בדיקת חוזי השכירות הקיימים לפני רכישת נכס מניב
בדיקת חוזי השכירות הקיימים לפני רכישת נכס מניב
ברכישת נכס מניב, הרוכש לא קונה רק קירות. הוא קונה גם את החוזים עם השוכרים, על כל הזכויות וההתחייבויות שבהם. לכן בדיקת החוזים היא אחד השלבים החשובים בבדיקת הנאותות. נתון כמו "הנכס מושכר במלואו" אומר מעט מאוד בלי לדעת לאילו שוכרים, לכמה זמן ובאילו תנאים.
רשימת שוכרים מרוכזת
נקודת המוצא היא רשימה מרוכזת של כל השוכרים, המכונה לעיתים rent roll: שם השוכר, השטח, דמי השכירות, מועד תחילה וסיום, אופציות, ביטחונות ודמי ניהול. את הרשימה יש להצליב מול החוזים עצמם, ולא להסתמך עליה בלבד, כי לעיתים היא אינה מעודכנת.
תקופות ואופציות
יש לבדוק מתי מסתיים כל חוזה ואילו אופציות יש לשוכר. אופציה לשוכר בתנאים קבועים מראש היא התחייבות של הבעלים, והיא עוברת לרוכש. חשוב לבדוק גם אם יש לשוכרים זכות יציאה מוקדמת, ובאילו תנאים.
דמי שכירות בפועל
יש להשוות את דמי השכירות שבחוזה לתקבולים בפועל. פערים עשויים לנבוע מהנחות שניתנו בעל פה, מחובות פתוחים או מהסדרים שלא תועדו. כדאי לבקש אישור על מצב חשבון של כל שוכר, ולבדוק אם קיימות תקופות ללא תשלום או הקלות שעדיין בתוקף.
מנגנוני הצמדה ועדכון
יש לבדוק איך דמי השכירות מתעדכנים לאורך החוזה, האם המנגנון מיושם בפועל, ומה צפוי בתקופות האופציה. מנגנון שלא יושם במשך שנים עלול ליצור מחלוקת אם הבעלים החדש ינסה לאכוף אותו.
ביטחונות והעברתם
יש לבדוק אילו ביטחונות ניתנו, האם הם בתוקף, ואיך יועברו לרוכש. ערבות בנקאית שרשומה לטובת המוכר דורשת לעיתים הליך החלפה. פיקדונות כספיים צריכים לעבור לרוכש או להתקזז במחיר, כדי שהרוכש לא יידרש להחזיר לשוכר כסף שלא קיבל.
התחייבויות של בעל הנכס
חוזים כוללים לעיתים התחייבויות של המשכיר: לבצע עבודות, לממן התאמות, לספק חניות, לא להשכיר לעסק מתחרה, או לשמור על רמת שירות מסוימת. התחייבויות כאלה עוברות לרוכש, ועליו להבין מה עלותן וממה הן נובעות.
זכויות מיוחדות לשוכרים
יש חוזים שמעניקים לשוכר זכות סירוב ראשונה לרכישת הנכס, זכות להרחבה לשטח סמוך, או בלעדיות לסוג פעילות. זכות סירוב ראשונה, למשל, עשויה להשפיע על עצם האפשרות לבצע את העסקה, ולכן חשוב לזהות אותה מוקדם.
שימוש מותר והתאמה לרישוי
כדאי לבדוק שהשימוש של כל שוכר תואם את ייעוד הנכס, את ההיתר ואת רישיון העסק. שוכר שפועל בלי רישיון או בשימוש חורג לא מאושר עלול לחשוף את הבעלים לדרישות מהרשות המקומית ולהשפיע על ההכנסה בעתיד.
סכסוכים ותביעות
יש לברר אם קיימים סכסוכים פתוחים עם שוכרים, תביעות, הודעות על הפרה או דרישות לפיצוי. כדאי לבקש הצהרה של המוכר על כך, ולשקול לבקש מהשוכרים המרכזיים אישור על מצב היחסים ועל העדר טענות.
נספחים, תוספות והסכמות בעל פה
חוזה שכירות ותיק עבר לעיתים שינויים רבים: תוספות, מכתבי הסכמה, הארכות והנחות זמניות. חשוב לבקש את כל המסמכים, ולא רק את החוזה המקורי, ולשאול את המוכר ב מפורש אם קיימות הסכמות שלא תועדו. הסכמה בעל פה עלולה להתברר כמחייבת, ולכן היא סיכון שכדאי לחשוף לפני החתימה.
תוצרי הבדיקה והסכם הרכישה
ממצאי הבדיקה צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם הרכישה: הצהרות של המוכר על החוזים, התאמת מחיר לפערים שהתגלו, מנגנון להעברת ביטחונות וחלוקת אחריות על חובות מהתקופה שלפני המסירה. לדעתנו, בדיקה שאינה מתורגמת להוראות בהסכם מאבדת חלק גדול מערכה.
רשימת שוכרים – מוצלבת מול החוזים המקוריים
תקבולים – השוואה בין החוזה לבין התשלום בפועל
התחייבויות – עבודות, בלעדיות וזכויות מיוחדות
ביטחונות – תוקף ומנגנון העברה לרוכש
שאלות נפוצות
האם הרוכש חייב לכבד את חוזי השכירות הקיימים?
ככלל, שכירות קיימת אינה מתבטלת עם מכירת הנכס, והרוכש נכנס לנעלי המשכיר. לכן חשוב להכיר את החוזים לפני החתימה ולהבין את כל ההתחייבויות שבהם.
האם אפשר לפנות לשוכרים לפני הרכישה?
בדרך כלל בתיאום עם המוכר. מקובל לבקש מהשוכרים המרכזיים אישור על תנאי החוזה, על גובה דמי השכירות ועל היעדר מחלוקות פתוחות מול המשכיר.
מי מבצע את הבדיקה?
לרוב עורך דין מקרקעין, יחד עם יועצים נוספים לפי הצורך, כמו שמאי ורואה חשבון.
המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
לבדיקת נכס מניב לפני רכישה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.