נכסים מסחריים | קובי אלקיים נדלן בע"מ
נכסים מסחריים
נכסים מסחריים כוללים משרדים, חנויות, מבני מסחר ונכסים משולבים, ונבחנים בעיקר לפי יכולת ההנבה שלהם: מי השוכר, מה תנאי החוזה, איפה הנכס ממוקם ומה הייעוד מתיר. בין אם אתם מחפשים שטח לעסק או נכס מניב להשקעה, ההחלטה צריכה להתבסס על בדיקה של הנכס, של החוזים ושל הביקוש באזור, ולא רק על המחיר.
נכסים מסחריים: סוגים ולמי הם מתאימים
בתחום הנכסים המסחריים יש משרדים בבנייני משרדים, חנויות רחוב, יחידות במרכזים מסחריים, מבני מסחר עצמאיים ונכסים בשימוש מעורב. לכל סוג יש שיקולים משלו: במשרדים חשובים הנגישות והחניה, בחנויות חשובים תנועת הולכי הרגל והחזית, ובמבנים שלמים חשובה היכולת לנהל כמה שוכרים.
נכסים מסחריים מתאימים לבעלי עסקים שרוצים להפסיק לשלם שכירות ולבנות הון, ולמשקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת מחוזי שכירות עסקיים. הם דורשים ניהול מקצועי יותר ממגורים ורגישים יותר למצב הכלכלי.
לבעל עסק שוקל לקנות את הנכס שבו הוא פועל, כדאי לבחון את ההחלטה גם מנקודת מבט של משקיע: האם הנכס יהיה קל להשכרה אם העסק יעבור, והאם ההון שיושקע בנכס לא יחסר לפעילות העסק עצמו.
איך מעריכים נכס מסחרי מניב
שווי נכס מניב נגזר בעיקר מההכנסה שהוא מייצר ומהסיכון שבה. לכן בודקים את השוכר ואת החוזה לא פחות מאשר את הקירות. שוכר איתן בחוזה ארוך עם מנגנוני הצמדה ברורים מעניק ודאות, ואילו נכס ריק או שוכר בסוף חוזה מחייבים הערכה שמרנית יותר.
זהות השוכר, איתנותו ותחום פעילותו.
משך החוזה, אופציות, הצמדה ותנאי יציאה.
חלוקת הוצאות תחזוקה, ביטוח וארנונה בין הצדדים.
מיקום, נגישות, חניה ותנועת לקוחות.
מצב המבנה והשקעות נדרשות בטווח הקרוב.
גמישות השטח להשכרה לשוכר אחר בעתיד.
בדיקות וסיכונים בעסקה מסחרית
לפני רכישה יש לבדוק את הרישום והזכויות, את הייעוד בתב"ע ואת ההיתרים, ובמיוחד שהשימוש הנוכחי תואם אותם. שימוש חורג, חריגות בנייה או סיווג ארנונה לא נכון עלולים לפגוע בשוכר ובשווי.
סיכונים כלכליים כוללים תלות בשוכר אחד, ירידה בביקוש לסוג הנכס באזור ותקופות ללא שוכר. בבניינים משותפים יש לבדוק גם את התקנון, דמי הניהול והחלטות הנציגות. מומלץ לערב עורך דין, שמאי ויועץ מס בכל עסקה מסחרית.
בחנויות רחוב כדאי לבדוק גם תכניות עירוניות באזור: שינויים בתנועה, סגירת רחובות, עבודות תשתית ופרויקטים חדשים עשויים להשפיע על תנועת הלקוחות לטובה או לרעה. מידע כזה זמין ברשות המקומית.
תהליך רכישת נכס מסחרי
עסקה מסחרית מסודרת מתחילה בהגדרת המטרה ומסתיימת בהעברת החוזים והזכויות. אלה השלבים המרכזיים:
הגדרת מטרה: שימוש עצמי או השקעה, ורמת הסיכון המתאימה.
איתור נכסים וסינון ראשוני לפי מיקום וסוג.
בדיקת נאותות: רישום, תכנון, חוזי שכירות ומצב פיזי.
הערכת שווי ומשא ומתן על מחיר ותנאים.
אישור מימון עסקי וחתימה בליווי עורך דין.
העברת חוזי השכירות וניהול הנכס לאחר הרכישה.
עלויות ומימון בנכסים מסחריים
המחיר נקבע לפי ההכנסה, איכות השוכר, המיקום, מצב הנכס והביקוש לסוג הנכס. בנוסף יש מס רכישה, שכר טרחה של אנשי מקצוע, והשקעות בהתאמה או בשיפוץ. בעלות שוטפת כוללת תחזוקה, ביטוח, ולעיתים הוצאות שאינן מגולגלות לשוכר.
