ליקויים בדירת התמורה בפינוי בינוי – מה עושים
ליקויים בדירת התמורה בפינוי בינוי – מה עושים
בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי עוברים תהליך ארוך: חתימה, פינוי, שנים של שכירות ובסוף מעבר לדירה חדשה. כשהדירה החדשה מגיעה עם ליקויים, השאלה היא לא רק מה החוק אומר, אלא גם מה נקבע בהסכם עם היזם. בעסקת פינוי בינוי, ההסכם הוא שמסדיר את רוב השאלות המעשיות, ולכן חשוב לבדוק אותו כבר בשלב החתימה, ולא רק כשהליקוי מופיע.
דירת התמורה והסכם פינוי בינוי
לפי המדריך העירוני להסכם פינוי בינוי שפרסמה עיריית רמת השרון, על בסיס הסכם המדף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הסכם פינוי בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש, ובתמורה מקבל בעל הדירה דירה חדשה. המדריך מתייחס במפורש לליקויים בהקשר של חוק המכר ושל תקופת הבדק.
האם ובאיזה היקף חלות הוראות חוק המכר (דירות) על דירת תמורה, ומה בדיוק נקבע בהסכם לגבי בדק ואחריות, הן שאלות שכדאי לבדוק עם עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. הנוהג המומלץ הוא שההסכם יתייחס לכך במפורש.
מסירת הדירה: מה ממליצים
המדריך העירוני ממליץ, נכון למועד כתיבה, על כמה הסדרים בשלב מסירת דירת התמורה:
היזם חייב להודיע מראש לבעלי הדירות על מועד המסירה.
במעמד מסירת החזקה ייערך פרוטוקול מסירה שיכלול כל אי-התאמה, ליקוי או פגם שמצא בעל הדירה, ושני הצדדים יחתמו עליו והעתק יימסר לבעל הדירה.
אם נמצאו ליקויים שאינם מאפשרים שימוש סביר בדירה, מומלץ שהיזם יתק ן אותם לפני המסירה. אם הליקויים אינם מונעים שימוש סביר, מומלץ לאפשר מסירה תוך קביעת פרק זמן לתיקון.
החתימה על הפרוטוקול אינה משחררת את היזם מאחריות לתיקון ליקויים הנדרשים לפי חוק המכר, ואין בה ויתור על תיקון ליקויים אחרים שיתגלו בתקופת הבדק.
טרם מסירת החזקה יבקרו בדירה בעל הדירה והמפקח מטעם בעלי הדירות, ויוודאו שהיא בנויה בהתאם להסכם ולמפרט הטכני.
המפקח מטעם הדיירים
בפרויקטים של פינוי בינוי, ההסכם כולל לעיתים קרובות מימון של אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות, כמו עורך דין, שמאי ומפקח. למפקח יש תפקיד חשוב בשלב המסירה: הוא אמור לבדוק את התאמת הבנייה להסכם ולמפרט. כדאי לשתף אותו בכל ליקוי שמתגלה, גם אחרי המסירה, ולוודא שהממצאים שלו מתועדים בכתב.
השטחים המשותפים
המדריך מדגיש שבדומה להליך מסירת הדירות, נדרשת מסירה של השטחים המשותפים, כגון הגג, לובי הכניסה וחדרי המדרגות, לנציגות הבניין, לאחר שבדק אותם המפקח מטעם הדיירים, עם פרוטוקול מסירה שעליו יחתמו הנציגות, חברת הניהול והיזם. עוד מומלץ שהיזם יעביר לנציגות הוראות תפעול ותחזוקה של הציוד והרכוש המשותף.
מה עושים כשמתגלה ליקוי אחרי המסירה
לבדוק את ההסכם
קראו את סעיפי הבדק, האחריות והתיקונים בהסכם. בדקו אם נקבעו מועדים, דרך פנייה או בטוחה כלשהי לתקופת הבדק.
להודיע בכתב
שלחו הודעה מסודרת ליזם, עם פירוט ו תמונות, והעבירו העתק לעורך הדין של בעלי הדירות ולמפקח, אם עדיין פועל.
לתאם עם שכנים
ליקויים דומים מופיעים לעיתים בכמה דירות. ריכוז הפניות דרך הנציגות או דרך עורך הדין של הדיירים עשוי להיות יעיל יותר.
לשמור על התיעוד
פרוטוקול המסירה, דוח המפקח וכל התכתובות הם הבסיס לכל צעד בהמשך.
עובדה מול דעה
עובדה: המדריך העירוני, המבוסס על הסכם המדף, קובע שחתימה על פרוטוקול המסירה אינה פוטרת את היזם מאחריות לתיקון ליקויים לפי חוק המכר. דעה מקצועית שלנו, כחברה שעוסקת בפינוי בינוי: הסכם שמגדיר מראש בצורה ברורה את מנגנון הבדק, את המועדים ואת דרך הפנייה חוסך מחלוקות לשני הצדדים, ולכן כדאי לעמוד על כך בשלב המשא ומתן.
שאלות נפוצות
האם חוק המכר (דירות) חל על דירת תמורה?
זו שאלה משפטית שתלויה במבנה העסקה ובנוסח ההסכם. המדריך העירוני מתייחס במפורש לאחריות לפי חוק המכר בהקשר של פרוטוקול המסירה. מומלץ לבדוק את ההסכם שלכם עם עורך הדין.
היזם מבקש לחתום שהדירה תקינה כדי לקבל מפתח. מה עושים?
רשמו בפרוטוקול את הליקויים שמצאתם, ואל תחתמו על הצהרה שאין ליקויים אם יש. התייעצו עם עורך הדין של בעלי הדירות.
המפקח של הדיירים כבר סיים את תפקידו. למי פונים?
בדקו בהסכם אם נקבעה לו תקופת ליווי לאחר המסירה. אם לא, אפשר להיעזר בבודק פרטי ולהעביר את הממצאים ליזם ולנציגות.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.