דירות למכירה בבת ים | קובי אלקיים נדלן בע"מ
דירות למכירה בת ים
מי שמחפש דירות למכירה בבת ים הוא בדרך כלל אחד משניים: משפחה או זוג צעיר שרוצים לגור ליד הים במרחק נסיעה קצר ממרכז תל אביב בלי לשלם את המחיר של תל אביב עצמה, או רוכש שמזהה עיר בעיצומו של שינוי פיזי ורוצה להיכנס לפני שהשינוי יתומחר במלואו. בשני המקרים צריך להבין דבר אחד מרכזי: בת ים איננה שוק אחד. יש בה קו חוף וטיילת עם מגדלים חדשים, יש שכונות ותיקות שממתינות לפינוי בינוי, ויש רחובות שבהם הפער בין דירה ישנה לדירה בפרויקט חדש הוא כל הסיפור.
קבוצת אלקיים עוסקת בפינוי בינוי, בעסקאות קומבינציה ובליווי רוכשים, ולכן היא מכירה את בת ים משני הצדדים: מצד היזם שבוחן מתחמים ישנים, ומצד הרוכש ששואל איפה נכון לקנות היום.
איפה בת ים נמצאת ומה הופך אותה למבוקשת
בת ים יושבת על רצועת החוף מדרום ליפו, כשתל אביב-יפו מצפון, חולון ממזרח וראשון לציון מדרום. זו עיר קטנה בשטחה וצפופה, וכמעט כל נקודה בה נמצאת במרחק הליכה או נסיעה קצרה מהים. הקו האדום של הרכבת הקלה מסתיים בבת ים ומחבר אותה ישירות למרכז תל אביב, לרמת גן ולפתח תקווה, ורחובות הכניסה מובילים תוך דקות לנתיבי איילון. השילוב של חוף, קרבה למרכז ומחירים שעדיין נמוכים מאלה של תל אביב הוא הסיבה שרוכשים ש מוותרים על יפו או פלורנטין מגיעים בסוף לבת ים.
סוגי הדירות שתמצאו בעיר
דירות במגדלים חדשים לאורך הטיילת וקרוב לחוף: מפרט גבוה, חניה, לובי ונוף לים. אלה הדירות היקרות בעיר.
דירות בבנייני שיכון ותיקים בשכונות כמו רמת יוסף, רמת הנשיא ועמידר: דירות קטנות יחסית, לעיתים ללא מעלית, אבל עם מחיר כניסה נמוך ופוטנציאל התחדשות.
דירות בפרויקטים של פינוי בינוי או חיזוק מבנים שכבר הושלמו: פשרה טובה בין מחיר של שכונה ותיקה למפרט של בניין חדש.
דירות בבניינים מהעשורים שבין השיכונים למגדלים: מרווחות יותר, ומצריכות בדיקה קפדנית של מצב הבניין, הרישו ם והחניה.
פינוי בינוי: ההזדמנות והמלכודת
בת ים היא מהערים הפעילות ביותר בישראל בהתחדשות עירונית, ובחלק גדול מהשכונות הוותיקות יש מתחמים בשלבי תכנון או ביצוע. כשקונים דירה בבניין ישן שיש בו יוזמה כזו, חובה לברר באיזה שלב היא נמצאת: החתמת דיירים, הסכם חתום עם יזם, תוכנית מאושרת או היתר בנייה. יוזמה בשלב ההחתמות יכולה להימשך שנים ארוכות ולא לצאת לפועל, ואילו יוזמה עם היתר היא כבר עסקה עם לוח זמנים. צריך לבדוק גם מי היזם, מה חוסנו הפיננסי ואילו ערבויות ניתנות לדיירים.
שלבים מעשיים לרכישה בבת ים
קביעת תקציב כולל: מחיר הדירה, מס רכישה לפי מדרגות המתעדכנות מעת לעת, שכר טרחת עורך דין, שמאי, תיווך ושיפוץ.
בחירת אזור לפי המטרה: קו החוף למי שמחפש נוף ומפרט, השכונות הפנימיות למי שמחפש מחיר כניסה ופוטנציאל.
בדיקת הבניין: נסח טאבו או אישור זכויות, רישום הבית המשותף, חריגות בנייה, מצב התשתיות וחובות לוועד הבית.
בדיקת הסביבה: תוכניות מאושרות סביב הנכס, מגדלים עתידיים שעלולים להסתיר נוף, מרחק מתחנות הרכבת הקלה.
