ליקוי גלוי במסירת הדירה – חובת הודעה תוך שנה
ליקוי גלוי במסירת הדירה – חובת הודעה תוך שנה
רוכשים רבים מתמקדים בתקופות הבדק של שנתיים, ארבע או שבע שנים, ושוכחים כלל אחר שעשוי להיות חשוב לא פחות: כלל ההודעה. לפיו, יש ליקויים שעליהם צריך להודיע בתוך שנה, גם אם תקופת הבדק שלהם ארוכה יותר. מי שמפספס את המועד עלול לאבד את היכולת להסתמך על הליקוי.
מה אומר החוק
סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע, נכון למועד כתיבה, שהקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה "שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".
גם המדריך לרוכש דירה של משרד הבינוי והשיכון מדגיש זאת: כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
תקופת בדק מול חובת הודעה
אלה שני מנגנונים שונים:
תקופת הבדק קובעת בתוך כמה זמן ליקוי צריך "להתגלות" כדי שהמוכר יהיה אחראי לו בלי שהקונה יצטרך להוכיח את מקורו. היא משתנה לפי סוג הליקוי.
חובת ההודעה קובעת עד מתי הקונה צריך להודיע למוכר כדי שיוכל להסתמך על הליקוי. לגבי ליקוי גלוי, המועד הוא שנה מהמסירה, בלי קשר לקטגוריה.
דוגמה: ליקוי בריצוף מופיע בתוספת עם תקופת בדק של שנתיים. אבל אם מדובר באריח סדוק שניתן היה לראות ביום המסירה, ההודעה עליו צריכה להישלח בתוך השנה הראשונה.
מה נחש ב ליקוי "שניתן היה לגלות"
החוק אינו מגדיר במדויק, אבל לשון הסעיף מבחינה בין ליקוי שניתן היה לגלות בעת המסירה לבין ליקוי שלא ניתן היה לגלות "בבדיקה סבירה". מכאן שהשאלה היא מה בדיקה סבירה הייתה מגלה. דוגמאות שעשויות להיחשב גלויות:
שריטות, מכות ושברים בריצוף, בחלונות ובדלתות.
אי-התאמה בולטת למפרט, כמו פריט חסר או שונה.
כנף שאינה נסגרת, תריס שאינו נגלל, ברז שאינו פועל.
הפרשי גובה ניכרים בריצוף.
נזילה בתוך קיר, רטיבות שמופיעה רק בחורף או כשל שמתפתח עם הזמן הם לרוב ליקויים שלא ניתן היה לגלות במסירה. עליהם חל כלל אחר: הודעה תוך זמן סביר לאחר הגילוי.
איך מודיעים נכון
בכתב ובפירוט
הודעה טובה כוללת את כתובת הדירה, תאריך המסירה, רשימה ממוספרת של הליקויים עם מיקום ותיאור, ותמונות. שמרו עותק ואישור שליחה או קבלה.
פרוטוקול המסירה כהודעה
ליקויים שנרשמו בפרוטוקול מסירה שנחתם בידי שני הצדדים, ושהעתק ממנו נמסר לכם, הם ליקויים שהמוכר ידע עליהם. ובכל זאת, אם עבר זמן והם לא תוקנו, מומלץ לשלוח הודעת תזכורת בכתב לפני תום השנה.
ליקויים שהתגלו אחרי המסירה
אם במהלך השנה גיליתם ליקוי שאפשר היה לראות כבר במסירה, אל תחכו. שלחו הודעה, גם אם השנה עדיין רחוקה מסיומה.
מה קורה אם מאחרים
לשון החוק קובעת שהקונה "יהיה זכאי להסתמך" על הליקוי אם הודיע בתוך שנה. מכאן שאיחור עלול לפגוע ביכולת להסתמך עליו. האם יש חריגים בנסיבות מסוימות היא שאלה משפטית, וכדאי להתייעץ עם עורך דין ולא להניח מראש שהזכות אבדה או נשמרה.
בדק בית לפני המסירה: הדרך הפשוטה לעמוד בכלל
הדרך היעילה ביותר להתמודד עם כלל ההודעה היא לגלות את הליקויים הגלויים כבר ביום המסירה. בודק מקצועי שמגיע למעמד המסירה, או סמוך לו, יכול להכין רשימה מסודרת שתיכנס לפרוטוקול. כך רוב הליקויים הגלויים מתועדים מהיום הראשון, והחודשים שאחרי המסירה מוקדשים למעקב אחרי התיקונים ולא לניסיון לשחזר מה היה. משרד הבינוי והשיכון ממליץ על כך במפורש במדריך לרוכש דירה.
שאלות נפוצות
חתמתי על פרוטוקול מסירה בלי ליקויים. איבדתי הכול?
לא בהכרח. הודעה בתוך שנה עדיין אפשרית לגבי ליקויים גלויים, וליקויים נסתרים כפופים לכלל אחר. גם מדריך עירוני להסכם פינוי בינוי, המבוסס על הסכם המדף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציין שהחתימה על פרוטוקול אינה משחררת את היזם מאחריות לתיקון ליקויים לפי חוק המכר.
האם הודעה בוואטסאפ מספיקה?
החוק אינו קובע צורה מסוימת, אבל הוכחה היא העיקר. מומלץ לשלוח גם הודעה מסודרת שניתן להוכיח את שליחתה ואת תוכנה.
מי שקנה ממני את הדירה בשנה הראשונה, יכול להודיע?
החוק מתייחס במפורש גם לקונה משנה, ולכן גם הוא יכול להודיע. כדאי להעביר לו את פרוטוקול המסירה ואת ההודעות שנשלחו.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.