כשל בבידוד התרמי בדירה חדשה – עד מתי המוכר אחראי
כשל בבידוד התרמי בדירה חדשה – עד מתי המוכר אחראי
דירה שקרה במיוחד בחורף, חמה מאוד בקיץ, או קיר אחד שתמיד מרגיש קר למגע ומצטבר עליו עובש, עשויה להצביע על בעיה בבידוד התרמי. אבל לא כל אי-נוחות תרמית היא ליקוי, ולא כל ליקוי הוא באחריות המוכר. המדריך מתמקד בשאלה המשפטית: מה החוק מכסה ולכמה זמן. להסבר טכני על בידוד, גשרים תרמיים ועיבוי, ראו את המדריך הכללי שלנו על בידוד תרמי.
מה קובע החוק
בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבעה, נכון למועד כתיבה, תקופת בדק של שלוש שנים ל"כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי". התוספת מגדירה כשל ככישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת.
הניסוח מתייחס למרכיבים של מערכות הבידוד, ולא לתחושה הכללית בדירה. כלומר, השאלה היא האם רכיב בידוד שהותקן אינו מתפקד כפי שנדרש, או אינו עמיד, ולא רק האם הדירה נוחה.
איך זה מתחבר למפרט ולתקנים
לפי סעיף 4 לחוק, המוכר לא קיים את חיוביו גם אם הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה. לכן, מעבר לתקופת הבדק לכשל בתפקוד, ייתכן שאלה נפרדת: האם הבידוד שהותקן תואם את מה שהתחייב אליו המוכר במפרט ואת הדרישות המחייבות. זו בדיקה שדורשת השוואה בין המסמכים לבין מה שנמצא בפועל, ולרוב גם בעל מקצוע.
שלוש שנים ועוד שלוש
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. בתוכה, כשל שהתגלה הוא באחריות המוכר, אלא אם הוכיח שנגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה. לאחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה על הקונה להוכיח שמקור הכשל בתכנון, בעבודה או בחומרים.
סימנים שכדאי לבדוק
קיר חיצוני מסוים קר במיוחד למגע לעומת קירות אחרים.
עובש או כתמים כהים שחוזרים בפינות תקרה או ליד קורות.
הפרשים חריגים בטמפרטורה בין חדרים דומים.
עיבוי חוזר במקום קבוע, גם כשהדירה מאווררת.
חשוב לזכור: חלק מהתופעות האלה עשויות לנבוע גם מאוורור לא מספק, מנזילה או מכשל באיטום. כשל באיטום וכשל בצנרת מופיעים בתוספת עם תקופת בדק של ארבע שנים, ולכן זיהוי נכון של הגורם משפיע גם על השאלה המשפטית.
איך מוכיחים כשל בבידוד
בדיקה מקצועית
בדיקה במצלמה תרמית, בתנאים מתאימים של הפרשי טמפרטורה, יכולה להראות אזורים שבהם הבידוד חסר או פגום. בעל מקצוע יכול גם להשוות לממצאים מהמפרט.
תיעוד עונתי
מאחר שבעיות תרמיות בולטות בעונות קיצון, כדאי לתעד בחורף ובקיץ: מדידות טמפרטורה, צילומי עובש ותאריכים.
מסמכים
אספו את המפרט, תכניות שקיבלתם והוראות התחזוקה והשימוש. אם המפרט מפרט את סוג הבידוד, זה הבסיס להשוואה.
הודעה למוכר ותיקון
כשל בבידוד הוא לרוב ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה. לפי החוק, על ליקוי כזה יש להודיע למוכר תוך זמן סביר לאחר שהתגלה. לאחר ההודעה, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן תוך זמן סביר. אם הליקוי חוזר אחרי תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים מההודעה, הקונה רשאי לתקן בעצמו והמוכר יישא בהוצאות.
עובדה מול הערכה
עובדה: התוספת לחוק קובעת שלוש שנות בדק לכשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי, ומגדירה כשל גם ככישלון חלקי. הערכה: האם תופעה מסוימת בדירה שלכם היא כשל כזה, או שמא היא תוצאה של אוורור, של שימוש או של ליקוי אחר, היא שאלה מקצועית שהתשובה עליה עשויה להיות שנויה במחלוקת. ככל שהתיעוד שלכם שיטתי יותר, לאורך עונות ובמספר מקומות בדירה, כך קל יותר לבעל המקצוע להגיע למסקנה ברורה, וקל יותר למוכר לקבל אותה. בדיקה שנעשית בעונה הלא נכונה עלולה לא לגלות דבר, ולכן כדאי לתאם את מועד הבדיקה עם הבודק מראש.
שאלות נפוצות
הדירה פשוט קרה. זה ליקוי?
לא בהכרח. השאלה היא האם מרכיבי הבידוד אינם מתפקדים כנדרש, או האם הבידוד שונה ממה שהתחייב המוכר במפרט או ממה שנדרש בתקן. בדיקה מקצועית יכולה לענות על כך.
המוכר טוען שהעובש נובע מחוסר אוורור. מה עושים?
בתקופת הבדק, אם המוכר טוען שהליקוי נגרם בשל הקונה, עליו להוכיח זאת. כדאי לתעד את הרגלי האוורור ולהזמין בדיקה בלתי תלויה.
האם בידוד הגג נכלל?
הסעיף מתייחס למרכיבי מערכות הבידוד התרמי באופן כללי. בבניין משותף, בידוד הגג המשותף הוא בדרך כלל עניין לנציגות.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או הנדסי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.