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Tabou, Minhal ou société de logement : quelle différence ?

Q: Un bien inscrit à l'Administration foncière vaut-il moins ?

La loi ne fixe aucune hiérarchie de valeur, mais le marché, les banques et les acheteurs tiennent compte des approbations et frais supplémentaires. Ce qui compte est de connaître exactement ce que vous achetez.

Q: Puis-je obtenir un prêt sur un bien tenu par une société de logement ?

Souvent oui, mais la banque exige une lettre d'engagement de la société et un gage ; votre avocat prépare ces documents.

Q: Qui paie les frais de l'Administration foncière lors d'une vente ?

Le contrat le détermine ; l'usage met souvent ces frais à la charge du vendeur, mais rien ne l'impose. Faites-le écrire noir sur blanc.

Trois types d'enregistrement immobilier en Israël comparés

Un bien immobilier en Israël peut être inscrit au registre foncier (Tabou), auprès de l'Administration foncière d'Israël (Minhal) ou dans les livres d'une société de logement (hevra meshakenet). Ce n'est pas un détail administratif : le type d'enregistrement détermine la nature exacte de votre droit, les documents à exiger et la manière dont la vente est sécurisée. Avant toute offre, demandez à votre avocat lequel des trois s'applique.

Le Tabou : le registre foncier

Le Tabou (Lishkat Rishoum HaMekarke'in) est le registre public tenu par le ministère de la Justice en vertu de la Loi sur les biens immobiliers 5729-1969. Le bien y est identifié par un bloc (goush), une parcelle (helka) et, en copropriété, une sous-parcelle (tat-helka).

L'inscription au Tabou est constitutive : le droit de propriété ou de bail n'existe à l'égard des tiers qu'une fois inscrit.
L'extrait (nessah Tabou) montre le titulaire, les hypothèques, les saisies, les notes d'avertissement et les servitudes.
C'est le mode d'enregistrement le plus simple et le plus sûr pour un acheteur étranger : le transfert se fait directement au registre, sans intermédiaire.

L'Administration foncière : un bail de longue durée, pas une propriété

Lorsque le terrain est une terre d'Israël au sens de la Loi fondamentale : terres d'Israël (1960), le vendeur ne cède pas la propriété mais ses droits de bail. Deux situations existent.

Le bail est déjà inscrit au Tabou : vous apparaissez au registre comme locataire (hokher) et l'extrait mentionne l'Administration foncière comme propriétaire. Le transfert passe par le Tabou, mais l'Administration foncière doit délivrer son accord et ses documents.
Le bail n'est inscrit qu'auprès de l'Administration foncière : il n'y a pas d'extrait du Tabou à votre nom. Vous demandez un certificat de droits (ishour zekhouyot) à l'Administration foncière, et la cession suppose son approbation et le paiement de ses frais selon ses règles en vigueur.
Vérifiez la durée restante du bail, son caractère capitalisé ou non et les conditions de renouvellement : ces points figurent dans le contrat de bail, pas dans l'annonce.

La société de logement : un enregistrement provisoire

Dans de nombreux immeubles, surtout récents, la parcellisation n'est pas achevée et les droits des acheteurs sont tenus par une société de logement (promoteur, société publique ou entité désignée) en attendant l'inscription au Tabou.

Le document clé est le certificat de droits délivré par la société, qui indique le titulaire, les hypothèques notifiées et les restrictions.
Comme il n'y a pas de Tabou, la note d'avertissement classique est impossible ; l'avocat sécurise l'acheteur par une notification à la société, par l'inscription d'un gage au registre des gages (Rasham HaMashkonot) en vertu de la Loi sur les gages 5727-1967, et par des clauses contractuelles.
Demandez pourquoi l'inscription au Tabou n'a pas eu lieu et quel est le calendrier annoncé : des années de retard ne sont pas rares.

Ce que cela change pour vous, étape par étape

Vérifications : extrait du Tabou dans le premier cas ; certificat de droits de l'Administration foncière ou de la société dans les deux autres.
Sécurisation : note d'avertissement au Tabou, ou gage et notifications lorsque le Tabou n'est pas disponible.
Approbations : l'Administration foncière peut exiger une approbation particulière pour un acheteur qui n'est ni citoyen ni résident ; renseignez-vous avant de faire une offre.
Frais et délais : chaque intermédiaire ajoute des frais de transfert et des délais ; demandez à votre avocat de les inscrire dans le calendrier du contrat.
Financement : une banque prêteuse exigera des documents différents selon le type d'enregistrement.

Comment savoir lequel s'applique

Demandez au vendeur ou à l'agent les numéros de goush et de helka, puis faites tirer un extrait du Tabou. Si le bien n'y apparaît pas à son nom, demandez le certificat de droits de l'Administration foncière ou de la société de logement. Votre avocat compare ensuite ces documents au contrat de bail et au permis de construire délivré selon la Loi sur la planification et la construction 5725-1965.

Erreurs fréquentes

Croire que « inscrit au Tabou » et « propriétaire » sont synonymes : on peut être inscrit au Tabou comme simple locataire de l'Administration foncière.
Acheter un bien tenu par une société de logement sans demander le certificat de droits à jour.
Ignorer les frais d'approbation et de transfert de l'Administration foncière dans le budget.
Ne pas vérifier la durée restante du bail et les conditions de renouvellement.
Omettre l'inscription d'un gage lorsqu'une note d'avertissement est impossible.

FAQ

Un bien inscrit à l'Administration foncière vaut-il moins ?