מכתב דרישה לקבלן לתיקון ליקויים – מה לכלול בו
מכתב דרישה לקבלן לתיקון ליקויים – מה לכלול בו
רוב המחלוקות על ליקויי בנייה מתחילות ונגמרות במסמכים. הודעה כתובה ומסודרת למוכר היא לא רק נימוס: לפי חוק המכר (דירות), הזכות להסתמך על ליקוי תלויה בכך שהקונה הודיע עליו, ומנגנון התיקון מתחיל במועד ההודעה. מכתב דרישה טוב עושה את שני הדברים: הוא מודיע, והוא יוצר תיעוד שאפשר להראות בהמשך.
למה המכתב חשוב מבחינה משפטית
לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נכון למועד כתיבה:
על ליקוי שניתן היה לגלות בעת המסירה, יש להודיע למוכר בתוך שנה ממועד המסירה.
על ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, יש להודיע תוך זמן סביר לאחר שהתגלה.
לפי סעיף 4ב, לאחר ההודעה על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר. אם הליקוי חוזר לאחר תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים שתחילתן במועד ההודעה, או אם התיקון דחוף והמוכר לא תיקן תוך זמן סביר ממועד ההודעה, הקונה רשאי לתקן והמוכר יישא בהוצאות. בשני המקרים, מועד ההודעה הוא נקודת הייחוס.
מה לכלול במכתב
פרטים מזהים
שם הקונה ופרטי קשר.
שם המוכר כפי שמופיע בחוזה, ולא רק שם הקבלן המבצע.
כתובת הדיר ה, מספר הדירה והבניין.
תאריך חוזה המכר ותאריך המסירה.
רשימת הליקויים
כל ליקוי בסעיף נפרד, עם מספר, מיקום מדויק, תיאור התופעה ותאריך הגילוי. תארו את מה שרואים, לא רק את המסקנה. לדוגמה: "כתם רטיבות בקוטר של כ-30 ס"מ בתקרת חדר השינה הצפוני, שהופיע לאחר הגשם ומתרחב" עדיף על "נזילה מהגג".
צרופות
תמונות ממוספרות שתואמות לסעיפים, ואם יש, דוח של בודק מקצועי. לא חייבים חוות דעת כדי לשלוח הודעה ראשונה.
הבקשה
בקשה לתיאום ביקור לבדיקה ולתיקון, עם הצע ה למועדים. אם יש ליקוי דחוף, ציינו זאת במפורש והסבירו מדוע.
שמירת זכויות
משפט קצר שלפיו המכתב נשלח בהתאם לחוק המכר (דירות), ואין בו כדי לגרוע מכל זכות אחרת שלכם.
איך שולחים כך שאפשר להוכיח
בדואר רשום עם אישור מסירה, או
בדואר אלקטרוני לכתובת שמופיעה בחוזה או במסמכי המוכר, עם שמירת ההודעה ואישור קריאה אם אפשר.
אם למוכר יש מוקד שירות או טופס מקוון, השתמשו בו, אבל שמרו צילום מסך ומספר פנייה, ושלחו גם עותק בכתב.
מה עושים אחרי השליחה
מעקב
רשמו את תאריך השליחה, את התשובה ואת מועדי הביקורים. אם המוכר הגיע ותיקן, תעדו מה בוצע.
תזכורת
אם אין מענה תוך זמן סביר, שלחו מכתב תזכורת שמפנה למכתב הראשון ולתאריכו.
התראה אחרונה
אם הליקוי דחוף ולא תוקן, או חזר לאחר תיקון, אפשר לשלוח התראה שבה אתם מציינים שבכוונתכם לתקן על חשבון המוכר בהתאם לסעיף 4ב(ב). לפני שלב כזה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
מבנה מוצע למכתב
כותרת: "הודעה על אי-התאמות ודרישה לתיקון – דירה מס' __ בבניין __".
פסקת פתיחה: מי אתם, מתי נחתם החוזה ומתי נמסרה הדירה.
רשימה ממוספרת של הליקויים, כל אחד עם מיקום, תיאור ותאריך גילוי.
פסקה על ליקויים דחופים, אם יש, ומדוע הם דחופים.
בקשה לתיאום ביקור, עם מועדים אפשריים ופרטי קשר.
משפט שמירת זכויות.
רשימת צרופות: תמונות, דוחות ומסמכים.
חתימה ותאריך.
טעויות נפוצות במכתבי דרישה
ניסוח כללי בלי מיקום ותיאור, שמקשה להוכיח על מה בדיוק הודעתם.
שליחה רק לקבלן המבצע, כשהמוכר בחוזה הוא גוף אחר.
טון מאיים מוקדם מדי, שמקשה על שיתוף פעולה. אפשר להיות ענייניים ונחרצים בלי איומים.
המתנה לרשימה "מלאה" לפני שליחה, כשבינתיים חולפים מועדים.
אחרי ביקור התיקון: מכתב סיכום
שלב שרבים מדלגים עליו הוא סיכום בכתב לאחר כל ביקור של המוכר. מכתב קצר שמפרט מה נבדק, מה תוקן, מה לא תוקן ומה סוכם לגבי ההמשך, ושנשלח בתוך ימים ספורים מהביקור, יוצר רצף תיעוד ברור. אם הליקוי יחזור בעתיד, הסיכום הזה יראה שהמוכר כבר תיקן אותו פעם, ובכך יסייע להוכיח את התנאי שבסעיף 4ב(ב) לחוק. אם המוכר חולק על הסיכום, עדיף לגלות זאת מוקדם, כשעוד אפשר לברר.
שאלות נפוצות
צריך עורך דין כדי לשלוח מכתב דרישה?
לא בהכרח. מכתב ראשון אפשר לשלוח בעצמכם. בשלבים מתקדמים, או כשיש מחלוקת, כדאי להיעזר בעורך דין.
שלחתי הודע ה בוואטסאפ לנציג. זה נחשב?
זה עשוי להיחשב תיעוד, אבל מומלץ לשלוח גם מכתב מסודר שקל להוכיח את שליחתו ואת תוכנו.
אפשר לשלוח מכתב אחד על ליקויים בדירה וברכוש המשותף?
עדיף להפריד. על ליקויים ברכוש המשותף מומלץ שהנציגות תשלח מכתב משלה, כי היא משמשת מורשה של כל בעלי הדירות לפי חוק המקרקעין.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.