר במפלס הרצפה. במקרים כאלה מומלץ לפנות למהנדס, ואם יש חשש בטיחותי, לגורמי החירום ולרשות המקומית, ובמקביל להודיע למוכר.
עובדה מול הערכה
עובדה: החוק קובע את הרף של 1.5 מ"מ ואת ההבחנה בין רכיבים נושאים ללא נושאים. הערכה: הקביעה אם סדק מסוים הוא תוצאה של ביצוע, של חומרים או של שימוש, והאם הוא נוגע ליציבות, היא לרוב מקצועית ושנויה במחלוקת. לכן חוות דעת מסודרת שווה יותר מתמונה בודדת.
שאלות נפוצות
סדק של מילימטר אחד במחיצה. האם המוכר חייב לתקן?
הסעיף הספציפי לסדקים מתייחס לרוחב שמעל 1.5 מ"מ. לסדק צר יותר עשויה לחול הקטגוריה הכללית של שנה אחת, אם מדובר באי-התאמה. מומלץ לתעד ולהודיע, ולתת למוכר להגיב.
מי קובע אם סדק נוגע לשלד?
בדרך כלל מהנדס קונסטרוקציה. במחלוקת משפטית, בית המשפט עשוי להסתמך על חוות דעת מומחה, לעיתים מומחה שהוא ממנה.
האם סדקים בטיח החיצוני נכללים כאן?
לגבי חיפויי חוץ נקבעה בתוספת קטגוריה נפרדת: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ, עם תקופת בדק של שבע שנים.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ הנדסי או משפטי. לשאלות פנו לקובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.