חניון תת קרקעי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

חניון תת קרקעי הוא לרוב הפתרון היחיד לעמידה בתקן החניה בבנייה עירונית צפופה, והוא גם אחד המרכיבים היקרים והמורכבים בפרויקט: חפירה עמוקה, דיפון, איטום, אוורור, ניקוז ובטיחות אש. ההחלטה כמה מפלסים לחפור משפיעה על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ בוחנת את שאלת החניה כבר בשלב ההיתכנות של כל פרויקט שהיא מלווה.

מהו חניון תת קרקעי ומתי הוא נדרש

חניון תת קרקעי הוא מבנה חניה שנבנה מתחת למפלס הקרקע, לרוב מתחת לבניין עצמו או מתחת לחצר ולשטח הפיתוח. הוא נדרש כאשר תקן החניה שקובעת התוכנית מחייב מספר מקומות שאי אפשר לספק על פני הקרקע, מצב שכיח במרכזי ערים, בבנייה רוויה ובפרויקטים של פינוי בינוי, שבהם צפיפות הבנייה גבוהה והמגרש קטן.

בפרויקטים למגורים החניון משרת את הדיירים, ובמבנים מסחריים הוא משרת עובדים, לקוחות ומבקרים, ולעיתים גם משמש כחניון ציבורי בתשלום. במקרים מסוימים הרשות מאפשרת להמיר חלק מתקן החניה בתשלום לקרן חניה או להפחית אותו בסמוך לתחבורה ציבורית, ולכן הבירור הראשון הוא מה בדיוק דורשת התוכנית. התשובה משפיעה על התקציב כולו.

• בנייה רוויה ומגדלים במרכזי ערים עם מגרש קטן

• פרויקטי פינוי בינוי והתחדשות עירונית

• מבנים מסחריים ומשרדים שזקוקים לחניה ללקוחות

• מתחמים מעורבים שמשלבים חניה פרטית וציבורית

תכנון חניון תת קרקעי: מה קובע את המבנה

התכנון מתחיל מתקן החניה ומגודל המגרש, שקובעים כמה מפלסים נדרשים. תוכנית התנועה מגדירה רמפות, רדיוסי סיבוב, רוחב נתיבים ומידות מקומות חניה לפי ההנחיות המחייבות, וכן מקומות לנכים, לאופניים ולטעינת רכב חשמלי. יועץ תנועה ואדריכל עובדים יחד כדי שמספר המקומות בפועל יתאים לתקן. תכנון תנועה נכון מונע פגיעות ברכבים ותלונות של דיירים לאחר האכלוס.

בצד ההנדסי, סקר קרקע ובדיקת מי תהום קובעים את שיטת הדיפון והחפירה, ואת רמת האיטום הנדרשת. יועצי אוורור, בטיחות אש, חשמל ואינסטלציה מתכננים פינוי עשן, גילוי וכיבוי, תאורה, ניקוז ושאיבה. במגדלים, החניון משמש גם כבסיס לגרעין ולעמודים, ולכן תכנונו נעשה יחד עם הקונסטרוקציה של הבניין כולו.

• מספר מפלסים לפי תקן החניה וגודל המגרש

• רמפות, רדיוסים ומידות מקומות לפי ההנחיות המחייבות

• מקומות לנכים, לאופניים ולטעינת רכב חשמלי

• שיטת דיפון וחפירה לפי סקר קרקע ומי תהום

• אוורור, פינוי עשן, גילוי וכיבוי אש, ניקוז ושאיבה

סיכונים בחניונים תת קרקעיים

הסיכון ההנדסי העיקרי הוא בחפירה: תמיכת הבניינים הסמוכים, מי תהום, תזוזות קרקע ונזק לתשתיות. הסיכון השני הוא רטיבות: איטום לקוי מתגלה אחרי שנים ותיקונו יקר ומורכב. סיכון שלישי הוא תפעולי: אוורור לא מספיק, ניקוז שנכשל בגשם חזק או תכנון תנועה שיוצר עומסים ופגיעות ברכבים. כל אחד מהם ניתן לצמצום בתכנון ובפיקוח.

מצמצמים את הסיכונים בסקר קרקע מקיף, בייעוץ דיפון וביסוס, במעקב תזוזות במהלך החפירה, בביטוח שמכסה נזק לשכנים, בתכנון איטום מפורט ובבדיקות אטימות לפני כיסוי. תכנון תנועה שנבדק בסימולציה ותכנון ניקוז לגשם חריג הם חלק מההגנה על הנכס לאורך זמן. מומלץ לכלול בהסכם עם הקבלן אחריות ממושכת לאיטום ולמערכות הניקוז.

