חיפוי חוץ מתקלף או מתנתק – אחריות הקבלן
חיפוי חוץ מתקלף או מתנתק – אחריות הקבלן
חיפוי החוץ של בניין, בין אם אבן, קרמיקה, טיח או חומר אחר, הוא לא רק עניין של מראה. אבן שמתנתקת מקיר בגובה עלולה לסכן עוברים ושבים, וחיפוי שמתפורר עשוי לפגוע גם בהגנה של המעטפת. חוק המכר (דירות) מעניק לחיפויי חוץ את תקופת הבדק הארוכה ביותר מבין הפריטים שבתוספת, ובכל זאת כדאי לא לחכות לסופה.
מה קובע החוק
בתוספת לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נקבעה, נכון למועד כתיבה, תקופת בדק של שבע שנים ל"התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ". הסעיף מונה שלוש תופעות:
התנתקות: אבן או אריח שנפרדים מהקיר, כולל אריחים שזזים או "חלולים".
התקלפות: שכבה חיצונית שמתקלפת מהתשתית.
התפוררות: חומר שמתפרק או נשחק עד כדי פגיעה בשלמותו.
חיפוי חוץ הוא בדרך כלל רכוש משותף
לפי חוק המקרקעין, הקירות החיצוניים של בית משותף הם חלק מהרכוש המשותף. לכן ליקוי בחיפוי אינו "שייך" לדירה אחת, גם אם הוא נראה מחלון מסוים. החוק גם קובע שהנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, ורשאית להתקשר בחוזים ולהיות צד להליך משפטי בשמם.
בפועל, המשמעות היא שהטיפול בליקויי חיפוי מתנהל ביעילות רבה יותר כשהנציגות מרכזת אותו: תיעוד אחד מסודר, הודעה אחת למוכר ומעקב משותף.
ממתי סופרים בבניין משותף
החוק קובע שתקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. בבניין שבו הדירות נמסרו במועדים שונים, ובמיוחד ברכוש המשותף, השאלה ממתי בדיוק סופרים אינה תמיד פשוטה. זו שאלה משפטית שכדאי לבדוק עם עורך דין, ובינתיים לפעול מוקדם ככל האפשר ולא לסמוך על התקופה הארוכה.
סימני אזהרה שכדאי לשים לב אליהם
אבנים או אריחים שנראים בולטים ביחס לשכניהם.
סדקים בפוגות סביב אבן מסוימת.
שברי חיפוי על המדרכה או במרפסות.
כתמים לבנים או כהים שמופיעים על החיפוי לאחר גשם.
חיפוי שנשמע חלול בהקשה באזורים נגישים.
אם יש חשש לנפילת חלקים, מומלץ לגדר את האזור, לפנות לגורם מקצועי ולרשות המקומית לפי הצורך, ובמקביל להודיע למוכר. בטיחות קודמת לכל דיון על אחריות.
איך פונים למוכר
תיעוד מהקרקע ומהמרפסות
צילום מכמה זוויות, עם סימון הקומה והחזית, מאפשר להבין את היקף הבעיה. בבניינים גבוהים, בדיקה של מהנדס או של בודק עם אמצעי גישה מתאימים יכולה להשלים את התמונה.
הודעה בכתב
החוק קובע שלגבי ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה, יש להודיע למוכר תוך זמן סביר לאחר שהתגלה. הודעה מסודרת מטעם הנציגות, עם תמונות, מיקום ותאריך הגילוי, היא הבסיס לכל צעד הבא.
מעקב אחרי תיקון
לאחר תיקון, כדאי לבקש מהמוכר פירוט של מה בוצע ובאיזה היקף. אם הליקוי חוזר לאחר שתוקן פעם אחת או יותר בתוך שנתיים מההודעה, החוק מאפשר לתקן על חשבון המוכר.
תפקיד הנציגות והדיירים
כדי שהפנייה תהיה אפקטיבית, כדאי שהנציגות תמנה איש קשר אחד מול המוכר, תנהל יומן ליקויים משותף, ותעדכן את הדיירים בכל שלב. דיירים שמבחינים בתופעה חדשה, למשל אבן שזזה או שברים במרפסת, צריכים לדווח לנציגות מיד ולא לחכות לא סיפה הבאה. כך נשמר רצף תיעוד ברור לאורך השנים.
עובדה מול הערכה
עובדה: התוספת לחוק קובעת שבע שנות בדק להתנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ. הערכה: מה גרם לליקוי, האם הוא נקודתי או מערכתי, ומה היקף התיקון הנדרש, הן שאלות מקצועיות. בשאלות האלה כדאי להסתמך על בדיקה של מהנדס ולא על התרשמות מהמדרכה.
שאלות נפוצות
אבן אחת נפלה מהחזית. האם כל החזית צריכה בדיקה?
אבן אחת שנפלה היא סיבה טובה לבדוק את החזית כולה, כי הגורם עשוי להיות שיטת ההתקנה ולא אבן בודדת. ההחלטה על היקף הבדיקה והתיקון היא מקצועית.
דייר אחד יכול לפנות למוכר לבד?
כל בעל דירה רשאי לפנות, אבל בליקוי ברכוש המשותף פנייה דרך הנציגות בדרך כלל אפקטיבית יותר ומונעת כפילויות.
האם טיח חיצוני הוא "חיפוי חוץ"?
החוק אינו מגדיר במפורש אילו חומרים נחשבים חיפוי חוץ. לגבי טיח שמתקלף או מתפורר בחזית, כדאי להתייעץ ולציין בהודעה את התופעה במדויק.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או הנדסי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.