התיישנות תביעת ליקויי בנייה – כמה זמן יש להגיש
התיישנות תביעת ליקויי בנייה – כמה זמן יש להגיש
אחת הטעויות הנפוצות בתחום ליקויי הבנייה היא לבלבל בין תקופת הבדק לבין המועד האחרון להגיש תביעה. תקופת הבדק קובעת את היקף האחריות של המוכר. ההתיישנות קובעת עד מתי אפשר לפנות לבית המשפט. שני המנגנונים קשורים, אבל אינם זהים, ומי שמחכה "עד סוף התקופה" עלול להיתקל בטענת התיישנות, או להפך, לוותר מוקדם מדי על תביעה שעדיין אפשרית.
מה קובע חוק ההתיישנות
חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע, נכון למועד כתיבה, את המסגרת הכללית:
תקופת ההתיישנות
סעיף 5 קובע שתקופת ההתיישנות היא שבע שנים "בשאינו מקרקעין", וחמש עשרה שנה במקרקעין, עם תקופה ארוכה יותר במצבים מסוימים של רישום. תביעה בגין ליקויי בנייה היא בדרך כלל תביעה כספית או תביעה לאכיפת חיוב התיקון, ולא תביעה לזכות במקרקעין עצמם. הסיווג המדויק הוא שאלה משפטית, אבל בפועל, שבע שנים היא נקודת המוצא הזהירה.
ממתי סופרים
סעיף 6 קובע שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. מתי נולדה העילה בתביעת ליקויים, למשל ביום שבו התגלה הליקוי, ביום שבו המוכר סירב לתקן או במועד אחר, היא שאלה שנדונה בבתי המשפט ותלויה בנסיבות. לכן אין כאן מועד אחד שמתאים לכל המקרים.
מצבים שמשנים את חישוב התקופה
התיישנות שלא מדעת
סעיף 8 קובע שאם נעלמו מהתובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע, התקופה תתחיל ביום שבו נודעו לו עובדות אלה. ליקוי נסתר באמת הוא דוגמה אפשרית.
השעיה עקב התנהגות פסולה
סעיף 7 קובע שמרוץ ההתיישנות יושעה כל עוד התובע נמנע מלהגיש תובענה בשל כך שהנתבע הטעה אותו ביודעין, הפעיל נגדו כוח, איים עליו או ניצל את מצוקתו. הטעיה כוללת גם אי-גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התביעה.
הודאה ותיקון חלקי
סעיף 9 קובע שאם הנתבע הודה, בכתב או בפני בית משפט, בקיום זכות התובע, תקופת ההתיישנות תתחיל מיום ההודאה. עוד נקבע ש"מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה". השאלה אם תיקון חלקי שביצע קבלן ייחשב כהודאה כזו תלויה בנסיבות, ויש לבחון אותה עם עורך דין.
הקשר לתקופות הבדק והאחריות
תקופות הבדק, משנה ועד שבע שנים לפי סוג הליקוי, קובעות מתי נטל ההוכחה על המוכר.
תקופת האחריות, שלוש שנים אחרי תקופת הבדק, היא שבה נטל ההוכחה עובר לקונה.
לאי-התאמה יסודית בשלד נקבעה תקופה של 20 שנה.
ההתיישנות היא שכבה נפרדת, שחלה על הזכות לתבוע.
המשמעות המעשית: ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק אינו "שמור" לנצח. אם הקבלן אינו מתקן, כדאי לפעול ולא להמתין שנים.
טענת ההתיישנות היא טענה של הנתבע
לפי סעיף 2 לחוק, אם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, בית המשפט לא יזדקק לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות עצמה. סעיף 3 קובע שהנתבע צריך לטעון זאת בהזדמנות הראשונה. כלומר, ההתיישנות אינה חלה מעצמה, אבל אין לבנות על כך שהנתבע לא יטען אותה.
צעדים מעשיים
רשמו את תאריך המסירה, ואת תאריך הגילוי של כל ליקוי.
שמרו את כל ההודעות למוכר ואת תשובותיו.
אם הקבלן אינו מתקן, קבעו לעצמכם מועד פנימי להתייעצות משפטית, ואל תחכו לסוף התקופות.
בבניין משותף, תאמו עם הנציגות, שרשאית להיות צד להליך בשם בעלי הדירות.
עובדה מול הערכה
עובדה: חוק ההתיישנות קובע שבע שנים בשאינו מקרקעין, וקובע כללים לתחילת המרוץ, לדחייתו ולחידושו. הערכה: האופן שבו כללים אלה יחולו על תביעת ליקויים מסוימת תלוי בעובדות, ולעיתים בפרשנות של בתי המשפט לשאלה מתי נולדה העילה. לכן ההמלצה הזהירה היא לא לבנות על חישוב מקל. מי שיש לו ליקוי שלא תוקן, ובמיוחד כשעברו כבר כמה שנים מהמסירה, ייטיב לעשות אם יקבל ייעוץ משפטי מוקדם ככל האפשר, כשהתיעוד עוד טרי והעדים עוד זוכרים.
שאלות נפוצות
מסרו לי את הדירה לפני שמונה שנים. מאוחר מדי?
לא בהכרח. תלוי מתי נולדה העילה, האם הליקוי היה נסתר, והאם היו הודאות או תיקונים. זו בדיוק שאלה לעורך דין.
האם פנייה לקבלן עוצרת את ההתיישנות?
פנייה בלבד אינה מוזכרת בחוק כגורם שעוצר את המרוץ. הודאה בכתב של הנתבע בזכות התובע מוזכרת. לכן חשוב לשמור תשובות כתובות של הקבלן.
האם ההתיישנות שונה בתביעת נציגות?
הכללים בחוק ההתיישנות חלים באופן כללי. ההבדלים, אם יש, נובעים מנסיבות התביעה. כדאי לבחון זאת לגופו.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לשיחה עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252.