אופציה על קרקע: מה זה ומה בודקים לפני שנותנים אותה ליזם
אופציה על קרקע: מה זה ומה בודקים לפני שנותנים אותה ליזם
התשובה הקצרה: אופציה על קרקע היא התחייבות שלכם לבצע עסקה עם היזם בתנאים שנקבעו מראש, אם הוא יחליט לממש אותה בתוך תקופה מוגדרת. בתקופה הזו אתם קשורים, והיזם חופשי להחליט. מבחינה משפטית זו בדרך כלל הצעה שאינה ניתנת לחזרה: לפי סעיף 3(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), מציע שקבע שהצעתו היא ללא חזרה, או שקבע מועד לקיבולה, אינו רשאי לחזור בו לאחר שנמסרה. לכן לפני שנותנים אופציה צריך להבין בדיוק למה מתחייבים, לכמה זמן ומה מקבלים בתמורה.
מה אומר החוק (נכון למועד כתיבה)
כתב – לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
הערת אזהרה – לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אפשר לרשום הערת אזהרה גם על התחייבות מותנית. כלומר, היזם עשוי לבקש לרשום הערה על האופציה.
מחיקה – לפי סעיף 132, הערה כזו נמחקת בהסכמה, לפי צו בית משפט, או כשהוכח לרשם שעילתה בטלה, לאחר הודעה לצדדים.
למה יזם מבקש אופציה
יזם רוצה זמן לבדוק את הקרקע, לגייס מימון או לבחון את האפשרויות התכנוניות, בלי להתחייב לעסקה מלאה. אופציה מאפשרת לו ״לשריין״ את הקרקע. זה יכול להתאים גם לבעל הקרקע, אם התנאים הוגנים והתקופה מוגבלת. מבחינתכם, השאלה המרכזית היא מה אתם מקבלים בתמורה לכך שהקרקע ״מוקפאת״ לתקופה, והאם התנאים לעסקה עצמה ברורים מספיק כדי שלא יהיה ויכוח ביום המימוש.
מה כדא י לקבוע במסמך האופציה
תקופה – תקופה מוגדרת וקצרה ככל האפשר, ומה קורה בסופה.
תמורה עבור האופציה – תשלום שאתם מקבלים עבור עצם השריון, והאם הוא נשאר אצלכם אם האופציה לא מומשה.
תנאי העסקה – מחיר או תמורה ותנאים עיקריים במקרה של מימוש, כדי שלא יישאר ויכוח.
אופן המימוש – איך ומתי היזם מודיע על מימוש.
הערת אזהרה – אם תירשם, מסמך הסכמה למחיקה שמופק ד בנאמנות לשימוש אם האופציה פקעה.
העברה – האם היזם רשאי להעביר את האופציה לאחר.
מה הסיכון לבעל הקרקע
בזמן האופציה ייתכן שתקבלו הצעה טובה יותר ולא תוכלו לקבל אותה. אם המחיר נקבע מראש והשוק עולה, הרווח מהעלייה עשוי להגיע ליזם. ואם נרשמה הערת אזהרה בלי מנגנון מחיקה, עלול להיות קשה לנקות את הנסח אחרי שהאופציה פקעה. לעסקאות אופציה עשויות להיות גם השלכות מס, ולכן כדאי לבדוק אותן מראש.
שאלות נפוצות
אופציה היא חוזה מחייב?
היא מחייבת אתכם בתנאים שנקבעו בה, והיזם בוחר אם למ מש. לכן הנוסח חשוב במיוחד.
אפשר לבטל אופציה שנתתי?
אם קבעתם שהיא ללא חזרה או לתקופה מוגדרת, לפי סעיף 3(ב) לחוק החוזים לא תוכלו לחזור בכם בתקופה הזו, אלא לפי מה שנקבע במסמך.
צריך עורך דין לאופציה?
מאוד מומלץ, כי מסמך קצר יכול לקבוע את תנאי העסקה כולה. בקשו גם נוסח ברור למה שקורה כשהאופציה פוקעת.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ועם אנשי מקצוע מוסמכים.
יש לכם קרקע או מגרש ושאלה דומה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל״ן בע״מ לשיחת התייעצות: 053-658-4252
מדריכים קשורים
זכרון דברים במכירת דירה למה להיזהר לפני חתימה