נדל"ן מסחרי בחברה בע"מ או כיחיד: מה השיקולים
נדל"ן מסחרי בחברה בע"מ או כיחיד: מה השיקולים
משקיעים רבים שואלים אם לרכוש נכס מסחרי באופן אישי או באמצעות חברה בע"מ. אין לכך תשובה אחת: ההחלטה תלויה בהיקף ההשקעה, במטרות, בתוכניות לשימוש בהכנסה ובמצבו הכלכלי של המשקיע. המדריך מציג את השיקולים המרכזיים, ומדגיש מה יש לבדוק עם יועץ מס לפני ההחלטה.
מיסוי הכנסה משכירות מסחרית ליחיד
יחיד שמשכיר נכס מסחרי מדווח בדרך כלל על ההכנסה במסגרת הכנסתו החייבת, והיא ממוסה לפי מדרגות המס החלות עליו, בניכוי הוצאות מותרות. המסלולים המקלים שקיימים לשכירות דירת מגורים, כמו מסלול הפטור ומסלול המס המופחת, חלים על דירות מגורים ואינם חלים על נכסים מסחריים.
מיסוי הכנסה בחברה
חברה משלמת מס חברות על הכנסתה החייבת. כאשר החברה מחלקת את הרווח לבעלי המניות כדיבידנד, חל מס נוסף ברמת בעל המניות. המשמעות היא מיסוי בשני שלבים, ולכן היתרון של חברה תלוי במידה רבה בשאלה אם הרווח יחולק או יישאר בחברה להשקעה נוספת.
רווחים שנשארים בחברה
כשהמשקיע אינו צריך את ההכנסה לצריכה פרטית ומתכנן להשקיע אותה בנכסים נוספים, השארת הרווח בחברה עשויה לדחות את שלב המס השני. עם זאת, בשנים האחרונות נקבעו הוראות לגבי רווחים שנצברים בחברות מסוימות ואינם מחולקים, ולכן חשוב לבדוק את הדין העדכני ואת ההשלכות על המקרה הספציפי.
מכירה עתידית של הנכס
במכירת נכס, חל מס שבח על השבח הריאלי, הן ביחיד והן בחברה, לפי הכללים החלים על כל אחד. בחברה, לאחר המכירה, חלוקת התמורה לבעלי המניות עשויה להתחייב במס נוסף. אפשרות אחרת היא למכור את מניות החברה במקום את הנכס, אבל חברה שעיקר נכסיה מקרקעין עשויה להיחשב איגוד מקרקעין, עם כללי מיסוי מיוחדים.
מימון
בנקים בוחנים גם את הנכס וגם את הלווה. חברה חדשה ללא היסטוריה עשויה להידרש לערבויות אישיות של בעלי המניות, כך שההגנה של האחריות המוגבלת מצטמצמת בפועל לגבי ההלוואה. מצד שני, מימון באמצעות חברה עשוי להקל על הפרדה בין התחייבויות הנכס לבין ההתחייבויות הפרטיות של המשקיע.
אחריות משפטית
חברה בע"מ היא אישיות משפטית נפרדת, ובעלי המניות אינם אחראים ככלל לחובותיה מעבר להשקעתם. בנכס מסחרי, שבו יש שוכרים, קבלנים וצדדים שלישיים, ההפרדה הזו עשויה להיות בעלת ערך. עם זאת, היא אינה מוחלטת, וערבויות אישיות או התנהלות לא תקינה עלולות לצמצם אותה.
עלויות שוטפות
לחברה יש עלויות שאין ליחיד: הנהלת חשבונות, דוחות כספיים מבוקרים, דיווחים לרשם החברות ולרשות המסים, ולעיתים שכר טרחה גבוה יותר. בנכס קטן, העלויות האלה עשויות לקזז חלק ניכר מהיתרון. בתיק נכסים גדול, הן הופכות לזניחות יחסית.
העברת נכס קיים לחברה
משקיע שכבר מחזיק נכס כיחיד ושוקל להעביר אותו לחברה צריך לדעת שהעברה כזו עשויה להיחשב מכירה לצורכי מס, עם מס שבח ומס רכישה. בפקודת מס הכנסה קיימים הסדרים מסוימים להעברת נכסים לחברה בתנאים מוגדרים, אבל התנאים מחמירים. לכן עדיף לקבל את ההחלטה לפני הרכישה.
תכנון לטווח ארוך ובין דורי
מבנה ההחזקה משפיע גם על העברת הנכס לדור הבא, על כניסת שותפים ועל חלוקה בין יורשים. החזקה בחברה מאפשרת לעיתים העברה של מניות במקום פיצול הנכס עצמו. לדעתנו, שיקולים אלה ראויים לבחינה כבר בשלב הרכישה, יחד עם עורך דין ויועץ מס.
אין פתרון אחד
יש מצבים שבהם החזקה אישית פשוטה וזולה יותר, ויש מצבים שבהם חברה מספקת יתרונות משמעותיים. ההחלטה צריכה להתבסס על חישוב שמתאים למשקיע הספציפי, ולא על כלל אצבע.
יחיד – מס לפי מדרגות, פשטות ועלויות נמוכות
חברה – מס חברות ומיסוי נוסף בחלוקה
מכירה – מס שבח בשני המקרים, כללים שונים
לפני הרכישה – ההחלטה המוקדמת חוסכת מיסוי בהעברה
שאלות נפוצות
האם חברה תמיד חוסכת מס?
לא. היתרון תלוי בשאלה אם הרווחים יחולקו, בהיקף ההשקעה ובעלויות. במקרים מסוימים החזקה אישית משתלמת יותר.
האם אפשר ליהנות מהמסלול של 10% על שכירות מסחרית?
לא. המסלולים המקלים לשכירות חלים על דירות מגורים, ולא על חנויות, משרדים או מבני תעשייה.
מתי כדאי להתייעץ?
לפני חתימה על הסכם הרכישה, כי שינוי מבנה ההחזקה לאחר מכן עלול להיות כרוך במיסוי.
המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.
לתכנון רכישה של נכס מסחרי מניב, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.