מע"מ בעסקת נכס מסחרי: מתי צריך לבדוק חבות במע"מ
מע"מ בעסקת נכס מסחרי: מתי צריך לבדוק חבות במע"מ
בעסקאות בדירות מגורים בין אנשים פרטיים, מע"מ אינו עולה בדרך כלל. בנכסים מסחריים התמונה שונה: המוכר, הקונה או השוכר הם לא פעם עוסקים, והשאלה אם העסקה חייבת במע"מ עשויה להשפיע על המחיר, על התזרים ועל המיסוי. מדריך זה מציג את העקרונות, בלי להיכנס לחישובים.
העיקרון הבסיסי
חוק מס ערך מוסף מטיל מס על עסקה, ובין היתר מגדיר עסקה כמכירת נכס, לרבות מקרקעין, בידי עוסק במהלך עסקו. לכן, השאלה הראשונה בעסקת נכס מסחרי היא מי המוכר ובאיזו מסגרת הנכס הוחזק: כנכס של עסק, או כנכס פרטי מחוץ לעסק.
מוכר שהוא עוסק
כאשר המוכר הוא חברה או עוסק שהנכס שימש בעסקו, מכירת הנכס עשויה להיות עסקה החייבת במע"מ. במקרה כזה המוכר מוציא חשבונית, וקונה שהוא עוסק עשוי לקזז את המע"מ כמס תשומות, בכפוף לדין. לקונה שאינו עוסק, המע"מ מייקר את העסקה בפועל.
מוכר שהוא יחיד שאינו עוסק
כאשר המוכר הוא אדם פרטי שהחזיק את הנכס כהשקעה פרטית, העסקה בדרך כלל אינה נחשבת עסקה במהלך עסק. עם זאת, יש מצבים גבוליים, למשל נכס ששימש בפועל לעסק של המוכר, או פעילות נדל"ן בהיקף ובתדירות שמעידים על עסק. חוק מע"מ מכיר גם במושג "עסקת אקראי", שעשוי לחול בנסיבות מסוימות. לכן גם במכירה של יחיד כדאי לבדוק.
השכרת נכס מסחרי ומע"מ
כאשר בעל נכס מסחרי הוא עוסק, דמי השכירות שהוא גובה כוללים בדרך כלל מע"מ, והשוכר שהוא עוסק עשוי לקזז אותו. השאלה אם יחיד שמשכיר נכס מסחרי נחשב עוסק לעניין זה תלויה בנסיבות, ובתי המשפט בחנו בעבר את מהות הפעילות ולא רק את הרישום הפורמלי. מומלץ לברר את המעמד מול יועץ מס ורשות המסים.
למה זה משנה למחיר
אם העסקה חייבת במע"מ והמחיר בהסכם לא הגדיר אם הוא כולל מע"מ, עלולה להיווצר מחלוקת בסכום משמעותי. לכן חשוב שהסכם הרכישה או חוזה השכירות יגדיר במפורש אם הסכום כולל מע"מ או שהמע"מ יתווסף עליו, ומי נושא בסיכון אם רשות המסים תקבע אחרת.
קונה שהוא עוסק מול קונה פרטי
עבור קונה שהוא עוסק ויכול לקזז את המע"מ, המע"מ הוא בעיקר שאלה של תזרים ומועדים. עבור קונה פרטי שאינו עוסק, מע"מ שחל על העסקה הוא עלות של ממש. ההבדל הזה משפיע על ההחלטה באיזו מסגרת לרכוש, ועל המחיר שכל קונה מוכן לשלם.
מע"מ ומס רכישה
כאשר העסקה חייבת במע"מ, עולה גם השאלה אם מס הרכישה מחושב על המחיר כולל מע"מ. התשובה תלויה בנסיבות ובמעמד הרוכש, ולכן חשוב לבחון את שני המסים יחד ולא כל אחד בנפרד.
נכס בשימוש מעורב
בנכסים שבהם חלק משמש לעסק וחלק למגורים, או בבניין שבו יש גם דירות וגם חנויות, ייתכן שחלק מהעסקה חייב במע"מ וחלק לא. במקרים כאלה נדרשת הקצאה של התמורה בין החלקים, ויש לתעד אותה בהסכם.
מועדים וחשבוניות
בעסקה חייבת, יש חשיבות למועד הוצאת החשבונית ולמועד התשלום, משום שהם משפיעים על מועד הדיווח של המוכר ועל מועד הקיזוז של הקונה. בעסקאות גדולות, תכנון נכון של המועדים יכול להקל על התזרים של שני הצדדים.
הבדיקה המומלצת
לדעתנו, בכל עסקה בנכס מסחרי כדאי לבקש מיועץ מס לבחון לפני החתימה את מעמד המוכר והקונה, את סיווג הנכס, את ההשלכות על מס הרכישה ואת הנוסח שייכתב בהסכם. מחיר עלות הבדיקה קטן בהרבה מהסיכון של מחלוקת בדיעבד.
מעמד המוכר – עוסק במהלך עסקו או יחיד פרטי
מעמד הקונה – יכולת לקזז מס תשומות
ניסוח – האם המחיר כולל מע"מ ומי נושא בסיכון
שכירות – מעמד המשכיר קובע אם דמי השכירות כוללים מע"מ
שאלות נפוצות
האם מכירת חנות על ידי אדם פרטי תמיד פטורה ממע"מ?
לא תמיד. ככלל מכירה פרטית אינה עסקה במהלך עסק, אך יש נסיבות שבהן נקבע אחרת, ולכן יש לבדוק כל מקרה.
אם אני עוסק, האם המע"מ ברכישה הוא עלות?
עוסק רשאי בדרך כלל לקזז מס תשומות על רכישה לצורכי העסק, בכפוף לדין, ולכן אצלו המע"מ הוא בעיקר שאלה תזרימית.
מה לכתוב בהסכם?
יש לכתוב במפורש אם המחיר כולל מע"מ, ומה הדין אם יתברר שהעסקה חייבת או פטורה בניגוד להנחת הצדדים.
המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ מס. בכל עסקה יש להתייעץ עם יועץ מס או רואה חשבון.
לבחינת עסקה בנכס מסחרי לפני חתימה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.