נזילה בצנרת בדירה חדשה – כמה זמן הקבלן אחראי
נזילה בצנרת בדירה חדשה – כמה זמן הקבלן אחראי
נזילה בקיר, כתם מים שמתפשט בתקרה או ביוב שחוזר לכיור הם מהתקלות המטרידות ביותר בדירה חדשה. החדשות הטובות הן שחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מעניק לרוכשי דירות חדשות הגנה מוגדרת גם בתחום הזה. המדריך מסביר כמה זמן נמשכת ההגנה, מה היא כוללת ואיך פועלים נכון מהרגע שמתגלה הבעיה.
מה קובע החוק לגבי צנרת ונזילות
בתוספת לחוק המכר (דירות) מפורטות תקופות בדק שונות לפי סוג הליקוי. לגבי צנרת נקבע, נכון למועד כתיבה: "כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, 'כשל' – לרבות נזילות". כלומר, תקופת הבדק לכשל בצנרת היא ארבע שנים, והחוק אומר במפורש שנזילה היא סוג של כשל.
החוק מגדיר "כשל" ככישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת. המשמעות המעשית: לא צריך שהצינור יתפוצץ. גם מערכת שעובדת חלקית, למשל ניקוז איטי באופן חוזר שמקורו בהתקנה, עשויה להיחשב כשל. האם ליקוי מסוים נכנס להגדרה הוא שאלה עובדתית, ולעיתים נדרשת חוות דעת של בעל מקצוע.
אילו מערכות נכללות
לפי לשון התוספת, הקטגוריה רחבה ומתייחסת למערכות הצנרת של הדירה:
צנרת מים חמים וקרים, בקירות וברצפה.
מערכת הסקה, אם הותקנה בדירה.
מרזבים, שמובילים מי גשמים מהגג ומהמרפסות.
דלוחין, כלומר צנרת המים האפורים מכיורים, מקלחות ומכונות כביס ה.
צנרת ביוב.
ליקוי בצנרת שמשרתת את כל הבניין או את מרבית הדיירים עשוי להיחשב חלק מהרכוש המשותף, ואז גם לנציגות הבית יש תפקיד בפנייה למוכר.
ממתי סופרים את ארבע השנים
תקופת הבדק מתחילה, לפי החוק, בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, כלומר במועד מסירת החזקה. בתוך ארבע השנים האלה, אם התגלה כשל בצנרת, המוכר חייב לתקן אותו, אלא אם הוא מוכיח שהכשל נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה. נטל ההוכחה מוטל אפוא על המוכר.
בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות. בתקופה הזו המוכר עדיין אחראי, אבל הפעם הקונה צריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. בפועל, כשל בצנרת שהתגלה בין השנה החמישית לשביעית ממועד המסירה עדיין יכול להיות באחריות המוכר, אך הדרך להוכיח זאת ארוכה יותר.
חשוב לדעת: בדירות שחוזה המכר שלהן נחתם, או שבנייתן הסתיימה, לפני 6 באפריל 2011, חל לפי החוק נוסח קודם שלו, ובו תקופות בדק שונות. מי שקנה דירה לפני מועד זה כדאי שיבדוק את הנוסח שחל עליו.
איך פועלים כשמתגלה נזילה
תיעוד מיידי
צלמו את הכתם, את מקור המים אם הוא נראה, ואת ההתפתחות לאורך כמה ימים. רשמו תאריכים. אם היה צורך לסגור ברז ראשי או להזעיק אינסטלטור בדחיפות, שמרו קבלות ותיעוד של מה שנעשה.
הודעה בכתב למוכר
החוק קובע שאם אי-התאמה לא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה בעת המסירה, הקונה יכול להסתמך עליה אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. נזילה סמויה בתוך קיר היא דוגמה טיפוסית. לכן אל תחכו: שלחו הודעה מסודרת בכתב, עם תיאור, תמונות ומועד הגילוי, ושמרו אישור שליחה.
מתן הזדמנות לתקן
לפי סעיף 4ב לחוק, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר. אם התיקון דחוף והמוכר לא תיקן תוך זמן סביר מההודעה, או אם הליקוי חזר אחרי שתוקן פעם אחת או יותר בתוך שנתיים מההודעה, החוק מאפשר לקונה לתקן בעצמו, והמוכר יישא בהוצאות התיקון. לפני צעד כזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ולתעד היטב.
נזילה מצנרת או כשל באיטום?
מים בקיר לא תמיד מגיעים מצינור. לעיתים המקור הוא כשל באיטום של גג, מרפסת או קיר חיצוני. לפי התוספת, גם לכשל באיטום המבנה נקבעה תקופת בדק של ארבע שנים, כך שמבחינת משך ההגנה אין הבדל, אך זיהוי המקור חשוב כדי שהתיקון יהיה אפקטיבי ולא יחזור. במקרים לא ברורים כדאי להיעזר בבודק מקצועי שמשתמש באמצעי איתור.
שאלות נפוצות
נזילה התגלתה שש שנים אחרי המסירה – האם יש למי לפנות?
אם תקופת הבדק לצנרת הסתיימה אך תקופת האחריות עדיין בתוקף, ניתן לפנות למוכר, אולם הקונה יצטרך להראות שמקור הכשל בתכנון, בעבודה או בחומרים. מעבר לכך חלים דיני ההתיישנות הכלליים, ולכן כדאי לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
האם המוכר אחראי גם לנזק לרהיטים ולפרקט?
חוק המכר (דירות) קובע שאי-קיום חיובי המוכר ייחשב כאי-התאמה לפי חוק המכר הכללי, ולכן עומדות לקונה גם התרופות הכלליות של דיני החוזים. היקף הפיצוי בכל מקרה תלוי בנסיבות ובראיות, ונקבע בהסכמה או על ידי ערכאה שיפוטית.
הנזילה מגיעה מהדירה של השכן מלמעלה. למי פונים?
אם מקור הנזילה בצנרת שהותקנה על ידי הקבלן בדירת השכן ובתוך תקופת הבדק, אפשר לפנות למוכר, בתיאום עם השכן. אם מדובר בצנרת משותפת, מומלץ לערב גם את נציגות הבית.
המידע במדריך זה כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או הנדסי. רוצים להבין איך זה נראה בפרויקט שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.