ליקוי נסתר שהתגלה אחרי המסירה – מתי ואיך מודיעים
ליקוי נסתר שהתגלה אחרי המסירה – מתי ואיך מודיעים
חלק מליקויי הבנייה אינם נראים ביום המסירה. נזילה סמויה בקיר, רטיבות שמופיעה רק בגשם הראשון, סדק שמתפתח לאט או כשל במערכת שעובדת בהתחלה ואז קורסת. החוק מכיר בכך שליקויים כאלה מתגלים מאוחר, וקובע להם כלל הודעה גמיש יותר, אבל גם מחייב יותר ממה שנדמה.
מה אומר החוק
סעיף 4א(א)(2) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע, נכון למועד כתיבה, שהקונה או קונה המשנה זכאי להסתמך על אי-התאמה "שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".
סעיף 4א(ב) קובע כלל דומה לגבי אי-התאמה יסודית, כלומר ליקוי בחלקים הנושאים של הבניין שנוגע ליציבותו ולבטיחותו: אם לא ניתן היה לגלות אותה בבדיקה סבירה במסירה, הקונה זכאי להסתמך עליה אם הודיע למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
שני תנאים
"לא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה"
השאלה היא מה בדיקה סבירה בעת המסירה הייתה מגלה. ליקוי שנסתר מאחורי טיח, שמופיע רק בתנאי מזג אוויר מסוימים או שמתפתח עם הזמן, הוא לרוב ליקוי כזה. ליקוי שהיה ניכר לעין, כמו שבר באריח, חל עליו כלל אחר: הודעה בתוך שנה מהמסירה.
"זמן סביר לאחר שגילה"
החוק אינו קובע מספר ימים. "זמן סביר" נבחן לפי הנסיבות: מהות הליקוי, מידת הדחיפות, והאם ההמתנה גרמה להחמרה. ההנחה הבטוחה היא שככל שמודיעים מוקדם יותר, כך טוב יותר. המתנה ארוכה בלי סיבה עלולה לשמש טענה נגדכם.
ההודעה לא מחליפה את תקופת הבדק
חשוב להבחין: גם ליקוי נסתר צריך "להתגלות" בתוך התקופה הרלוונטית לסוג הליקוי, כדי שהמוכר יהיה אחראי לו בלי שתצטרכו להוכיח את מקורו. לדוגמה, לפי התוספת לחוק, לכשל באיטום ולכשל בצנרת תקופת בדק של ארבע שנים. אם התגלה כשל כזה בשנה השלישית, הוא בתוך התקופה, ועכשיו צריך להודיע תוך זמן סביר. אם התגלה בשנה השישית, הוא בתקופת האחריות, ונטל ההוכחה עובר אליכם.
איך בונים הודעה טובה על ליקוי נסתר
תאריך הגילוי ואיך התגלה הליקוי, למשל "לאחר הגשם ביום מסוים הופיע כתם בתקרה".
תיאור התופעה, לא רק המסקנה. "כתם רטוב שמתרחב" עדיף על "נזילה מהגג".
מיקום מדויק בדירה או בבניין.
תמונות ותיעוד של ההתפתחות.
בקשה לתיאום ביקור לבדיקה ולתיקון.
שמרו את ההודעה ואישור שליחה. אם המוכר מגיב בעל פה, כדאי לסכם את השיחה בכתב ולשלוח לו.
מה קורה אחרי ההודעה
לפי סעיף 4ב לחוק, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר. אם התיקון דחוף והמוכר לא תיקן תוך זמן סביר מההודעה, או אם הליקוי חזר אחרי תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים מההודעה, הקונה רשאי לתקן בעצמו והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
ליקויים נסתרים ברכוש המשותף
ליקוי נסתר בגג, בחניון או בצנרת משותפת מתגלה לעיתים אצל דייר אחד, אך נוגע לכולם. כדאי שהדייר יודיע מיד גם לנציגות, ושהנציגות תשלח הודעה מסודרת למוכר. לפי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית.
מה עושים אם הליקוי מחמיר בזמן ההמתנה
לפעמים ליקוי נסתר מחמיר מהר: נזילה שמתפשטת, רטיבות שפוגעת בפרקט, או תקלה שמשביתה מערכת חיונית. במצב כזה כדאי לנקוט צעדים סבירים כדי לצמצם את הנזק, למשל סגירת ברז או הזזת רהיטים, ולתעד אותם. אם התיקון דחוף והמוכר אינו מגיע תוך זמן סביר מההודעה, החוק מאפשר לתקן על חשבונו, אבל לפני כן מומלץ לתעד את המצב, לשלוח התראה בכתב ולשמור קבלות.
שאלות נפוצות
גיליתי רטיבות לפני חודשיים ולא הודעתי. מה עכשיו?
הודיעו עכשיו, בכתב, וציינו את מועד הגילוי ואת הסיבה לעיכוב, אם יש. האם ההודעה תיחשב בתוך זמן סביר תלוי בנסיבות, ובמקרה של מחלוקת כדאי להתייעץ.
המוכר טוען שהליקוי היה גלוי במסירה. מה המשמעות?
אם הליקוי נחשב גלוי, חל עליו כלל ההודעה בתוך שנה מהמסירה. השאלה אם בדיקה סבירה הייתה מגלה אותו היא עובדתית, ולעיתים מקצועית.
האם צריך חוות דעת מהנדס כדי להודיע?
לא. ההודעה הראשונית יכולה להיות תיאור ותמונות. חוות דעת עשויה להידרש בהמשך, אם תהיה מחלוקת.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.