מסירת הרכוש המשותף לנציגות – מה בודקים ומה מקבלים
מסירת הרכוש המשותף לנציגות – מה בודקים ומה מקבלים
כשדייר מקבל מפתח לדירה, הוא בודק את הדירה שלו. אבל מי בודק את הגג, את החניון, את חדר המשאבות ואת הלובי? בבניינים חדשים רבים, השטחים המשותפים "עוברים" לדיירים בלי טקס ובלי מסמך. התוצאה היא שכשמתגלה ליקוי, אין תיעוד של המצב ביום הראשון. הליך מסירה מסודר של הרכוש המשותף פותר את הבעיה הזו, והוא אחד הצעדים הראשונים שנציגות חדשה יכולה לעשות.
מה ממליצים המדריכים הרשמיים
מדריך עירוני להסכם פינוי בינוי, שפרסמה עיריית רמת השרון על בסיס הסכם המדף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתאר, נכון למועד כתיבה, את השלב הזה כך: בדומה להליך מסירת הדירות נדרשת מסירה של השטחים המשותפים, כגון הגג, לובי הכניסה וחדרי המדרגות, לאחריות נציגות הבניין. המדריך ממליץ להבטיח שהרכוש המשותף יימסר לנציגות הראשונה שתמונה מבין רוכשי הדירות ומבין הדיירים לאחר שבד ק אותו המפקח מטעם הדיירים, שבעת המסירה ייערך פרוטוקול מסירה שעליו יחתמו הנציגות, חברת הניהול והיזם, ושהיזם יעביר לנציגות הוראות לתפעול ולתחזוקה של הציוד ושל הרכוש המשותף.
אף שהמדריך נכתב לפרויקטים של פינוי בינוי, ההיגיון רלוונטי לכל בניין חדש.
למה זה חשוב מבחינה משפטית
תיעוד מצב התחלתי
לפי חוק המכר (דירות), בתקופת הבדק המוכר אחראי לאי-התאמה אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. פרוטוקול שמתעד את מצב השטחים המשותפים ביום המסירה מקשה על טענה שהליקוי נגרם מאוחר יותר בשל שימוש.
הוראות תחזוקה
החוק מגדיר הוראות תחזוקה ושימוש כהוראות לעניין הדירה וכל דבר שבה, הרכוש המ שותף ומיתקניו. לכן הנציגות זכאית, למעשה, לקבל הוראות כאלה גם לגבי השטחים המשותפים.
סמכות הנציגות
לפי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית וניהולו, ורשאית להיות צד להליך בשמם. מסירה לנציגות מסמנת בבירור מי מטפל ברכוש המשותף מאותו רגע.
מה בודקים במסירת הרכוש המשותף
גג: איטום, ניקוזים, מעקות, גישה למתקנים.
לובי וחדרי מדרגות: ריצוף, חיפוי, תאורה, דלתות ומעקות.
מעליות: תקינות, תיעוד בדיקות ומסמכים נלווים.
חניון ומחסנים: איטום, ניקוז, תאורה, אוורור, דלתות וסימון.
מערכות משותפות: חדרי משאבות, לוחות חשמל משותפים ומערכות בטיחות.
פיתוח חצר: שבילים, גינון, תאורה, ניקוז וגדרות.
חזיתות: חיפוי חוץ, מצב כללי וליקויים נראים לעין.
אילו מסמכים לבקש
הוראות תפעול ותחזוקה לכל מערכת משותפת.
תעודות אחריות של יצרנים לציוד משותף.
אישורים ובדיקות שנדרשו למערכות כמו מעליות ומערכות בטיחות, ככל שקיימים.
תכניות של הבניין והמערכות, ככל שניתן.
פרטי קשר של ספקים ונותני שירות.
מי צריך להשתתף
מצד הדיירים: חברי הנציגות, ואם אפשר, מפקח או מהנדס מטעמם. מצד המוכר: נציג מוסמך שיכול להתחייב לתיקונים. אם נבחרה חברת ניהול, כדאי שגם נציג שלה ישתתף, שכן היא זו שתפעל את המערכות בהמשך.
אחרי המסירה
הנציגות פותחת יומן ליקויים משותף, על בסיס הפרוטוקול, ומעדכנת אותו לאורך תקופות הבדק. הודעות למוכר נשלחות בכתב ונשמרות. מומלץ לקבוע מראש מועדי סיור קבועים, למשל לפני החורף ואחריו, ולקראת סוף כל אחת מתקופות הבדק הרלוונטיות לרכוש המשותף: שנתיים לריצוף ולחיפוי פנים, שלוש שנים לפיתוח חצר, ארבע שנים לאיטום ולצנרת, ושבע שנים לחיפוי חוץ, לפי התוספת לחוק המכר (דירות). כך, לפני שתקופה מסתיימת, כל הליקויים הרלוונטיים כבר מתועדים ונמסרה עליהם הודעה.
טעויות נפוצות של נציגות חדשה
לדחות את המסירה "עד שכל הדיירים ייכנסו", ובינתיים לאבד את תיעוד המצב ההתחלתי.
לסמוך על בדיקה של חברת הניהול בלבד, כשהיא אינה בהכרח בודקת ליקויי בנייה.
לא לבקש את הוראות התפעול של המערכות המשותפות, ולגלות את החסר רק כשמשהו מתקלקל.
לשלוח הודעות בעל פה או בהודעות קצרות בלבד, בלי מסמך מסודר שנשמר.
לא להעביר לנציגות הבאה את התיעוד, כך שהידע הולך לאיבוד עם החלפת החברים.
שאלות נפוצות
היזם לא מציע הליך מסירה לשטחים המשותפים. מה עושים?
הנציגות יכולה לבקש זאת בכתב. גם אם המוכר אינו משתתף, כדאי לערוך סיור תיעוד עם בעל מקצוע ולשלוח את הממצאים למוכר.
אין עדיין נציגות קבועה. מי חותם?
לפי חוק המקרקעין, עם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ממונה נציגות זמנית. לפני כן, כדאי שהדיירים יבחרו נציגים מוסכמים ויתעדו את בחירתם.
האם חתימה על פרוטוקול השטחים המשותפים היא ויתור?
המטרה היא תיעוד. כדאי לרשום בפרוטוקול שאין בו ויתור על זכויות לפי חוק המכר, כפי שמומלץ גם לגבי פרוטוקול של דירה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.