הנחה בארנונה בדירת התמורה בפינוי בינוי: מי זכאי ולכמה זמן
הנחה בארנונה בדירת התמורה בפינוי בינוי: מי זכאי ולכמה זמן
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
אחד הדברים שבעלי דירות מגלים רק אחרי שהם נכנסים לדירה החדשה הוא חשבון הארנונה. דירת תמורה גדולה יותר בשטחה, ולפעמים מסווגת אחרת, ולכן הארנונה עליה עלולה להיות גבוהה יותר. החוק מכיר בכך ונותן הקלה זמנית, לתקופה מוגבלת ובתנאים.
מה קובע החוק
סעיף 17 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמיך את שר הפנים לקבוע תנאים שבהם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בארנונה, על השטח שבין השטח החייב בדירת התמורה לבין השטח שבעדו חויב בדירה הקודמת, לדירת תמורה אחת בלבד, עד תום חמש שנים מהמועד הראשון שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה. הסעיף מאפשר גם לקבוע שלא תחול עליו העלאה בגלל שינוי תעריף האזור או שינוי סיווג הנכס.
מהי "דירת תמורה" לעניין זה
לפי אותו סעיף, דירת תמורה היא דירת מגורים בבית משותף מחודש שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית, שניתנה למי שהיה בעל הזכויות בדירה בבניין שנהרס, בתמורה לדירה שבה התגורר ערב ההריסה. ההגדרה כוללת גם דירה שניתנה לחברה לדיור ציבורי בתמורה לדירה ציבורית, כל עוד הדייר הציבורי ממשיך לגור בה.
גובה ההנחה לפי התקנות
התקנות משנת 2018, שתחילתן ב־1.1.2019, קובעות הנחה מדורגת על תוספת השטח בלבד:
התקופה נמדדת מהמועד הראשון שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה.
הקפאת תעריף
לפי תקנה 4, על מחזיק שעומד בתנאים לא תחול העלאה בתשלומי הארנונה בגלל שינוי התעריף באזור או שינוי סוג, סיווג או תת סיווג של הנכס, לגבי דירת תמורה אחת, עד תום חמש שנים. התקנות מבהירות שהעדכון השנתי הרגיל, והעלאה של כלל התעריפים ברשות המקומית, אינם נחשבים "העלאה" לעניין זה.
מי זכאי
לפי תקנה 3, צריך שיתקיימו שני תנאים:
בעלות והחזקה – המחזיק הוא בעל הזכויות בדירת התמורה, והיה בעל הזכויות והמחזיק בדירה הקודמת שלוש שנים ברציפות לפחות לפני שנהרסה.
הכנסה – הכנסתו החודשית הממוצעת אינה עולה על התקרה שבתוספת לתקנ ות, לפי מספר הנפשות שגרות איתו.
תקרות ההכנסה בתוספת
מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית את הנוסח העדכני ואת אופן חישוב ההכנסה.
מה זה אומר בפועל
ההנחה לא על כל הדירה – רק על ההפרש בשטח לעומת הדירה הקודמת.
דירה אחת בלבד – מי שקיבל כמה דירות זכאי להנחה רק בשל אחת.
משקיע לא זכאי – מי שלא גר בדירה הקודמת שלוש שנים לפני ההריסה לא עומד בתנאי ההחזקה.
כדאי לבקש מוקדם – פנו לרשות המקומית סמוך לקבלת הדירה, עם מסמכי בעלות והכנסה.
גילוי מצד היזם
לפי תקנות הכינוס משנת 2022, מסמך עיקרי ההצעה שהיזם מוסר לבעלי הדירות צריך להבהיר שהארנונה צפויה לעלות אם דירת התמורה גדולה מהדירה הקיימת. כדאי לקחת את זה בחשבון כבר בתכנון התקציב המשפחתי.
שאלות נפוצות
האם ההנחה ניתנת אוטומטית?
התקנות קובעות תנאים, ולכן בדרך כלל צריך להגיש בקשה ולהציג מסמכים לרשות המקומית.
מה אם מכרתי את דירת התמורה?
ההנחה ניתנת למחזיק שהוא בעל הזכויות בדירת התמורה. מי שמכר אותה כבר אינו עומד בתנאי.
האם ההנחה חלה גם בתמ"א 38?
הסעיף עוסק במיזם להתחדשות עירונית שהוא בינוי במתחם פינוי ובינוי. לגבי מסלולים אחרים צריך לבדוק את ההוראות החלות.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו–2016, סעיף 17; תקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), התשע"ט–2018 (בתוקף מ־1.1.2019); תקנות כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה, התשפ"ב–2022. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.