בעל דירה מתנגד שבנה ברכוש המשותף: איך זה משפיע על חישוב הרוב
בעל דירה מתנגד שבנה ברכוש המשותף: איך זה משפיע על חישוב הרוב
בבניינים ותיקים רבים יש תוספות שנבנו לאורך השנים: חדר על הגג, סגירת מרפסת, הצמדה של חלק מהחצר או חלוקה של דירה לשתיים. כשמגיע פרויקט פינוי בינוי, בעל דירה שנהנה מתוספת כזו עלול להתנגד כי הוא לא רוצה לוותר עליה. החוק נותן מענה ספציפי למצב הזה.
מה קובע סעיף 2(א1)
לפי סעיף 2(א1) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), בית המשפט רשאי לקבוע שבחישוב הרוב המיוחס לא יובאו בחשבון זכויותיו, כולן או חלקן, של בעל דירה שלא הסכים לעסקה. החוק מכנה אותו "בעל דירה מתנגד". זה אפשרי אם בית המשפט מצא שההתנגדות נובעת מאחד מאלה:
בנייה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף – למשל בנייה על שטח משותף שלא הוצמד כדין.
בנייה או שימוש שלא כדין בשטח הגובל לבניין.
פיצול דירה שלא כדין – חלוקה של הדירה שבבעלותו לדירה נוספת אחת לפחות, בלי היתר.
בבחינה, בית המשפט מתחשב בין היתר בהיקף הבנייה או השימוש ובפרק הזמן שעבר מאז שהתחילו.
מה צריך לצרף לבקשה
החוק דורש שתוגש בקשה, בתוך תביעה נגד בעל דירה מסרב או בהליך נפרד. לבקשה צריך לצרף שני דברים:
ראיה לבנייה, לשימוש או לפיצול שלא כדין.
ראיה לרוב בבניין – שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת הדירה, שבבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף, מסכימים לעסקה. לעניין זה סופרים את כלל בעלי הדירות, כולל המתנגדים.
למה זה חשוב
הרוב המיוחס בחוק דורש, נכון למועד כתיבה, שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ ושני שלישים במקבץ כולו. בבניין קטן, מתנגד אחד או שניים יכולים למנוע את הרוב. אם ההתנגדות נובעת מבנייה שלא כדין, סעיף 2(א1) מאפשר לבית המשפט לא לתת לה משקל מלא. הרעיון הוא שמי שתפס שטח משותף שלא כדין לא אמור להרוויח מזה כוח וטו על כל הבניין.
דוגמה להמחשה
נניח בניין של 10 דירות שהוא חלק ממקבץ. חמישה בעלי דירות חתמו. בעל דירה בקומה העליונה, שבנה לפני כמה שנים חדר על הגג המשותף בלי היתר ובלי הצמדה, מתנגד כי בבניין החדש לא יקבל תמורה על החדר. בלי הסעיף, חסרה דירה אחת כדי להגיע לשלוש חמישיות. אם יותר ממחצית מבעלי הדירות בבניין, שמחזיקים ביותר ממחצית מהרכוש המשותף, מסכימים, אפשר להגיש בקשה עם ראיות לבנייה. בית המשפט יבחן אם ההתנגדות אכן נובעת מהחדר, מה היקפו ומתי נבנה. זו המחשה בלבד, וכל מקרה נבחן לגופו.
גבולות הסעיף
זו סמכות שבשיקול דעת – בית המשפט "רשאי", לא חייב.
הקשר סיבתי – צריך להראות שההתנגדות נובעת מהבנייה או מהשימוש שלא כדין, ולא מסיבה אחרת.
לא מכשיר את הבנייה – הסעיף עוסק רק בחישוב הרוב. הוא לא קובע דבר על מעמד הבנייה עצמה.
לא מבטל זכויות קניין – בעל הדירה נשאר בעלים של דירתו, והשאלה רק כמה משקל יש להתנגדותו.
מה עושים בפועל
לפני שמגיעים להליך, כדאי לבדוק את מצב הרישום: מה מוצמד לכל דירה לפי צו הבית המשותף, ומה נבנה בפועל. עורך דין מטעם בעלי הדירות יכול לבדוק את נסח הטאבו ואת התקנון. במקרים רבים אפשר להגיע להסכמה, למשל כשהיזם מכיר בשטח מסוים בחישוב התמורה. כשאין הסכמה, ראיות מסודרות הן הבסיס לבקשה.
שאלות נפוצות
האם בנייה ישנה מאוד עדיין נחשבת?
החוק מורה לבית המשפט להתחשב בפרק הזמן שעבר מאז שהבנייה התחילה. זה שיקול אחד, ואין בחוק מועד שאחריו הבנייה נעלמת מהחישוב.
האם חלוקת דירה לשתי יחידות נחשבת?
כן, פיצול דירה לדירה נוספת אחת לפחות שלא כדין מופיע במפורש בסעיף.
האם אפשר להגיש את הבקשה בלי תביעה נגד המסרב?
כן. החוק מאפשר להגיש אותה בהליך התביעה או בהליך נפרד.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1 ו־2(א1) (נוסח מעודכן). המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.