ליקוי שאינו מופיע ברשימת חוק המכר – תקופת בדק של שנה
ליקוי שאינו מופיע ברשימת חוק המכר – תקופת בדק של שנה
התוספת לחוק המכר (דירות) מונה תשע קטגוריות מוגדרות של ליקויים, מחלונות ועד חיפוי חוץ. אבל דירה חדשה כוללת אלפי פרטים, ורבים מהם אינם נכנסים לאף קטגוריה. לשם כך קיים בתוספת סעיף "סל", שתקופת הבדק שלו היא הקצרה ביותר. מי שמכיר אותו יודע שיש פרטים שצריך לבדוק ולהודיע עליהם כבר בשנה הראשונה.
מה קובע החוק
הסעיף האחרון בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע, נכון למועד כתיבה: "כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת". כלומר, אם ליקוי אינו נכנס לאחת הקטגוריות המפורטות, ואינו ליקוי בשלד שנוגע ליציבות ולבטיחות, תקופת הבדק שלו היא שנה אחת ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
לאחר השנה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים. בה המוכר עדיין עשוי להיות אחראי, אך על ה קונה להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
אילו ליקויים עשויים להיכנס לסעיף הזה
החוק אינו מפרט, אבל לפי ההיגיון של התוספת, אלה דוגמאות לליקויים שאינם בקטגוריות המפורטות ולכן עשויים להיכנס לסעיף הכללי:
ליקויי צבע וגמר בקירות פנים, כמו כתמים, בועות או אי-אחידות.
ליקויים בטיח פנים שאינם סדקים ברוחב שמעל 1.5 מ"מ.
ליקויים בכלים סניטריים ובאביזרים, ככל שאינם כשל בצנרת.
ליקויים באביזרי חשמל ובנקודות, ככל שאינם חלק מקטגוריה אחרת.
אי-התאמות במידות או במיקום של פריטים לעומת המפרט.
סיווג של ליקוי מסוים אינו תמיד חד, ולעיתים אפשר לטעון שהוא שייך לקטגוריה ארוכה יותר. לכן ההמלצה הזהירה היא להתייחס לכל ליקוי כאילו עומדת לרשותכם רק שנה, ולהודיע עליו מוקדם.
השנה הראשונה: מועד כפול
השנה הראשונה חשובה משתי סיבות שונות. הראשונה היא תקופת הבדק של הסעיף הכללי. השנייה היא כלל ההודעה: לפי סעיף 4א לחוק, הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו רק אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו. הכלל הזה חל על ליקויים גלויים מכל הקטגוריות, גם כאלה שתקופת הבדק שלהם ארוכה יותר.
המשמעות המעשית: ליקוי שאפשר היה לראות במסירה, למשל אריח סדוק או שריטה בחלון, צריך להיות מודע למוכר בתוך השנה הראשונה, גם אם הקטגוריה שלו מאפשרת שנתיים.
לוח זמנים מומלץ לשנה הראשונה
ביום המסירה
בדיקה יסודית, רצוי עם בעל מקצוע, ופרוטוקול מסירה מפורט. משרד הבינוי והשיכון ממליץ במדריך לרוכש דירה להביא מהנדס המתמחה בבדק דירה למעמד המסירה ולערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט.
במהלך השנה
רשימה פתוחה שבה מוסיפים כל ליקוי שמתגלה, עם תאריך ותמונה. ליקוי שמתגלה, שולחים עליו הודעה בלי לחכות.
כמה חודשים לפני תום השנה
סיור בדיקה עצמי או מקצועי בכל הדירה, ושליחת הודעה מרוכזת בכתב על כל מה שטרם דווח. שמרו אישור שליחה.
טעויות נפוצות
להניח שכל הליקויים מכוסים לשנים רבות. הסעיף הכללי הוא שנה אחת בלבד.
לחכות ל"ביקור של השנה" של הקבלן בלי לשלוח הודעה בכתב.
לנסח הודעה כללית בלי פירוט, מה שמקשה להוכיח בהמשך על מה בדיוק הודעתם.
לצבוע או לתקן בעצמכם ליקויי גמר לפני שהמוכר ראה אותם, וכך לאבד את הראיה.
למה דווקא ליקויי גמר "נופלים בין הכיסאות"
ליקויי גמר נראים קטנים, ולכן נוטים לדחות אותם. אבל מבחינה משפטית, תקופת הבדק שלהם היא מהקצרות שבחוק, ובמקרים רבים הם גלויים כבר ביום המסירה, כך שחל עליהם גם כלל ההודעה בתוך שנה. השילוב הזה הופך אותם לקבוצה שבה הכי קל לאבד זכויות. רשימה מסודרת, שמתעדכנת לאורך השנה ונשלחת בזמן, היא הדרך הפשוטה להימנע מכך.
שאלות נפוצות
הקבלן אמר שהוא מגיע לתקן הכול בסוף השנה. זה מספיק?
ביקור כזה הוא נוהג מקובל, וגם המדריך של משרד הבינוי והשיכון מציין שנהוג שבתום שנת המגורים הראשונה המוכר מטפל בליקויים. ובכל זאת, ההודעה בכתב היא שמגינה עליכם, ולכן כדאי לשלוח אותה לפני הביקור.
גיליתי ליקוי בגמר אחרי 14 חודשים. איבדתי את הזכות?
אם הליקוי לא היה ניתן לגילוי בבדיקה סבירה בעת המסירה, ייתכן שתקופת האחריות עדיין רלוונטית, אך נטל ההוכחה עובר אליכם. כדאי להתייעץ לגבי המקרה הספציפי.
מי מחליט לאיזו קטגוריה ליקוי שייך?
בהסכמה בין הצדדים, ובמחלוקת, ערכאה שיפוטית, לרוב בהסתמך על חוות דעת מומחה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.