ליקוי נסתר בדירת יד שנייה – מתי המוכר הפרטי אחראי
ליקוי נסתר בדירת יד שנייה – מתי המוכר הפרטי אחראי
מי שקונה דירה ישנה מבעלים פרטיים ומגלה כעבור חודשים רטיבות בקיר או צנרת רקובה, שואל בדרך כלל אם יש למי לפנות. התשובה שונה מהתשובה לרוכש דירה חדשה מקבלן. חוק המכר (דירות) והתקופות שבו אינם חלים בדרך כלל על מוכר פרטי, וכאן נכנס לתמונה חוק המכר הכללי, שקובע כללים אחרים לגמרי.
למה חוק המכר (דירות) לא חל כאן
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות כדי למכרה, ומחריג במפורש "מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". לכן, אדם פרטי שמוכר דירה שבה גר אינו "מוכר" לעניין תקופות הבדק והאחריות שבאותו חוק.
עם זאת, אם הדירה עדיין בתוך תקופות הבדק של הקבלן שבנה אותה, ייתכן שתוכלו לפנות לקבלן כקונה משנה. זה נושא למדריך נפרד.
מה קובע חוק המכר הכללי
חוק המכר, התשכ"ח-1968, חל על מכירת נכסים באופן כללי, כולל מקרקעין. הסעיפים הרלוונטיים לליקויים הם, נכון למועד כתיבה:
סעיף 11: מהי אי-התאמה
המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר, בין השאר, נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל, או נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם.
סעיף 12: ידיעה מוקדמת
הקונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. זו הסיבה שליקוי שנכתב בדוח בדק בית לפני החתימה, ושהמחיר נקבע בהתאם, יקשה לטעון לגביו בהמשך.
סעיפים 13 ו-14: בדיקה והודעה
על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו, ולהודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה או מיד לאחר שגילה אותה, לפי המוקדם. אם לא הודיע כך, אינו זכאי להסתמך עליה.
סעיף 15: אי-התאמה נסתרת
אם אי-ההתאמה לא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, הקונה זכאי להסתמך עליה ובלבד שנתן למוכר הודעה מיד לאחר שגילה אותה. מגבלות הזמן הנוספות שבסעיף זה מתייחסות למכירת "נכס נד", כלומר מיטלטלין, ולא לדירה.
סעיף 16: העלמת אי-התאמה
אם אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, הקונה זכאי להסתמך עליה על אף הוראות סעיפים 14 ו-15 או כל הסכם, ובלבד שנתן הודעה מיד לאחר שגילה אותה.
מה זה אומר בפועל
המילה החוזרת בחוק הכללי היא "מיד". בניגוד ל"זמן סביר" שבחוק המכר (דירות), כאן הדרישה מחמירה יותר. ליקוי שהתגלה, מודיעים עליו מיד ובכתב.
סעיף "AS IS" בחוזה אינו בהכרח סוף פסוק. סעיף 16 קובע שגם הסכם אינו גובר על הסתרה של עובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת.
ההוכחה שהמוכר ידע היא לעיתים העניין הקשה. ראיות כמו צבע טרי על כתם ישן, תיקונים שבוצעו לפני המכירה, או עדויות של שכנים, עשויות להיות רלוונטיות.
צעדים מומלצים לפני ואחרי הרכישה
לפני
בדק בית מקצועי, ושאלות ישירות ובכתב למוכר על רטיבות, נזילות, תיקונים והליכים מול שכנים או נציגות. תשובות כתובות הן ראיה.
אחרי שמתגלה ליקוי
תיעוד מיידי, הודעה בכתב למוכר "מיד", והתייעצות עם עורך דין. אם יש חשד שהמוכר ידע, אספו את כל מה שמחזק זאת.
שאלון גילוי למוכר: כלי פשוט ויעיל
אחת הדרכים הטובות להתמודד עם שאלת הידיעה של המוכר היא לשאול אותו במפורש, בכתב, לפני החתימה. שאלון קצר יכול לכלול שאלות כמו: האם היו נזילות או רטיבות בדירה או מהדירה לשכנים; האם בוצעו תיקוני איטום או צנרת ומתי; האם יש הליכים או מחלוקות מול הנציגות או שכנים; האם בוצעו שינויים במבנה הדירה; והאם קיימות הערות של הרשות המקומית. תשובות כתובות וחתומות אינן ערובה, אבל הן מקלות להוכיח בהמשך מה המוכר ידע ומה מסר. עורך הדין שלכם יכול לשלב שאלון כזה כנספח לחוזה.
שאלות נפוצות
המוכר צבע את הקיר לפני המכירה, ועכשיו מופיעה רטיבות. מה עושים?
אם יש ראיות לכך שהמוכר ידע על הרטיבות ולא גילה, סעיף 16 עשוי להיות רלוונטי. הודיעו לו מיד בכתב והתייעצו עם עורך דין.
בחוזה כתוב שקניתי את הדירה במצבה. אין לי זכויות?
סעיף 16 קובע שבמקרה של העלמה, הקונה זכאי להסתמך על אי-ההתאמה על אף כל הסכם. במקרים אחרים, הסעיף בחוזה עשוי להשפיע. כדאי לבדוק עם עורך דין.
יש מועד אחרון לתביעה?
מעבר לחובת ההודעה, חלים דיני ההתיישנות הכלליים. לפי חוק ההתיישנות, בשאינו מקרקעין התקופה היא שבע שנים, וקביעת תחילתה תלויה בנסיבות.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.