ליקויים ברכוש המשותף בבניין חדש – מי פונה לקבלן
ליקויים ברכוש המשותף בבניין חדש – מי פונה לקבלן
בבניין חדש, חלק גדול מהליקויים אינו נמצא בתוך הדירות אלא בשטחים שכולם חולקים: הגג, חדר המדרגות, הלובי, החניון, המעליות והחזיתות. ליקויים כאלה מעוררים שאלות שלא קיימות בתוך דירה פרטית: מי מודיע, מי מתאם, מי מחליט על תיקון, ומי תובע אם צריך. החוק נותן לכך מסגרת, אבל העבודה בפועל תלויה בתיאום בין הדיירים.
מה נחשב רכוש משותף
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר "רכוש משותף" ככל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
שתי נקודות חשובות עולות מההגדרה:
מתקן שמשמש את כולם נחשב רכוש משותף גם אם הוא עובר בתוך דירה, למשל צנרת ראשית.
חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה מסוימת בתקנון, כמו גג או חצר, דינו כדין הדירה שאליה הוצמד, לפי סעיף 55 לחוק.
מה סמכויות הנציגות
סעיף 65 לחוק המקרקעין קובע שלכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית. סעיף 69 קובע שהנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.
בבניין חדש שעדיין לא נרשם כבית משותף, המצב עשוי להיות שונה, ולכן כדאי לבדוק עם עורך דין את מעמדה של הנציגות ואת הדרך הנכונה לפעול.
אילו ליקויים ברכוש המשותף נפוצים
כשל באיטום הגג או החניון התת-קרקעי. לפי התוספת לחוק המכר (דירות), לכשל באיטום תקופת בדק של ארבע שנים.
ליקויים בחיפוי החוץ. תקופת בדק של שבע שנים.
ליקויים בפיתוח החצר, כולל ניקוז ותאורה. שלוש שנים.
ליקויי ריצוף וחיפוי בלובי ובחדרי המדרגות. שנתיים.
כשל בצנרת משותפת. ארבע שנים.
איך בונים פנייה מרוכזת
מינוי איש קשר
כדאי שהנציגות תמנה איש קשר אחד מול המוכר, כדי שלא יתקבלו הודעות סותרות.
יומן ליקויים משותף
טבלה אחת, עם מספור, מיקום, תיאור, תאריך גילוי ותמונות. כל דייר שמבחין בבעיה מדווח לנציגות.
הודעה בכתב
הנציגות שולחת למוכר הודעה מסודרת, ושומרת העתק ואישור שליחה. לגבי ליקוי שלא ניתן היה לגלות במסירה, החוק מחייב הודעה תוך זמן סביר לאחר הגילוי.
מעקב
לאחר כל ביקור של המוכר, הנציגות מעדכנת את היומן: מה תוקן, מה לא, ומה חזר.
איך מסתדרים עם דייר שפונה לבד
כל בעל דירה רשאי לפנות למוכר, וזה לגיטימי. אבל כשמדובר ברכוש המשותף, פנייה אישית עלולה ליצור בלבול. ההמלצה היא שדייר שפונה לבד יעביר העתק לנציגות, והנציגות תשלב את הפנייה ביומן המשותף.
ממתי סופרים את תקופות הבדק ברכוש המשותף
החוק קובע שתקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. ברכוש המשותף, כשהדירות נמסרו במועדים שונים, השאלה ממתי בדיוק סופרים עשויה להיות מורכבת. מדריך עירוני להסכם פינוי בינוי, המבוסס על הסכם המדף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ממליץ על הליך מסירה נפרד של השטחים המשותפים לנציגות, עם פרוטוקול חתום. מסמך כזה עשוי לסייע גם בשאלת המועדים.
קבלת החלטות ומימון
פנייה משפטית או חוות דעת הנדסית לרכוש המשותף כרוכות לעיתים בהוצאות. ההחלטה עליהן מתקבלת לפי התקנון של הבית המשותף וההחלטות שהתקבלו באסיפה. כדאי שהנציגות תביא את הנושא לאסיפה מסודרת, תציג הצעות מחיר ותתעד את ההחלטה בכתב. כך כל הדיירים שותפים להחלטה, ונמנעות מחלוקות פנימיות בהמשך. גם אם בסוף התיקון מבוצע בהסכמה ובלי הליך, התיעוד של ההחלטות יעזור לנציגות הבאה להבין מה נעשה ולמה.
שאלות נפוצות
אין עדיין נציגות בבניין. מה עושים?
סעיף 67 לחוק המקרקעין קובע שאם לא נכונה נציגות או שהיא אינה פועלת, רשאי המפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות. בינתיים, כדאי שהדיירים יתארגנו ויתעדו בעצמם.
מי משלם על חוות דעת למהנדס ברכוש המשותף?
זו החלטה של בעלי הדירות לפי התקנון וההחלטות שהתקבלו. במקרים רבים מחלקים את העלות בין הדיירים.
הגג מוצמד לדירה העליונה, אבל הנזילה אצלי. מי פונה?
אם הגג הוצמד לדירה, דינו כדין אותה דירה. אבל אם הנזק נגרם לדירה שלכם, גם לכם יש עניין לפנות. כדאי לתאם עם בעל הדירה העליונה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.