• תמיכת מבנים סמוכים ומעקב תזוזות במהלך החפירה

• מי תהום ולחץ הידרוסטטי על הרצפה והקירות

• איטום לקוי שמתגלה שנים אחרי המסירה

• ניקוז ושאיבה שאינם מותאמים לגשם חריג

• תכנון תנועה צפוף שגורם לעומסים ולנזקים

שלבי בניית חניון תת קרקעי

לאחר אישור התכנון וההיתר, שלעיתים מפוצל כך שחפירה ודיפון מאושרים תחילה, מתחילים בעבודות דיפון: קירות סלארי, כלונסאות או שיטות אחרות לפי הקרקע והסביבה. החפירה מתבצעת בשלבים עם עוגנים או תמיכות, ובמקביל מנטרים את המבנים הסמוכים. בסיום החפירה מבצעים את הביסוס ואת רצפת המפלס התחתון. כל שלב מאושר על ידי המהנדס והמפקח.

בשלב הבא בונים את קירות החניון, את התקרות ואת הרמפות, מבצעים איטום ובודקים אותו, ומתקינים את המערכות: אוורור ופינוי עשן, גילוי וכיבוי אש, תאורה, ניקוז ושאיבה, שערים ובקרת כניסה. בסיום מסמנים חניות, מתקינים שילוט וטעינה חשמלית, ומבצעים בדיקות מערכות ואישורי כבאות כתנאי לאכלוס. תיעוד המערכות מועבר לניהול הבית או הנכס.

• היתר, לעיתים בפיצול לחפירה ודיפון תחילה

• דיפון בקירות סלארי, כלונסאות או שיטה מתאימה

• חפירה בשלבים עם עוגנים וניטור מבנים סמוכים

• ביסוס, רצפה תחתונה, קירות, תקרות ורמפות

• איטום ובדיקות אטימות לפני כיסוי

• מערכות, סימון, שילוט, בדיקות ואישורי כבאות

עלות חניון תת קרקעי ומה משפיע עליה

עלות מקום חניה תת קרקעי גבוהה בהרבה מעלות מקום על פני הקרקע, והיא עולה ככל שמעמיקים, כי כל מפלס נוסף דורש דיפון חזק יותר, חפירה קשה יותר ולעיתים התמודדות עם מי תהום. גורמים נוספים הם סוג הקרקע, קרבה למבנים סמוכים, גודל המגרש שקובע את יעילות התכנון, ורמת המערכות הנדרשת.

בבחינת ההיתכנות של פרויקט, עלות החניון נשקלת מול הזכויות שהוא מאפשר לממש. במקרים מסוימים חלופות כמו תשלום לקרן חניה, מתקני חניה מכניים או הפחתת תקן ליד תחבורה ציבורית משנות את התמונה הכלכלית. במימון בנקאי, עלות החניון והדיפון היא חלק מתקציב הפרויקט שנבדק על ידי שמאי ומפקח.

איך קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מתייחסת לחניה בפרויקטים

ELKAYAM GROUP בוחנת את שאלת החניה כבר בשלב ההיתכנות של פרויקטי פינוי בינוי, קומבינציה ונדל"ן מסחרי: מה דורשת התוכנית, כמה מפלסים אפשר לחפור במגרש, מה תנאי הקרקע ומה ההשלכה על התקציב ועל הזכויות. בפרויקטים במרכזי ערים, כמו קריתי 10 בתל אביב או מתחם הרכבת, שאלת החניה היא חלק מהותי ממבנה העסקה.

הקבוצה עובדת עם יועצי תנועה, קרקע ואיטום, מנהלת את חברות הבנייה ומפקחת על ביצוע החניון כחלק מהמבנה כולו. לבעלי הדירות ולבעלי הקרקע נקבעים בהסכם מספר מקומות החניה, מיקומם ואופן רישומם, לצד הבטוחות והערבויות שהקבוצה מעמידה. משקיעים ורוכשים מחו"ל מקבלים ליווי בעברית, באנגלית ובצרפתית. משרדי הקבוצה נמצאים ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב.

