ויתור על תביעות כתנאי לקבלת מפתח – מה אומר החוק
ויתור על תביעות כתנאי לקבלת מפתח – מה אומר החוק
יום המסירה הוא רגע רגיש. אחרי שנים של המתנה, הקונה עומד מול נציג המוכר עם מפתח ביד ומסמך לחתימה. לעיתים המסמך כולל סעיף שלפיו הקונה מאשר שהדירה תקינה ומוותר על טענות. החוק הישראלי מתייחס למצב הזה במפורש, ולטובת הקונה. כדאי להכיר את ההוראה עוד לפני יום המסירה, כדי לא לקבל החלטות בלחץ.
מה קובע החוק
סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע ש"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". כלומר, חוזה או מסמך שמרע את מצבו של הקונה לעומת מה שקובע החוק אינו יכול לגבור על החוק.
סעיף 7א(ב) מוסיף, נכון למועד כתיבה, הוראה ספציפית: ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי-התאמה או לאי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל. לגבי חוזים שנכרתו החל מ-7 ביולי 2022, הסעיף כולל גם ויתור בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א.
שלושה מצבים שהחוק מזכיר
ויתור כתנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה: "תחתום שאין ליקויים, ותקבל מפתח".
ויתור כתנאי לביצוע תיקונים: "נתקן, אבל רק אם תחתום שזה הסוף".
ויתור כתנאי להעברת זכויות לקונה משנה: למשל כשהקונה מוכר את הדירה ונדרש אישור של המוכר המקורי.
בשלושת המצבים, לפי לשון החוק, הוויתור בטל.
מה זה אומר בפועל
החתימה עלולה לא לחייב אתכם
אם חתמתם על ויתור כזה כתנאי לאחד המצבים שבחוק, הוויתור בטל מכוח החוק. זה לא אומר שכל מסמך שחתמתם עליו חסר משמעות, ולכן כדאי לקרוא בעיון ולהתייעץ.
פרוטוקול מסירה אינו ויתור
פרוטוקול מסירה נועד לתעד את מצב הדירה. מדריך עירוני להסכם פינוי בינוי, המבוסס על הסכם המדף של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מדגיש שבכל מקרה החתימה על הפרוטוקול אינה משחררת את היזם מאחריות לתיקון ליקויים הנדרשים לפי חוק המכר, ואין בה ויתור על תיקון ליקויים אחרים שיתגלו במהלך תקופת הבדק. אותו היגיון משפטי, הנובע מסעיף 7א, רלוונטי גם לרוכשי דירות מקבלן.
מה עם הסכמים אמיתיים?
החוק אוסר ויתור "המהווה תנאי" לאחד המצבים. הסדר שנעשה בהסכמה ובתמורה, למשל פיצוי כספי מוסכם על ליקוי מסוים, הוא שאלה שונה, שתלויה בנסיבות. לפני שחותמים על הסדר כזה, כדאי להבין בדיוק על מה מוותרים ולקבל ייעוץ.
מה עושים כשמבקשים מכם לחתום
לקרוא את המסמך במלואו
בקשו את המסמך מראש, לפני יום המסירה, ואל תחתמו עליו בלחץ הרגע.
לסמן את מה שאינכם מסכימים לו
אם המסמך כולל הצהרה כמו "הדירה נמסרה ללא ליקויים", אפשר לבקש למחוק את הסעיף, או לרשום לצד החתימה שהחתימה אינה מהווה ויתור על זכויות לפי חוק המכר (דירות).
לרשום ליקויים בפרוטוקול
גם אם תחתמו, ודאו שכל ליקוי שזיהיתם נרשם בפרוטוקול, ושקיבלתם העתק חתום.
לתעד
אם הוצג לכם ויתור כתנאי לקבלת מפתח, שמרו עותק של המסמך ותעדו את הנסיבות. התיעוד יעזור אם תצטרכו להסתמך בהמשך על כך שהוויתור בטל.
איך מתכוננים ליום המסירה
הדרך הטובה ביותר להימנע ממצב לחוץ היא הכנה מוקדמת. בקשו מהמוכר, כמה ימים לפני המסירה, את כל המסמכים שתתבקשו לחתום עליהם. העבירו אותם לעורך הדין שלכם לעיון. תאמו בודק מקצועי שיגיע איתכם או לפניכם, כדי שתגיעו עם רשימת ליקויים מוכנה. והחליטו מראש מה תעשו אם יוצג לכם מסמך שאינכם מסכימים לו. כך, גם אם יתעורר ויכוח, ההחלטה לא תתקבל בפתח הדלת.
שאלות נפוצות
חתמתי לפני שנה על "כתב ויתור" כדי לקבל את הדירה. אפשר עדיין לדרוש תיקונים?
לפי סעיף 7א(ב), ויתור על זכויות בקשר לאי-התאמה שהיה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה בטל. עם זאת, כדאי לבדוק עם עורך דין את נוסח המסמך ואת הנסיבות.
המוכר מתנה את אישור העברת הזכויות לקונה שלי בוויתור על ליקויים. זה חוקי?
החוק מזכיר במפורש ויתור המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, וקובע שהוא בטל.
האם החוק חל גם על ויתור על פיצוי בגין איחור במסירה?
לגבי חוזים שנכרתו החל מ-7 ביולי 2022, הסעיף כולל במפורש גם ויתור בקשר לאיחור במסירה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.