הערכת שווי עצמאית לפני המשא ומתן, במקום הסתמכות על המחיר המבוקש בלבד.
למי בת ים מתאימה ולמי פחות
העיר מתאימה למשפחות צעירות שרוצות חיים עירוניים ליד הים, לעובדים בתל אביב שמעדיפים נסיעה קצרה, ולמשקיעים שמחפשים דירות להשכרה עם ביקוש יציב מצד צעירים ועולים. היא מתאימה פחות למי שמחפש שקט פרברי, בית צמוד קרקע או גינה, כי אלה כמעט לא קיימים בה, ולמי שמתקשה עם צפיפות ומצוקת חניה. מי שרוצה מיקום מרכזי יותר ומוכן לשלם על כך יבחן דירות למכירה ברמת גן, ומי שמחפש חוף ברמת יוקרה גבוהה יותר ימצא אותו בעמוד על נדלן בהרצליה. למי שמוכן להתרחק מהמרכז תמורת מחיר נמוך יותר על קו החוף, יש חלופות שונות באופיין בנדלן בנהריה ובעמוד על נדלן באילת, ומשפחות שמעד יפות פרברים ירוקים בצפון גוש דן יעיינו בסקירה על נדלן בשרון.
איך קבוצת אלקיים עוזרת ברכישת דירה בבת ים
הקבוצה מלווה רוכשים משלב הגדרת הצרכים ועד המסירה: סינון דירות למכירה בבת ים לפי מטרה ותקציב, בדיקת מצב הבניין והרישום, קריאה של תוכניות ההתחדשות סביב הנכס והערכה מקצועית של המחיר. הסדר המלא של הבדיקות מופיע במדריך לקניית דירה, ומי שרוצה לדעת כמה הדירה באמת שווה לפני שהוא מציע מחיר יכול להיעזר בשירות הערכת שווי נכס של הקבוצה.
מאחר שהקבוצה פועלת גם כיזמית בפ ינוי בינוי, היא קוראת הסכם התחדשות מהצד של היזם ואומרת לרוכש בכנות אם היוזמה בבניין ריאלית או רחוקה.
שאלות נפוצות
האם כדאי לקנות דירה ישנה בבת ים בציפייה לפינוי בינוי?
זה יכול להיות מהלך נכון, בתנאי שהציפייה מגובה בעובדות: הסכם חתום, יזם מוכר ותוכנית שמתקדמת בוועדות. אם היוזמה נמצאת רק בשלב ההחתמות, יש לתמחר את הדירה כדירה ישנה ולהתייחס להתחדשות כבונוס אפשרי ולא כוודאות.
מה ההבדל בין דירה על קו החוף לדירה בשכונות הפנימיות?
על קו החוף רוב ההיצע הוא מגדלים חדשים עם מפרט גבוה ודמי ניהול גבוהים בהתאם, והמחיר משקף את הנוף. בשכונות הפנימיות ההיצע ישן יותר וזול יותר, אבל שם נמצאים גם רוב מתחמי ההתחדשות, ולכן שם הפוטנציאל לשינוי.
איך הרכבת הקלה משפיעה על מחירי הדירות בבת ים?
הקו האדום קיצר את זמן הנסיעה למרכז תל אביב ולרמת גן והפך את בת ים לחלופה נוחה גם למי שאין לו רכב. דירות במרחק הליכה מתחנה נהנות מביקוש גבוה יותר מצד שוכרים ורוכשים צעירים.
מה בודקים לפני שקונים דירה במגדל חדש בבת ים?
את זהות היזם והקבלן, את הערבויות שניתנות לפי חוק המכר, את גובה דמי הניהול הצפויים, את רישום הבית המשותף ואת התוכניות למגרשים הסמוכים, כדי שהנוף לים לא ייחסם בעוד כמה שנים.
האם בת ים מתאימה להשקעה להשכרה?
כן, דירות למכירה בבת ים נהנות מביקוש קבוע לשכירות מצד סטודנטים, צעירים ועולים בזכות המחיר והקרבה לתל אביב. התשואה השוטפת דומה לערים אחרות בגוש דן, והעניין העיקרי של משקיעים הוא פוטנציאל ההשבחה בשכונות שעוברות התחדשות.
מתלבטים בין שכונה ותיקה למגדל על החוף, או רוצים שמישהו יבדוק בשבילכם את הבניין לפני שאתם חותמים? התקשרו אלינו ל-053-658-4252 או השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת ייעוץ ללא התחייבות.