< Back

Un non-résident peut-il acheter un bien en Israël ?

Q: Faut-il être juif ou avoir un lien avec Israël pour acheter ?

Non pour un terrain privé. Pour des droits de bail sur une terre d'Israël, les règles de l'Administration foncière peuvent exiger une approbation pour un étranger ; votre avocat vérifie le statut du terrain avant la signature.

Q: Dois-je venir en Israël pour acheter ?

Pas nécessairement. Une procuration établie dans les formes acceptées par le registre foncier permet à votre avocat de signer et d'enregistrer en votre nom.

Q: Le bien sera-t-il à mon nom ou à celui d'une société ?

Vous pouvez acheter en votre nom personnel. Acheter par une société a des conséquences fiscales en Israël et dans votre pays ; décidez-le avec un fiscaliste avant de signer.

Acheteur étranger signant l'achat d'un appartement en Israël

Oui. Le droit israélien ne subordonne l'achat d'un bien immobilier ni à la citoyenneté ni à la résidence. Un Français, un Belge, un Suisse ou un Canadien qui vit à l'étranger peut acheter un appartement ou une maison en Israël et faire inscrire le droit à son nom. Les vraies différences avec un acheteur résident tiennent au type de terrain, à la fiscalité et aux formalités à accomplir à distance.

Ce que la loi dit du droit de propriété

La Loi sur les biens immobiliers 5729-1969 (Hok HaMekarke'in) organise la propriété, le bail de longue durée, les servitudes et la copropriété (bayit meshutaf). Elle ne contient aucune condition de nationalité pour être inscrit comme propriétaire ou comme titulaire d'un bail au registre foncier.

Le droit devient opposable aux tiers par son inscription au registre foncier, le Tabou. Un acheteur étranger est inscrit exactement comme un acheteur israélien, avec son passeport comme pièce d'identité.

Terrain privé ou terre d'Israël : la distinction qui compte

En Israël, une grande partie des terrains appartient à l'État, au Fonds national juif ou à l'Autorité de développement et est gérée par l'Administration foncière d'Israël (Rashout Mekarke'ei Israël, souvent appelée Minhal). La Loi fondamentale : terres d'Israël (1960) pose le principe que ces terres ne sont pas vendues mais louées pour de longues durées.

Sur un terrain privé, vous achetez la pleine propriété (ba'alout) et aucune autorisation administrative n'est nécessaire.
Sur une terre d'Israël, vous achetez des droits de bail (hakhira) de longue durée, que l'Administration foncière accorde et renouvelle selon ses propres règles.
Les règles de l'Administration foncière peuvent soumettre la cession de droits de bail à une personne qui n'est ni citoyenne ni résidente d'Israël à une approbation particulière. Faites vérifier ce point par votre avocat avant de signer.

Ce qui ne change pas pour un acheteur non-résident

Le contrat de vente est le même, rédigé en hébreu, et doit être signé par écrit comme l'exige la Loi sur les biens immobiliers.
Votre avocat inscrit une note d'avertissement (hearat azhara) au Tabou dès la signature.
Les protections de la Loi sur la vente (appartements) 5733-1973 et de la Loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements des acquéreurs) 5735-1974 s'appliquent à tout acheteur d'un logement neuf, résident ou non.
La Loi sur la planification et la construction 5725-1965 régit les permis et la conformité du bien, quel que soit l'acheteur.

Ce qui change en pratique

Fiscalité à l'achat : la Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 réserve les tranches réduites de la taxe d'acquisition pour un logement unique aux résidents d'Israël. Un non-résident est en principe taxé comme l'acquéreur d'un logement supplémentaire. Vérifiez les tranches en vigueur auprès de l'Administration fiscale israélienne ou de votre avocat.
Signature à distance : procuration notariée, apostille ou passage au consulat d'Israël.
Revenus locatifs : d'après l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu, les loyers d'un bien situé en Israël sont imposables en Israël même si le propriétaire vit à l'étranger. Les conventions fiscales entre Israël et la France, la Belgique, la Suisse et le Canada règlent la double imposition ; consultez un fiscaliste des deux pays.
Transmission : la Loi sur les successions 5725-1965 donne compétence aux tribunaux israéliens pour un bien situé en Israël. Un testament adapté évite des procédures longues pour vos héritiers.
Financement : les banques israéliennes prêtent parfois aux non-résidents, à leurs propres conditions ; ce n'est pas une question de loi mais de politique bancaire.

Erreurs fréquentes

Croire qu'il faut un numéro d'identité israélien (teoudat zehout) pour acheter : le passeport suffit, mais un numéro fiscal sera attribué par l'Administration fiscale pour la déclaration.
Ne pas distinguer propriété et bail de l'Administration foncière avant de faire une offre.
Budgéter la taxe d'acquisition avec les tranches d'un résident.
Signer un protocole d'accord (zikhron devarim) sans avocat parce que l'on est pressé de repartir.
Oublier que les loyers perçus en Israël doivent être déclarés en Israël et, souvent, dans le pays de résidence.

FAQ

Faut-il être juif ou avoir un lien avec Israël pour acheter ?