מימון לנכס מסחרי ניתן במסלולים עסקיים, שבהם הבנק בוחן את ההכנסה מהנכס ואת הלווה, ובדרך כלל דורש הון עצמי גבוה יותר ממשכנתא למגורים. המיסוי בנכס מסחרי שונה ממגורים, ולכן כדאי להתייעץ עם יועץ מס לפני הרכישה.
כאשר בוחנים הכנסה מנכס, יש לחשב אותה בניכוי ההוצאות שאינן מגולגלות לשוכר ובהתחשב בתקופות אפשריות ללא שוכר. חישוב זהיר כזה נותן תמונה אמיתית יותר מהנתון שמופיע בדרך כלל בפרסום.
איך ELKAYAM GROUP פועלת בנדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי ומניב הוא אחד מתחומי הפעילות של קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ. הקבוצה מלווה רוכשים ומוכרים, מבצעת הערכת שווי, ומציעה השקעות נדל"ן לצד היזם, שבהן המשקיע נכנס כשותף לפרויקט שהקבוצה מקדמת.
הקבוצה, שפועלת מאז 1945 ומנוהלת היום על ידי הדור השלישי, עוסקת גם בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים ומגבלות תכנון או מימון, ומלווה גם משקיעים מחו"ל בעברית, באנגלית ובצרפתית.
בפועל, הקבוצה בוחנת עם הלקוח את מטרת ההשקעה ורמת הסיכון, מאתרת נכסים או פרויקטים מתאימים, בודקת את החוזים והמסמכים, ומלווה את המשא ומתן. בעסקאות עם שותפים הקבוצה יכולה גם להכניס שותפים ולבנות את מבנה העסקה.
טעויות נפוצות של משקיעים בנכסים מסחריים
טעות נפוצה היא לקנות לפי התשואה שמוצגת במודעה בלי לבדוק את החוזה שמאחוריה. טעות נוספת היא להתעלם מהשאלה מה יקרה כשהשוכר יעזוב: כמה זמן ייקח למצוא שוכר חדש ואילו התאמות יידרשו.
כדאי לבקש את חוזי השכירות המלאים, לבדוק היסטוריית תשלומים, לבקר בנכס ובסביבתו בשעות פעילות, ולהשוות לנכסים דומים באזור. פיזור בין שוכרים או בין נכסים מפחית את הסיכון.
למוכרים: נכס מסחרי עם חוזים מסודרים, תיעוד תשלומים ומסמכי רישוי זמינים נמכר מהר יותר ובתנאים טובים יותר. הכנת תיק נכס מלא לפני היציאה לשוק היא השקעה קטנה שמשתלמת.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין השקעה בנכס מסחרי להשקעה בדירה?
בנכס מסחרי השוכר הוא עסק, החוזים ארוכים ומפורטים יותר, והשווי תלוי מאוד בהכנסה ובאיתנות השוכר. המימון והמיסוי שונים ממגורים, והנכס רגיש יותר למצב הכלכלי. מומלץ לבחון את ההבדלים עם יועץ מס ושמאי.
מה צריך לבדוק לפני קניית נכס מסחרי?
את הרישום והזכויות, את הייעוד וההיתרים, את חוזי השכירות ואיתנות השוכרים, את מצב המבנה ואת ההוצאות השוטפות. בבניין משותף כדאי לבדוק גם את התקנון ודמי הניהול, ולערב עורך דין ושמאי.
איך מממנים רכישת נכסים מסחריים?
בדרך כלל באמצעות הלוואה עסקית מבנק, שבה נבחנים ההכנסה מהנכס והלווה. נדרש לרוב הון עצמי גבוה יותר מאשר במגורים. כדאי לפנות לבנק מוקדם עם פרטי הנכס והחוזים.
האם אפשר להשקיע בנדל"ן מסחרי בלי לקנות נכס שלם?
כן. אחת האפשרויות היא השקעה לצד יזם, שבה המשקיע נכנס כשותף בפרויקט. ELKAYAM GROUP מציעה השקעות מסוג זה. יש לבחון את ההסכם, את הבטוחות ואת הסיכון עם עורך דין לפני ההשקעה.
מחפשים נכס מסחרי לעסק או להשקעה? ELKAYAM GROUP תבדוק איתכם את הנכס, את החוזים ואת השווי, ותציג גם אפשרויות השקעה לצד היזם. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם