כשל באיטום ורטיבות בדירה חדשה – תקופת הבדק
כשל באיטום ורטיבות בדירה חדשה – תקופת הבדק
כתמי רטיבות, צבע שמתקלף ליד חלון או ריח של עובש במחסן התת-קרקעי הם סימנים שמדאיגים כל מי שקיבל מפתח לדירה חדשה. ברוב המקרים השאלה הראשונה היא האם הקבלן עדיין אחראי. התשובה תלויה בסוג הליקוי ובמועד שבו התגלה, וחוק המכר (דירות) נותן לה מסגרת ברורה יחסית.
מה קובע החוק לגבי איטום
בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבעה, נכון למועד כתיבה, תקופת בדק של ארבע שנים ל"כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך". החוק מגדיר כשל ככישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת, ולכן גם חדירת מים חלקית או מקומית עשויה להיכנס להגדרה.
מה כולל הסעיף? לפי לשונו, הוא מכסה את מעטפת האיטום של המבנה לסוגיה:
קירות חיצוניים, כולל סביב פתחי חלונות ודלתות.
תקרות וגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך.
חללים תת-קרקעיים כמו מרתפים, מחסנים וחניונים.
ההבדל בין רטיבות מאיטום לבין סיבות אחרות
לא כל רטיבות נובעת מכשל באיטום. לעיתים מקורה בנזילה מצנרת, ולעיתים בעיבוי שנוצר מאוורור לא מספק. ההבחנה חשובה משתי סיבות. ראשית, כדי שהתיקון יטפל בשורש הבעיה. שנית, כי לפי החוק, בתקופת הבדק המוכר אחראי אלא אם הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. אם המוכר טוען שהרטיבות נגרמה משימוש בדירה, עליו להוכיח זאת.
לצנרת נקבעה בתוספת אותה תקופת בדק של ארבע שנים, אך במקרים אחרים התשובה עשויה להיות שונה. למשל, ליקוי בריצוף וחיפוי פנים מופיע בתוספת עם תקופת בדק של שנתיים. לכן ניסוח נכון של ההודעה למוכר, שמתאר את התופעה ולא רק את התוצאה, יכול להשפיע.
ממתי סופרים ומה קורה אחר כך
תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. אחריה מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים, שבה המוכר עדיין אחראי, אך על הקונה להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. בפועל, כשל באיטום שהתגלה בשנה השישית עשוי עדיין להיות באחריות המוכר, אם יוכח מקורו.
לגבי דירות שחוזה המכר שלהן נחתם או שבנייתן הסתיימה לפני 6 באפריל 2011, החוק קובע שחל הנוסח הקודם שלו. מי שמחזיק בדירה כזו כדאי שיבדוק את התקופות הרלוונטיות לו.
צעד אחר צעד כשמופיעה רטיבות
לתעד לאורך זמן
רטיבות מאיטום מתנהגת לעיתים קרובות באופן עונתי ומחריפה אחרי גשמים. צלמו את האזור לפני ואחרי ימי גשם, רשמו תאריכים, ושמרו את התיעוד במקום אחד.
להודיע למוכר בכתב
החוק מבחין בין ליקוי שניתן היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה, שעליו יש להודיע תוך שנה מהמסירה, לבין ליקוי שלא ניתן היה לגלות, שעליו יש להודיע תוך זמן סביר לאחר שהתגלה. רטיבות מופיעה לרוב רק בחורף הראשון ואילך, ולכן חשוב להודיע מיד כשהיא מתגלה.
לאפשר תיקון ולעקוב אחריו
על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. אם הליקוי חוזר אחרי תיקון אחד או יותר בתוך שנתיים מההודעה, או אם התיקון דחוף והמוכר לא ביצע אותו תוך זמן סביר, החוק מאפשר לקונה לתקן בעצמו על חשבון המוכר. בכשל באיטום, חזרת הרטיבות בחורף שאחרי התיקון היא תרחיש מוכר, ולכן כדאי להמשיך לתעד גם אחרי שהתיקון בוצע.
רטיבות ברכוש המשותף
אם המים חודרים מהגג המשותף, ממחסן משותף או מקיר חיצוני, הליקוי נוגע לרכוש המשותף. לפי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית וניהולו, ורשאית להיות צד להליך בשמם. לכן במקרים כאלה עדיף לפנות יחד, דרך הנציגות, ולא כל דייר לבדו.
שאלות נפוצות
הקבלן טוען שהרטיבות היא עיבוי ולא כשל באיטום. מה עושים?
בתקופת הבדק נטל ההוכחה שהליקוי נגרם בשל הקונה מוטל על המוכר. כדאי להזמין בדיקה של בעל מקצוע בלתי תלוי שיבחן את המקור ויכתוב ממצאים מסודרים.
האם צביעה מחדש של הקיר פותרת את הבעיה?
צביעה מסתירה את הסימן, לא את הגורם. אם המקור באיטום, הרטיבות צפויה לחזור. מומלץ לא לצבוע לפני שהמקור אותר ותועד.
האם הגג המשותף נכלל בתקופת הבדק?
לשון התוספת כוללת במפורש כשל באיטום בגגות. בבניין משותף מומלץ שהפנייה תיעשה באמצעות הנציגות ובתיאום בין הדיירים.
המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או הנדסי. לשיחה על ליקויים בפרויקט שלכם פנו לקובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.