Taxe d'acquisition (mas rekhisha) : le cas du non-résident
Déclaration de taxe d'acquisition immobilière en Israël
La taxe d'acquisition (mas rekhisha) est due par tout acheteur d'un bien immobilier en Israël, résident ou non, en vertu de la Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963. Pour un non-résident, la question centrale n'est pas de savoir s'il la paie, mais à quelles tranches : la loi réserve les tranches allégées du « logement unique » aux résidents d'Israël. Les taux et seuils changent régulièrement ; vérifiez les chiffres en vigueur auprès de l'Administration fiscale israélienne ou de votre avocat.
Qui paie et sur quelle base
Le redevable est l'acheteur. Le vendeur paie, lui, l'impôt sur la plus-value.
La base est la contrepartie convenue dans le contrat, mais l'Administration fiscale peut retenir la valeur de marché si elle estime le prix déclaré trop bas.
Lorsque le bien est acheté sur plan, la base inclut en principe ce que l'acheteur paie au promoteur pour obtenir le logement achevé ; votre avocat vérifie ce qui doit être inclus.
La taxe est calculée par tranches progressives, dont le barème est publié et indexé par l'Administration fiscale.
Résident ou non-résident : ce que la loi distingue
La Loi sur la fiscalité immobilière accorde des tranches réduites à l'acquéreur d'un logement unique qui est résident d'Israël. Un acheteur qui n'est pas résident d'Israël au sens de la loi fiscale est en principe taxé selon le barème applicable à un logement supplémentaire, même s'il ne possède aucun autre bien en Israël.
La résidence fiscale s'apprécie selon l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu, avec le critère du centre de vie et des jours de présence ; ce n'est pas la nationalité qui compte.
La loi prévoit des situations d'ajustement, par exemple pour une personne qui devient résidente dans un délai fixé après l'achat ; les conditions et le délai doivent être vérifiés auprès de l'Administration fiscale.
Les allègements particuliers prévus pour les nouveaux immigrants ne concernent pas un acheteur qui reste non-résident.
La déclaration
L'acheteur doit déposer une déclaration auprès de l'Administration fiscale dans le délai légal qui court à compter de la date de la vente ; votre avocat la dépose en ligne et vous indique le délai en vigueur.
Un non-résident sans numéro d'identité israélien se voit attribuer un numéro fiscal par l'Administration fiscale sur présentation de son passeport.
La déclaration comprend une auto-évaluation de la taxe ; l'Administration peut ensuite l'accepter ou la rectifier.
Un retard de déclaration ou de paiement entraîne intérêts, indexation et pénalités.
Le paiement et le certificat fiscal
La taxe se paie après l'auto-évaluation, dans le délai fixé par la loi. Une fois la taxe acquittée, l'Administration délivre un certificat (ishour mas rekhisha) sans lequel le registre foncier n'inscrit pas le transfert à votre nom. Le certificat de l'impôt sur la plus-value du vendeur est également nécessaire. Votre avocat ne finalise l'inscription qu'avec les deux.
Le paiement s'effectue en shekels, le plus souvent depuis le compte séquestre de votre avocat ou par virement bancaire international ; prévoyez les frais de change et le délai de réception.
Conservez l'avis d'imposition et la preuve de paiement : ils serviront à la revente pour calculer la plus-value.
Erreurs fréquentes
Budgéter la taxe avec le barème d'un résident vu sur un site d'information.
Croire qu'un acheteur étranger est exonéré parce qu'il n'a pas de revenus en Israël.
Signer un zikhron devarim sans réaliser que le délai de déclaration a commencé à courir.
Oublier de demander un numéro fiscal avant la signature, ce qui retarde la déclaration.
Payer la taxe tardivement et découvrir des pénalités au moment de l'inscription au Tabou.
FAQ
Quel est le taux de la taxe d'acquisition pour un non-résident ?
Nous ne publions pas de taux : le barème est modifié et indexé régulièrement. Demandez le barème en vigueur à l'Administration fiscale israélienne ou à votre avocat avant de faire une offre.
Si je deviens résident d'Israël après l'achat, puis-je obtenir un remboursement ?
La loi prévoit un ajustement dans certaines conditions et dans un délai limité. Les conditions exactes doivent être vérifiées auprès de l'Administration fiscale au moment de l'achat.
Qui remplit la déclaration ?
Votre avocat la prépare et la dépose en ligne avec les pièces du contrat ; vous la signez, le cas échéant par procuration.
Sources
Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963
Ordonnance de l'impôt sur le revenu
Administration fiscale israélienne (Rashout HaMisim), service de la fiscalité immobilière
Loi sur les biens immobiliers 5729-1969 et registre foncier (Tabou)
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal ; il est exact à notre connaissance en novembre 2026. Pour un cas précis, contactez Kobi Elkayam Real Estate au 053-658-4252.