Succession d'un appartement en Israël : la marche à suivre
Documents de succession et clés sur une table en bois
Lorsqu'un non-résident propriétaire d'un appartement en Israël décède, le bien ne peut être transmis aux héritiers qu'après une décision israélienne : une ordonnance de succession s'il n'y a pas de testament, ou une ordonnance d'homologation du testament s'il en existe un. Ces décisions sont rendues par le Registre des affaires de succession, ou par le tribunal des affaires familiales dans les cas contestés ou complexes, en application de la Loi sur les successions 5725-1965. Ensuite seulement, le bien est muté au nom des héritiers au registre foncier.
Deux voies : ordonnance de succession ou homologation
Sans testament, la Loi sur les successions 5725-1965 fixe l'ordre des héritiers (conjoint, descendants, ascendants, collatéraux) et leurs parts ; les héritiers demandent une ordonnance de succession qui les déclare.
Avec un testament, les bénéficiaires demandent l'homologation du testament ; le testament original doit être déposé, traduit s'il n'est pas en hébreu, et sa validité est examinée au regard de la loi.
Dans les deux cas, la demande est publiée et notifiée aux héritiers légaux, qui peuvent former opposition ; une opposition renvoie l'affaire devant le tribunal des affaires familiales.
Le cas particulier du défunt domicilié à l'étranger
La Loi sur les successions contient des règles de droit international privé : la succession est en principe régie par la loi du domicile du défunt au moment du décès, tandis que les biens immobiliers situés en Israël relèvent toujours de la compétence des autorités israéliennes pour leur transmission. Concrètement, une procédure israélienne reste nécessaire pour un appartement en Israël, même si une succession a déjà été réglée en France. Le demandeur devra souvent produire une preuve du contenu de la loi étrangère applicable, par exemple un avis juridique ou des documents notariés français traduits et apostillés. Les dossiers impliquant un domicile étranger sont fréquemment orientés vers le tribunal plutôt que vers le Registre.
La mutation au registre foncier
Une fois l'ordonnance obtenue, les héritiers demandent l'inscription du bien à leur nom au Bureau d'enregistrement foncier (Tabou), conformément à la Loi sur les biens immobiliers 5729-1969. Si l'appartement n'est pas encore enregistré au nom du défunt, par exemple dans un immeuble neuf ou sur des terres gérées par l'Administration foncière d'Israël, la mutation s'effectue auprès du promoteur, de la société gestionnaire ou de l'Administration foncière selon le cas. Un avocat israélien coordonne ces démarches, qui exigent des documents originaux et des traductions.
La fiscalité de la transmission
Israël n'applique pas, à notre connaissance, d'impôt sur les successions ; vérifiez ce point auprès de l'Administration fiscale israélienne au moment du décès. La Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 exclut de la définition de la vente la transmission d'un bien par succession, de sorte que le passage aux héritiers ne déclenche pas d'impôt sur la plus-value immobilière ni de droits de mutation en Israël. En revanche, une vente ultérieure par les héritiers sera imposée selon cette loi, en tenant compte de l'historique du défunt. Côté français, la fiscalité successorale relève du droit français et d'un notaire en France ; la convention fiscale France-Israël concerne principalement l'imposition des revenus et ne règle pas tout en matière de succession.
Préparer la transmission de son vivant
Rédiger un testament conforme à l'une des formes reconnues par la Loi sur les successions 5725-1965, en coordination avec votre notaire en France pour éviter les contradictions entre documents.
Conserver l'original du testament en lieu sûr et informer un proche ou votre avocat de son existence ; un dépôt auprès du Registre des successions est possible.
Tenir à jour un dossier du bien : titre, contrat d'achat, prêts, assurances, contacts du vaad bayit et du gestionnaire.
Réfléchir à la détention en indivision ou via une structure, avec un conseil, car elle modifie le déroulement de la succession.
Erreurs fréquentes
Croire qu'un acte de notoriété français suffit pour muter le bien en Israël.
Rédiger un testament israélien qui contredit le testament ou la planification faite en France.
Laisser le logement sans gestion pendant la procédure : charges, arnona et locataire restent à suivre.
Oublier la mention d'un prêt hypothécaire, qui doit être traité avec la banque.
Attendre des années pour régulariser l'enregistrement, ce qui complique une revente.
FAQ
Combien de temps dure la procédure ?
Il n'y a pas de durée garantie : elle dépend du Registre ou du tribunal saisi, de l'existence d'oppositions et de la qualité du dossier. Un dossier international complet et traduit dès le départ accélère nettement les choses.
Les héritiers doivent-ils venir en Israël ?
En général non : un avocat israélien agit avec des procurations notariées et apostillées. Une comparution peut toutefois être demandée par le tribunal dans certains cas.
Un testament rédigé en France est-il reconnu ?
Il peut être homologué en Israël s'il respecte les conditions de validité prévues par la Loi sur les successions, qui reconnaît notamment les formes valables selon la loi du lieu de rédaction ; il devra être traduit et sa validité vérifiée.
Sources
Loi sur les successions 5725-1965 (ordre des héritiers, testaments, droit international privé).
Registre des affaires de succession et tribunaux des affaires familiales (ministère de la Justice).
Loi sur les biens immobiliers 5729-1969 (mutation au registre foncier).
Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 (transmission par succession exclue de la définition de la vente) ; Administration fiscale israélienne.
Convention fiscale entre la France et Israël (champ d'application).
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal ; il est exact à notre connaissance en novembre 2026. Pour un cas précis, contactez Kobi Elkayam Real Estate au 053-658-4252.