מתי מותר לתקן ליקוי לבד על חשבון הקבלן
מתי מותר לתקן ליקוי לבד על חשבון הקבלן
אחרי ביקור שלישי של הקבלן, כשהכתם בתקרה חוזר בכל חורף, או כשהדוד לא מחמם שבועיים ואין מענה, עולה השאלה: האם אפשר פשוט להזמין בעל מקצוע אחר ולשלוח למוכר את החשבון. חוק המכר (דירות) עונה על השאלה הזו במפורש, ומגדיר שני מצבים שבהם התשובה חיובית. מחוץ להם, תיקון עצמאי עלול לפגוע בזכויות שלכם, ולכן חשוב להבין את התנאים לפני שמזמינים בעל מקצוע.
מה קובע החוק
סעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע, נכון למועד כתיבה, שאם "חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה... או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה", רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
המצב הראשון: ליקוי שחוזר
התנאים
הקונה הודיע למוכר על הליקוי.
המוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר.
הליקוי חזר והתגלה.
כל זה בתוך שנתיים שתחילתן במועד ההודעה של הקונה.
מה זה אומר בפועל
לא נדרשים שלושה או ארבעה תיקונים. לפי לשון החוק, גם תיקון אחד שלא החזיק מעמד, כאשר ה ליקוי חזר בתוך שנתיים מההודעה, עשוי לפתוח את האפשרות לתקן על חשבון המוכר. השאלה אם מדובר "באותו" ליקוי או בליקוי חדש עשויה להיות שנויה במחלוקת, ולכן תיעוד מדויק של המיקום והתופעה חשוב.
המצב השני: ליקוי דחוף שלא תוקן
התנאים
הקונה הודיע למוכר על הליקוי.
התיקון דחוף.
המוכר לא תיקן בתוך זמן סביר ממועד ההודעה.
מה נחשב דחוף
החו ק אינו מגדיר. לפי ההיגיון, מדובר בליקוי שהשארתו גורמת לנזק מתמשך, לסיכון או לפגיעה משמעותית בשימוש בדירה, למשל נזילה פעילה, היעדר מים חמים לאורך זמן או תקלה בטיחותית. גם "זמן סביר" נבחן לפי הנסיבות: מה שסביר לליקוי אסתטי אינו סביר לנזילה פעילה. אלה הערכות שתלויות בעובדות, ובמחלוקת יוכרעו על ידי ערכאה שיפוטית.
צעד אחר צעד לפני שמתקנים לבד
1. ודאו שיש הודעה מתועדת
בשני המצבים, נקודת המוצא היא הודעה של הקונה. בלי הודעה כתובה עם תאריך, קשה להוכיח שהתנאים התקיימו.
2. תעדו את המצב לפני התיקון
צילומים, סרטונים, ואם אפשר, ממצאים של בעל מקצוע בלתי תלוי. אחרי התיקון כבר אי אפשר להראות מה היה.
3. שלחו התראה אחרונה
מומלץ לשלוח למוכר הודעה שבה אתם מציינים שהליקוי חזר או שהתיקון דחוף ולא בוצע, ושבכוונתכם לתקן בעצמכם ולדרוש את ההוצאות. התראה כזו אינה דרישה מפורשת בחוק, אבל היא מחזקת את עמדתכם.
4. הזמינו הצעות מחיר סבירות
ההוצאות שתדרשו צריכות להיות סבירות. מומלץ לקבל יותר מהצעה אחת ולשמור אותן.
5. שמרו קבלות ודוח עבודה
בקשו מבעל המקצוע לפרט מה מצא ומה תיקן. החשבונית והדוח הם הבסיס לדרישה מהמוכר.
מה אם המוכר מסרב לשלם
אם המוכר אינו משלם את ההוצאות, הדרך היא לרו ב דרישה בכתב, ואם אין מענה, הליך משפטי. התיעוד שתיארנו הוא מה שיכריע אם התנאים של סעיף 4ב(ב) התקיימו. לפני שמגיעים לשלב הזה, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בליקויי בנייה.
הסיכון בתיקון מוקדם מדי
תיקון עצמאי לפני שהתקיימו התנאים שבחוק עלול להתברר כיקר. לפי דיווח באתר מרכז הנדל"ן מאוגוסט 2026 על פסק דין של בית המשפט העליון, קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד את זכותו לפיצוי, אך הפיצוי עשוי להיות מחושב לפי עלות התיקון לקבלן ולא לפי מחיר השוק של קבלן חיצוני. במילים אחרות, ההפרש בין מה ששילמתם לבין מה שהיה עולה לקבלן עלול להישאר עליכם. לכן, אלא אם יש דחיפות אמיתית, כדאי לעבור את השלבים לפי הסדר.
שאלות נפוצות
הקבלן תיקן פעם אחת והליקוי חזר אחרי שנתיים וחצי מההודעה. מה הדין?
לשון הסעיף מתייחסת לחזרה בתוך שנתיים מההודעה. מעבר לכך, ייתכן שעדיין יש לכם זכויות לפי שאר הוראות החוק, אבל לא בהכרח לפי המנגנון הזה. כדאי להתייעץ.
האם אפשר לתקן על חשבון המוכר ליקוי שלא דיווחתי עליו?
סעיף 4ב(ב) מתייחס למועד הודעת הקונה. בלי הודעה, המנגנון הזה אינו מתאים. בנוסף, תיקון בלי לתת הזדמנות עלול להשפיע על גובה הפיצוי.
האם הכלל חל גם על ליקויים ברכוש המשותף?
החוק אינו מבחין בעניין זה. ברכוש המשותף, מומלץ שהנציגות תוביל את התהליך, כי היא רשאית לפעול בשם כל בעלי הדירות.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.