• בחינת תקן החניה ומספר המפלסים בשלב ההיתכנות

• יועצי תנועה, קרקע ואיטום כחלק מצוות התכנון

• הגדרת חניות לבעלי דירות וקרקע בהסכם ובבטוחות

• פיקוח על ביצוע החניון כחלק ממבנה הפרויקט

• ליווי רוכשים ומשקיעים מהארץ ומחו"ל

מה לבדוק לגבי חניה לפני שקונים או מצטרפים לפרויקט

רוכשי דירה צריכים לבדוק בהסכם ובמפרט כמה מקומות חניה מוצמדים לדירה, היכן הם ממוקמים, האם הם בטור או במתקן מכני, והאם הם נרשמים כהצמדה בטאבו. דיירים בפינוי בינוי צריכים לוודא שההסכם מגדיר מספר חניות לכל דירה חדשה ולא מסתפק בניסוח כללי. במבנים מסחריים בודקים גם זכויות שימוש בחניון ותנאי תפעול.

כדאי גם לשאול על תשתית לטעינת רכב חשמלי, על אוורור וניקוז, על ניהול החניון ועלויות האחזקה שנכללות בוועד הבית או בדמי הניהול. חניון תת קרקעי הוא מערכת שדורשת תחזוקה שוטפת, ומומלץ שעורך דין יבחן את סעיפי החניה בהסכם לפני החתימה. כדאי גם לבדוק את גובה הכניסה ואת התאמת הרמפות לרכבים גדולים.

• מספר החניות המוצמדות, מיקומן והרישום בטאבו

• חניה בטור, במתקן מכני או רגילה

• הגדרה מפורשת של חניות בהסכמי פינוי בינוי

• תשתית לטעינת רכב חשמלי ותכנון להרחבה

• אחזקה שוטפת ועלויות ניהול החניון

שאלות נפוצות

האם חובה לבנות חניון תת קרקעי בכל בניין חדש?

לא בהכרח. החובה נגזרת מתקן החניה שקובעת התוכנית ומהאפשרות לספק את המקומות על פני הקרקע. במגרשים קטנים ובבנייה רוויה החניון התת קרקעי הוא לרוב הפתרון היחיד, אך ברשויות מסוימות ניתן להמיר חלק מהתקן בתשלום לקרן חניה או להפחיתו בקרבת תחבורה ציבורית.

כמה מפלסים אפשר לחפור מתחת לבניין?

מספר המפלסים מוגבל על ידי התוכנית החלה על המגרש, תנאי הקרקע ומי התהום, קרבה למבנים סמוכים ותשתיות, והכדאיות הכלכלית, שכן כל מפלס נוסף יקר יותר מקודמו. סקר קרקע וייעוץ דיפון הם הבסיס להחלטה, והיא נבחנת מול הזכויות שהחניון מאפשר לממש.

מה גורם לרטיבות בחניון תת קרקעי ואיך מונעים אותה?

רטיבות נובעת ממי תהום, ממי גשם שחודרים דרך קירות ותקרות, ומניקוז לקוי. מונעים אותה בתכנון איטום מפורט שמותאם ללחץ המים, בביצוע קפדני, בבדיקות אטימות לפני כיסוי ובמערכת ניקוז ושאיבה מתוחזקת. תיקון רטיבות לאחר המסירה מורכב ויקר, ולכן הפיקוח בשלב הביצוע מכריע.

האם מקום חניה בחניון תת קרקעי נרשם בטאבו?

בדרך כלל מקום חניה מוצמד לדירה ונרשם כהצמדה בבית המשותף, אך זה תלוי בניסוח ההסכם ובתשריט הבית המשותף. חשוב לוודא בהסכם המכר או בהסכם הפינוי בינוי את מספר החניות, מיקומן ואופן רישומן, ומומלץ שעורך דין יבדוק זאת לפני החתימה.

מה כוללת תחזוקה של חניון תת קרקעי?

תחזוקה שוטפת של מערכות האוורור ופינוי העשן, גילוי וכיבוי אש, משאבות הניקוז, התאורה, השערים ובקרת הכניסה, וכן בדיקות תקופתיות לאיטום ולסימון. העלויות נכללות בדמי ועד הבית או בדמי הניהול, ולכן כדאי לברר אותן לפני רכישה.

מתכננים פרויקט שבו החניה קובעת את ההיתכנות, או רוצים לבדוק את סעיפי החניה בהסכם שמוצע לכם? נשמח לבחון זאת ולהציג תמונה ברורה. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם