סקירת נדל"ן יומית 24 בספטמבר 2026 | החלטות רגולטוריות, אתגרי פינוי-בינוי ותמונת השוק במרכז ובירושלים
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ | סקירה יומית · 24 בספטמבר 2026
היום בולטים אתגרי מיסוי, קידום פינוי-בינוי, התנגדויות בפרויקטי מגדלים, קצב מכירות איטי במגדלי יוקרה ופעילות יזמית משמעותית בירושלים ובפסגת זאב.
תמצית מנהלים
בית המשפט קבע רף ברור להכרה בדירות מעטפת בהיבטי מס.
הוועדה המחוזית מקדמת משמעותית פינוי-בינוי בירושלים.
התנגדויות עזות לפרויקט מגדל ברמת גן מדגישות את מורכבות חלוקת הזכויות.
מגדלי יוקרה בתל אביב מתקשים לעמוד ביעדי המכירות, גם לאחר עשור.
יזמים מובילים ממשיכים להרחיב פעילותם בשכונות מתפתחות.
שיפוץ מאסיבי אינו מזכה בהטבת מס: פסק דין רשות המסים
בני זוג שרכשו דירה חדשה ברמת השרון ביצעו בה שיפוץ בעלות 580 אלף שקל. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז קבעה כי הצורך בשיפוץ נרחב והשלמות בנייה אינם הופכים את הדירה ל'דירת מעטפת' המזכה במס רכישה מופחת.
למה זה חשוב
הפסיקה מחדדת את גבולות ההכרה בדירות מעטפת לצורך מס רכישה, ומבהירה כי שיפוצים והשלמות – גם בהיקפים גבוהים – אינם עונים על ההגדרה שנקבעה בחוק.
מה זה אומר
משקיעים ורוכשים צריכים להביא בחשבון כי שיפוץ מאסיבי אינו בהכרח מזכה בהקלות מס.
בעלי קרקע ויזמים נדרשים להיערך מראש להשלכות המס בעסקאות דומות.
מקור: גלובס
הוועדה המחוזית מקדמת 640 דירות בשלוש תכניות פינוי-בינוי בירושלים
הוועדה המחוזית בירושלים אישרה שלוש תכניות פינוי-בינוי הכוללות יחד 640 דירות חדשות בעיר.
למה זה חשוב
אישור תכניות בהיקף כזה משקף את המשך קידום ההתחדשות העירונית בירושלים, ומצביע על מגמה של הגדלת היצע הדירות בבירה.
מה זה אומר
להערכתנו, תהליכי התחדשות עירונית ימשיכו להוות מנוע צמיחה מרכזי בשוק הירושלמי.
בעלי קרקע ומשקיעים בשכונות יעד עשויים ליהנות מהשבחת ערך הנכסים.
מקור: מגדילים התחדשות עירונית
התנגדויות לפרויקט מגדל בן 66 קומות ברמת גן: סוגיית חלוקת הזכויות
פרויקט 'בית ישראל קנדה' ברמת גן, הכולל 208 דירות לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מעורר התנגדויות מצד בעלי קרקעות ודיירי מגדל סמוך. בעלי הקרקע טוענים לחלוקה לא הוגנת של זכויות, ודיירים חוששים מפגיעה בנגישות ובאיכות החיים.
למה זה חשוב
הפרויקט מדגיש את המורכבות המשפטית והתכנונית בחלוקת זכויות בנייה במתחמים צפופים, ואת חשיבות השותפות בין יזמים, בעלי קרקע ודיירים קיימים.
מה זה אומר
יזמים ובעלי קרקע צריכים להיערך לתהליך התנגדויות ממושך ולהתחשב באיזון אינטרסים.
משקיעים בפרויקטים מסוג זה חשופים לסיכוני עיכוב וערעור על ההיתכנות הכלכלית.
מקור: גלובס
מגדל היוקרה 'בראשית' בבבלי: עשור שיווק, מחצית דירות לא נמכרו
במגדל 'בראשית' בשכונת בבלי בתל אביב נמכרו 76 דירות בלבד מתוך 168, עשור לאחר תחילת השיווק. הפרויקט מלווה במחלוקות ותביעות בין בעלי עניין.
למה זה חשוב
הנתונים מעידים על קושי במכירת דירות יוקרה, גם באזורים מבוקשים, ומדגישים את רגישות הסגמנט היוקרתי לשינויים בשוק ולסכסוכים בין בעלי עניין.
מה זה אומר
משקיעים במגדלי יוקרה חשופים לסיכוני נזילות ולקצב מכירות איטי מהצפוי.
בעלי קרקע ויזמים בפרויקטים דומים נדרשים להיערכות פיננסית ארוכת טווח.
מקור: גלובס
שיכון ובינוי זכתה במכרז דיירים להקמת 256 דירות בפסגת זאב
שיכון ובינוי זכתה במכרז דיירים להקמת כ-256 דירות חדשות בשכונת פסגת זאב בירושלים.
למה זה חשוב
הזכייה מחזקת את נוכחות החברות הגדולות בפרויקטים של התחדשות עירונית ומעידה על המשך פיתוח שכונות פריפריאליות בבירה.
מה זה אומר
יזמים גדולים ממשיכים להוביל את ההתחדשות העירונית בשכונות מתפתחות.
בעלי קרקע בשכונות דומות עשויים לראות עליית ערך עתידית.
מקור: ביזפורטל
תמונת השוק — הערכת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ
הסקירה היומית מצביעה על המשך מגמת ההתחדשות העירונית, בעיקר בירושלים, לצד אתגרים רגולטוריים ומשפטיים בפרויקטים במרכז הארץ. החלטות בתי המשפט והוועדות המחוזיות מחדדות את המסגרת הרגולטורית ומציבות גבולות ברורים להטבות מס ולחלוקת זכויות. מנגד, פרויקטים יוקרתיים בתל אביב וברמת גן נתקלים בקשיים מהותיים במכירות ובהסכמות בין בעלי עניין, מה שמגביר את אי הוודאות בסגמנט זה.
להערכתנו, שוק הנדל"ן ממשיך להציג דינמיות גבוהה, כאשר יזמים גדולים מנצלים הזדמנויות בשכונות מתפתחות, בעוד המשקיעים נדרשים להיערכות זהירה לאור מורכבויות רגולטוריות, קצב מכירות איטי וסיכונים משפטיים.
מה לעקוב אחריו בימים הקרובים
מעקב אחר יישום החלטות הוועדה המחוזית בירושלים והתקדמות הביצוע בפועל.
המשך ההתפתחויות המשפטיות סביב פרויקט 'בית ישראל קנדה' ברמת גן.
קצב המכירות במגדלי יוקרה בתל אביב והשלכות על שוק היוקרה בכלל.
השלכות פסיקת המס על עסקאות רכישה עתידיות בדירות חדשות.
מחפשים ליווי מקצועי בעסקת נדל"ן?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מלווה יזמים, בעלי קרקע ומשקיעים בפינוי-בינוי, עסקאות קומבינציה והשקעות מורכבות. דברו איתנו: 053-658-4252 · לאתר החברה
הסקירה אינה מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.
תגובות