ליקויים בפיתוח החצר ובחניה – תקופת בדק של שלוש שנים
ליקויים בפיתוח החצר ובחניה – תקופת בדק של שלוש שנים
החצר, החניות והשבילים הם החלק הראשון של הבניין שהדיירים פוגשים בכל יום, והם גם חשופים למזג האוויר, לרכבים ולתנועה. שקיעות של מרצפות, שלוליות שאינן מתנקזות או תאורה שאינה פועלת הן תלונות מוכרות בשנים הראשונות. חוק המכר (דירות) מקדיש לכך סעיף מפורט, וההגדרה שבו רחבה יותר ממה שרבים חושבים.
מה כולל "פיתוח חצר"
בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבעה, נכון למועד כתיבה, תקופת בדק של שלוש שנים ל"ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים".
החוק גם מגדיר את המונח: "פיתוח חצר" כולל שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, נ יקוז, חשמל, תאורה ותקשורת. זו הגדרה רחבה, שכוללת גם את מה שמתחת לפני השטח.
דוגמאות לליקויים שעשויים להיכנס להגדרה:
מרצפות ששוקעות בחניה או בשביל הכניסה.
קיר תומך או גדר שנסדקים או נוטים.
שוחות ניקוז שאינן מנקזות ויוצרות הצפות.
תאורת חצר שאינה פועלת עקב ליקוי בהתקנה.
משטחי גימור שנשחקים או מתפרקים.
שלוש שנים ועוד שלוש
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. במהלכה המוכר אחראי לליקוי שהתגלה, אלא אם הוכיח שנגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה, למשל נזק שגרם רכב כבד שנכנס לחצר שלא לפי הייעוד. לאחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה על הקונה להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
ליקוי בחצר הוא בדרך כלל ליקוי ברכוש המשותף
לפי חוק המקרקעין, הקרקע היא חלק מהרכוש המשותף של בית משותף, אלא אם הוצמד חלק ממנה לדירה מסוימת בתקנון. לכן ליקויים בחצר, בשבילים ובחניון המשותף הם בדרך כלל עניין לכל הדיירים. החוק קובע שהנציגות משמשת מורשה של בעלי הדירות בענייני החזקת הבית וניהולו, והיא זכאית להיות צד להליך משפטי בשמם.
יש לזכור גם חריג: חניה או גינה שהוצמדו לדירה מסוימת דינן כדין הדירה שאליה הוצמדו. במקרה כזה, בעל הדירה הוא שפונה בעניינן.
איך מתעדים ליקויים בחצר
צילום אחרי גשם
שלוליות ובעיות ניקוז מתגלות בצורה הטובה ביותר אחרי גשם. צילום עם תאריך מאפשר להראות שהבעיה חוזרת.
מדידה וסימון
בשקיעות של מרצפות, סימון ההיקף והעומק המשוער וצילום עם סרגל מסייעים לבודק המקצועי ולמוכר להבין את התמונה.
רשימה מרוכזת של הנציגות
כדאי שהנציגות תרכז את כל הליקויים בחצר ברשימה אחת, עם מספור ותמונות, ותשלח אותה למוכר בכתב. כך קל יותר לעקוב מה תוקן.
הודעה, תיקון ותיקון חוזר
ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה, כמו שקיעה שמתפתחת עם הזמן, צריך להיות מודע למוכר תוך זמן סביר לאחר שהתגלה. ליקוי גלוי, כמו מרצפת שבורה שנראתה כבר ביום המסירה, צריך להיות מודע בתוך שנה מהמסירה. לאחר ההודעה, על הקונים לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. אם הליקוי חוזר לאחר תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים מההודעה, או אם תיקון דחוף לא בוצע תוך זמן סביר, החוק מאפשר לתקן על חשבון המוכר. שקיעה שחוזרת אחרי "יישור" של המרצפות היא דוגמה מוכרת.
מה לגבי ריצוף בתוך הבניין?
ריצוף וחיפוי פנים, למשל בלובי או בדירות, מופיעים בתוספת בקטגוריה נפרדת שתקופת הבדק שלה שנתיים. חשוב לציין בכל הודעה היכן בדיוק נמצא הליקוי, כדי שיהיה ברור לאיזו קטגוריה הוא שייך.
טיפ לנציגות חדשה
בבניין חדש, הנציגות הרא שונה נכנסת לתפקיד בדיוק בתקופה שבה רוב ליקויי החצר מתגלים. כדאי לקיים סיור משותף בחצר ובחניון כבר בחודשים הראשונים, ושוב לקראת סוף השנה השלישית, ולרכז את הממצאים לפני שהתקופה מסתיימת.
שאלות נפוצות
החניה שלי מוצמדת לדירה ושקעה. מי פונה?
חניה מוצמדת דינה כדין הדירה שאליה הוצמדה, ולכן אתם, כבעלי הדירה, פונים למוכר.
הגינה המשותפת לא מתנקזת. זה פיתוח חצר?
לפי ההגדרה בחוק, מערכות ניקוז הן חלק מפיתוח החצר. מומלץ שהנציגות תתעד ותודיע למוכר.
מה קורה אם הדיירים שינו את הגינון?
שינויים שעשו הדיירים עשויים לשמש את המוכר כטענה שהליקוי נגרם בשל מעשה שלהם. לכן כדאי לתעד את מצב החצר לפני שינויים, ולשמור את התיעוד אצל הנציגות.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.