חנות או משרד במתחם פינוי בינוי: האם הבעלים זכאי לפטור ממס
חנות או משרד במתחם פינוי בינוי: האם הבעלים זכאי לפטור ממס
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
מתחמי פינוי בינוי לא כוללים רק דירות. בקומת הקרקע יש לפעמים חנות, מכולת, משרד או קליניקה. בעלים של יחידה כזו שואלים אם גם עליהם חל הפטור ממס שניתן לבעלי הדירות. התשובה היא כן, בתנאים, ועם שתי הגבלות משמעותיות.
מהי "יחידה אחרת"
לפי סעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, "יחידה אחרת" היא מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים, שמשמש את בעל הזכויות בו, כולל כשהוא משמש את המחזיק בו כיחידה עצמאית ונפרדת, ושימש כך במשך שנתיים רצופות לפחות סמוך לפני ההכרזה על המתחם. כלומר, יש דרישת שימ וש של שנתיים, כמו ביחידת מגורים.
גם כשהיחידה מושכרת
ההגדרה כוללת מצב שבו היחידה משמשת את המחזיק בה כיחידה עצמאית ונפרדת. המשמעות היא שגם יחידה שמושכרת לעסק, ומשמשת אותו כיחידה נפרדת, עשויה להיכנס להגדרה, בכפוף לתקופת השימוש. כדאי לשמור הסכמי שכירות וחשבונות שמראים את השימוש לאורך השנים שלפני ההכרזה.
מה סעיף 49כז קובע
לפי סעיף 49כז, ההוראות של סעיפים 49כב עד 49כו חלות, בשינויים המחויבים, גם על מכירה ליזם של יחידה אחרת במתחם שאינה מלאי עסקי בידי המוכר. יש חריגים: הוראות מסוימות שעוסקות בקשישים, בשירותי בנייה ובמכירה של דירת תמורה על ידי קשיש לא חלות כאן.
שתי הגבלות חשובות
בלי פטור על תמורה כספית נוספת – אם בעל היחידה האחרת קיבל, נוסף על היחידה החלופית, גם כסף, הפטור לא חל על התמורה הכספית הנוספת.
בלי הטבה במכירה העתידית – במכירה עתידית של היחידה החלופית שהתקבלה תמורת היחידה האחרת, לא יחול פטור ממס, כולו או חלקו, וגם לא שיעור מס מופחת או דחיית מס, לפי חוק מיסוי מקרקעין או פקודת מס הכנסה.
המשמעות המעשית: הפטור דוחה את המס על המעבר מהיחידה הישנה לחדשה, אבל לא מוחק אותו. במכירה עתידית המס ישולם בלי הקלות. מי שמתכנן למכור את היחידה החדשה זמן קצר אחרי קבלתה צריך לקחת את זה בחשבון כבר בשלב המשא ומתן, ולבחון אם עדיף לו מבנה תמורה אחר.
מה עם "מלאי עסקי"
הפטור חל רק כשהיחידה אינה מלאי עסקי בידי המוכר. מי שעיסוקו במסחר בנדל"ן, ומחזיק את היחידה כחלק מהמלאי העסקי שלו, לא נכנס להסדר. ההבחנה בין נכס הוני למלאי עסקי היא שאלה עובדתית, וכדאי לבדוק אותה מראש מול רואה חשבון או יועץ מס.
שאלות שכדאי לשאול לפני החתימה
האם היחידה החלופית מוגדרת בחוזה – מיקום, שטח, ייעוד וחזית מסחרית.
מה קורה בתקופת הבנייה – לעסק פעיל, הפסקת פעילות היא נושא כלכלי משמעותי. בדקו מה החוזה קובע על פיצוי או החלפת מקום.
האם התכנית מאפשרת את השימוש – ודאו שהתכנית החדשה מאפשרת שימוש מסחרי במיקום שמוצע לכם.
מי נושא במס אם הפטור לא חל – ובמיוחד על תמורה כספית, שאינה פטורה.
דוגמה להמחשה
בעלת חנות בקומת קרקע, שהפעילה בה עסק שנים רבות לפני ההכרזה על המתחם, מוכרת ליזם את זכויותיה ומקבלת חנות חלופית בבניין החדש ותשלום כספי נוסף. לפי סעיף 49כז, הפטור עשוי לחול על המעבר מהחנות הישנה לחדשה, בתנאים שבפרק, אבל לא על התשלום הכספי. ואם בעתיד תמכור את החנות החדשה, לא יחולו פטור, הנחה או דחייה. זו המחשה בלבד, וכל מקרה דורש בדיקה.
שאלות נפוצות
האם השוכר של החנות זכאי לפטור?
ההגדרה מתייחסת למכירה של זכויות ביחידה. לשוכר יש זכויות לפי חוזה השכירות ולפי הדין, והן נבחנות בנפרד.
האם משרד בדירת מגורים נחשב יחידה אחרת?
ההגדרה עוסקת במבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים. דירה שמשמשת גם למגורים נבחנת לפי הגדרת יחידת מגורים.
האם צריך שהמתחם יוכרז?
כן. הפרק חל על מתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, סעיפים 49יט, 49כב–49כו ו־49כז (נוסח מעודכן). המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.